미국의 양적완화축소가 우리나라 부동산시장에 미치는 영향

 

 

 

1. 미 양적완화 축소 개요

 

미 연방준비제도(Federal Reserve System)의 단계별 출구전략

(양적완화 축소(`14.1월), 본원통화 흡수 정책(`15.1월) 시행에 따라 금리인상(`15.10월) 예상된다.

 

미국의 금리인상이 우리나라의 시장금리 상승에 영향을 끼칠 경우 가계부담, 부동산 투자위축에 영향을 미칠 가능성이 상존한다.

 

1) 미 양적완화 축소란?

 

미 양적완화 축소 정책은 우리나라의 금리상승, 환율

(달러강세)에 영향을 미칠 가능성이 존재한다.

 

미국의 양적완화(Quantitative Easing)는 중앙은행이 초저금리 상태에서 경기부양을 위해 국채나 다른 자산을 사들이는 직접적인 방법을 통해 시장에 통화량 자체를 늘리는 통화정책이며, 자국의 통화가치를

하락시켜 수출경쟁력을 높이는 것이 주목적이다.

 

미국의 양적완화 정책으로 인한 효과는 장기 금리 하락으로 인해 주가나 주택가격의 상승과 소비지출 확대에 기여함, 또한 달러가치 하락이 수출경쟁력 강화에 기여하며 실업률 하락, 경제성장률 상승의 효과를 나타낸다.

 

반대로 양적완화 축소를 단행하게 되면 채권매입 규모 축소 및 중단, 만기 국채 재투자 중단으로 이어져 시장금리가 인상되며 우리나라에 금리상승, 달러강세에 영향을 미치게 된다.

 

 

2) 미국의 단계별 출구전략

 

미국 기준금리 인상은 ‘15년 10월로 예상된다.

 

미 연방준비제도는 2013년 12월 17일 연방공개시장위원회(FOMC:Federal Open Market Committee)를 열고 2014년 1월부터 채권매입규모를 100억 달러(11.8%)를 축소(850억 달러→750억 달러)하는 테이퍼링2 를 단행한다.

※ 테이퍼링(tape ring)이란 채권매입을 점진적으로 축소하는 것을 의미함

 

미국 연준의 단계별 출구전략은 미 양적완화 축소(‘14년 1월) → 양적완화 중단(’14년 12월) → 미 연방 기준금리 인상(‘15년 10월)로 예상된다.

 

 

2. 미 양적완화 축소와 우리나라의 부동산 시장 영향

 

미국의 출구전략 이후 본격적인 금리인상에 대비해 외국인 투자자들이 채권을 팔게 되면 국내 시장금리 인상 가능성이 존재하고, 변동금리 대출이 많은 국내 주택담보대출 가계의 이자상환 및 부채부담 증가하여 주택보유자의 파산위험이 세입자에게 전이 되는 상황이 증가할 것으로 보이고, 소비 위축, 부동산투자의감소, 부동산 거래감소 등으로 부동산 경기 침체 가능성이 존재한다.

 

1) 매매시장 : 주택구입자 가계부실 증가 가능성 존재

우리나라 가계 자산에서부동산 67.8% 차지  부채는 6.8% 증가

 

통계청의 「2013년 가계금융,복지조사」에 따르면 우리나라 가구의 평균자산은 3억 2,557만원으로, 금융자산 8,700만원(26.7%)과 실물자산 2억 3,856만원(73.3%)으로 구성되어 있으며, 이중 부동산은 2억

2,060만원(67.8%)로 다른 나라에 비해 높은 비중을 차지함.

 

또한 2013년 우리나라 전체 가구의 평균 자산/부채비율은 17.9%로 전년(16.9%)에 비해 1.0%p 상승하였고, 자산은 0.7% 증가한 반면 부채는 6.8% 증가한 상태임.

 

 

2) 주택구입자(자가가구)의부채/가처분소득 비율

127.8%로 하우스푸어증가 가능성 존재한다.

 

2013년 기준 우리나라 가구의 평균 부채/가처분소득 비율은 108.8%로 전년(106.0%)에 비해 2.8%p 증가하였고 원리금상환액/가처분소득 비율은 19.5%로 전년(17.2%)에 비해 2.3%p 증가한다.

 

2013년 기준 주거형태별 부채/자산 비율은 월세(32.5%), 전세(21.2%), 자가(16.2%)순으로 나타났으며, 자가가구의 부채/가처분소득 비율은 127.8%로 전세가구(75.4%)와 월세가구(74.1%)에 비해 재무건전성이 취약한 상태인 것으로 조사되었다.

 

금융위원회는 2013년 주택대출 상환에 어려움을 겪는 하우스푸어가 약 6만 가구에 달하고 이들의 주택담보대출 규모는 약 150조원으로 추정하고 있다. 

 

미 양적완화 축소로 금리인상 시 주택담보대출을 받은 가계의 이자 상환 및 부채 부담 증가로 가계 부실 가능성이 존재한다.

 

한국은행에 따르면 2013년 3/4분기 기준 가계신용은 총 992조원으로 전년말 대비 28조원 증가하였고 주택담보대출은 총 481조원으로 전년말 대비 14조원 증가하였으며 가계신용에서 주택담보대출은 48.5%의 비중을 차지하고 있는 것으로 집계됐다.

 

금융감독원에 따르면 2013년 11월 기준 가계대출 연체율은 0.84%로 전년말 대비 0.6%p상승하였고 주택담보대출 연체율은 0.75%로 전년말 대비 0.2%p상승하여 가계 부채의 위험도가 높아지고 있는 추세이다.

 

비은행권 대출 증가로 가계부채 ‘질’ 악화 원금회수 위험존재 2013년 3/4분기 기준 주택담보대출 증가율은 은행권(0.5%) 보다 비은행권(4.7%)이 더 높은 것으로 나타났으며 전년말대비 주택담보대출은 예금은행(4조원), 비은행예금취급기관(1조원)에 비해 기타금융기관(9조원)이 더 많이 증가한 것으로 나타났다.

 

은행권 대출이 용이하지 않은 저소득자나 저신용자들을 중심으로 금리가 상대적으로 높은 비은행권의 대출 비중이 빠르게 증가하고 있어 미 양적완화 축소로 향후 가계대출의 주택담보대출 금리가 상승하게 되면 가계부실위험과 비은행권의 원금회수 위험이 증가할 가능성이 존재한다.

 

3) 무주택자의 전세자금대출 증가세

전세대출자의 연령대가 낮고 경제적 충격에 취약하다.

2013년 3/4분기 KCB 기준 전세자금대출 규모는 은행권(9,970억원)과 비은행권(5조 5,750억원)으로 총 6조 5,720억원 규모로 집계되고 있으나, 금융감독원은 2013년 10월말 기준 국내 은행권의 전세자금 대출 잔액이 총 27조 1,000억원 규모로 건수는 73만1,924건으로 집계하였고 이는 2012년말 대비 대출 잔액은 15.8%, 건수는 8.8% 증가한 규모이다.

 

한국은행에 따르면 2013년 6월말 기준 국내 금융권 전체 전세자금대출은 총 60조 규모로 추정되고 있으며 전세자금대출은 점점 확대되고 연체율도 상승하는 추세가 지속되고 있는 상황이다.

 

전세자금대출은 주택담보대출에 비해 연령대가 낮고 다중 채무비중이 높아 경제적 충격에 상대적으로 더욱 취약하며 보증서담보 전세자금대출을 중심으로 연체율이 계속 상승할 가능성이 존재하는 것으로 분석됐다.

 

 

4) 임대인의 파산위험

 

임차인에게 전가하는  보증금손실 위험이 존재한다.

2013년 12월말 기준으로 연간 법원 경매건수는 총 237,531건으로 전년 대비 6.3% 증가하였고, 매각가율은 67.9%로 하락세가 지속되고 있고 있다.

 

수도권 아파트에 설정된 근저당 금액은 감정가격과 비교해 112%로 2011년에 83%, 2013년에는 108%로 상승세에 있어 미 양적완화 축소 이후 금리 인상 시 주택소 유자의 가계부실과 금융권 원금회수 위험증가로 전세세입자의 보증금 손실 위험도 증가할 가능성이 존재한다.

 

경매주택 세입자들의 경우 전세금을 되찾지 못한 가구가 79.4% 수준으로 세입자들의 경우 낙찰가격이 낮아 세입자들이 전세금을 되찾지 못한 가구는 2010년 5,422가구, 2011년 6,209가구, 2012년 7,819가구로 매년 증가하는 추세이며 그 비율도 2013년 현재 79.4%로 2012년 76.3%보다 3.1%p 상승하였다,

 

이는 경매로 넘어가면 전세 세입자의 약 80%가 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 것으로 집주인의 신용위험이 세입자에게 전이 가능성이 존재함을 나타낸다.

 

 

5) 부동산 시장 영향 : 투자 위축, 거래 감소, 부동산 경기침체

 

미국의 양적완화 축소는 우리나라 기업의 투자 감소와 가계의 소비감소로 국내 기업과 가계의 부동산 투자를 위축시켜 부동산 시장의 거래를 감소시키고 부동산 경기가 침체될 가능성이 존재한다.

 

금리 인상, 유동성 부족으로 기업의 투자가 감소하고 이는 부동산시장의 건설투자, 기업의 부동산 투자를 위축시키고 나아가 장단기적으로 주택 신규 공급 축소로 인한 부동산 시장의 수급불균형을 악화시킬 가능성이 존재한다.

 

부동산은 고가성으로 예산 제약에 의한 시장 진입 장벽이 매우 높기때문에, 유동성 부족은 국내 가계의 소비를 위축시키고 부동산 시장참여자도 감소시켜 부동산 거래가 감소할 가능성이 존재한다.

 

※ 미국의 양적완화 축소로 인한 영향

 

<실물경제>

? 금리상승→ 빚 많은 기업의 파산 위험 증가

? 가계의 부채부담 가중→가계 신용위험 증가

? 기업의 투자 감소, 가계의 소비 감소→내수 부진,    경제성장 둔화

? 미국의 실물경제가 호전→중장기적으로 한국 수출여건 개선 효과

? 신흥국들 경기 악화→ 신흥국 수출에 부담

 

<금융시장>

? 미국 통화정책에 대한 시장 불확실성 해소→금융시장에 호재

? 국내 금융시장에 대한 직접적인 충격은 제한적일 것으로 전망

? 글로벌 달러 강세→원/달러 환율 상승 요인 확대

? 달러 강세→ 국내 수출 여건 개선 효과

? 엔화 약세→ 국내 수출 여건 부정적 효과

부동산

시장

? 금리인상으로 주택담보대출자들의 부채부담 증가→파산 위험 증가

? 임대인의 파산위험→임차인의 보증금 회수위험으로 전가

? 가계의 소비 위축, 주택 구입 감소→ 부동산 거래 감소

? 기업의 주택 투자 감소→ 주택 공급 축소, 수급 불균형 확대

? 유동성 부족으로 부동산 거래 위축→ 부동산시장 경기 침체

 

 

 

3. 양적완화 축소 효과 예측

 

1) 미국의 경기회복이 가시화되지 않은 상황에서 출구전략 

   시행

 

-글로벌 유동성 축소로 세계 경기 악화, 채권금리 상승, 자본유출 확대 등 금융시장에 위험요인으로 작용할 가능성이 존재하나 양적완화 축소가 질서 있게 진행될 경우 위험요인은 감소한다.

 

2) 신흥국의 금융 불안,유동성부족,금융경색 위험존재

 

-미국의 양적완화 이후 유동성 자금이 일시적으로 증가하면서 금융시장의 변동성이 확대되었고 글로벌 자금 유입이 많았던 신흥국들의 금융시장이 선진국에 비해 상대적으로 크게 영향을 받으며 2014년 5월~8월 미국의 양적완화 축소 가능성이 커지면서 인도, 인도네시아, 터키, 브라질, 남아프리카공화국 등의 통화가치가 급락하는 등 신흥국의 금융불안 리스크 요인이 발생하였다.

 

 

3) 미 양적완화가 축소되면 

 

-시중의 돈이 줄어들어 신흥국에 투자되었던 달러화가 미국으로 되돌아 갈 가능성이 증가하고, 미국의 경기 회복으로 인한 소비증가로 달러 수요도 함께 증가하고 있는 추세이기 때문에 유동성 부족으로 인한 금융경색 위험요인이 존재한다,

 

4) 국내 경제여건 기초 제고 위험요인 감소

 

-한국은행에 따르면 우리나라는 글로벌 금융위기 이후 외화유동성 충격에 대한 복원이 크게 제고된 것으로 분석되고 있어, 다른 신흥국들에 비해 국내의 외국인 자금이 썰물처럼 빠져나가 금융시장이 초토화되는 최악의 사태는 벌어지지 않을 것이라 전망된다.

 

2013년 12월 말 기준 우리나라의 외환보유액(3,450억 달러)은 사상 최대수준으로, 단기외채 비중(29%)도 1999년 이후 가장 낮으며, 경상수지도 21개월째 흑자를 기록하고 있어 향후 원화가치가 급락할 여지가 적은 것으로 예측되고 있다.

 

양적완화 축소가 질서 있게 진행될 경우 충격수준 최소화 2013년 12월 17일~18일 미국의 양적완화 축소 규모인 100억 달러는 '상징적인 수준'으로 평가되고 있으며, 미국의 경제가 지속적으로 개선된다면 국채 및 모기지 채권 매입 규모도 100억 달러 안팎으로 점차 줄여나갈 예정으로 초저금리를 더욱 연장한다는 '안전판'을 갖춘 형태로서 시장충격을 최소화하기 위해 시장에 신호를 보낸 수준으로 평가된다.

 

 

4. 정책적 시사점

 

1) 금리상승 위험이 현실화될 가능성은 크지 않으나 주택매매시장 정상화를 통해 전월세시장 안정을 도모하고 취약계층의 주거안정 및 금융지원을 통해 가계부실 위험을 최소화하는 한편, LTV 규제완화로 비금융권대출을 축소하여 가계부채의 재무건전성을 제고시킬 필요성이 제기된다.

 

 

2) 미국의 양적완화 축소 이후 금리상승 위험이 곧바로 현실화될 가능성은 크지 않은 것으로 분석되지만, 주택시장의 주택담보대출자와 전세자금대출자들의 가계부채 증가에 따른 가계부실 잠재위험이 커지고 있는 점을 감안한다면, 금리상승이 현실화되는 경우 주택구입자들의 가계파산 증가, 주택매매가격의 하락, 부동산 경기 침체로 이어질 가능성이 존재한다.

 

3) 매매시장 정상화를 통한 전월세시장 안정화 정책

취약계층 주거안정 정책

 

-전세시장에서 소득이 높은 잠재적 주택수요계층을 매매수요로의 전환을 유도함으로써 주택 매매시장의 정상화를 통해 전월세시장의 안정화를 도모할 필요성이 제기되고, 또한, 전월세시장의 수급불균형(공급자 월세선호, 수요자 전세선호)이 가급적 조속히 완화될 수 있도록 민간 임대시장 활성화를 통해 시장원리에 의해 조정해나갈 수 있도록 유도하는 한편, 전세가격 상승으로 인한 취약계층의 주거안정을 위하여 주거비 지원과 보증서담보 대출의 확대로 저소득층과 저신용층의 대출부실 위험을 축소시키도록 하는 정책이 필요하다.

 

4) LTV규제 완화로 비금융권 대출 축소 가계 재무건전성 제고

 

-향후 주택시장 여건 변화로 전세가격 상승세가 하락세로 전환되는 경우 전세금 반환부담으로 주택담보대출자의 연체율이 증가하며 하우스푸어의 가계부실이 확대됨에 따라 세입자의 전세보증금 손실 위험으로 빠르게 확대될 가능성이 존재한다. 따라서, 현재 LTV 및 DTI 규제는 주택가격상승기에 시장안정을 위해 도입된 정책으로 향후 LTV 및 DTI 규제 완화를 통해 상대적으로 비싼 이자를 지불해야하는 비금융권이나 기타금융기관의 대출 비중을 줄임으로써 가계의 재무건전성을 제고해야할 필요가있다.