|
| ▣ 임대차보호법 비교정리 ▣ | | |
| 구분 | 주택임대차보호법 | 상가임대차보호법 | | |
| 목적 | 국민(서민)의 주거생활의 안정(1984. 1. 1 제정) | 국민(영세상인)의 경제생활의 안정(2002.11. 1 제정) | | |
| 적용 | ⓛ사실상 주거용(위불법, 미등기 무관)건물 | ⓛ사업자등록이 가능한 영업용인 상가건물 | | |
| ②일부 주거외 용도일 경우에도 가능 | ②개인(자연인), 법인 무관/ 사업자등록 가능해야 함 | | |
| ③자연인(내외국인)해당/법인은 임대만 가능 | ③상가, 공장, O/T 등으로 주된부분이 영업용인 건물 | | |
| ④법인의 임차인 인정 예외 : 입주자와 직원 기준 | ⇒ 일부분이 영업용일 경우도 가능(2012 대판) | | |
| -전세임대주택 입주자: LH공사,주택사업지방공사 | ④토지 임대차는 해당 없음 | | |
| - 중소기업 지원(‘14.1.1 시행) | | | |
| 보증금, 차임 무관 모든 임대차 적용 | ⓛ환산보증금 일정금액 이하의 임대차만 적용 | | |
| ⇒ 환산보증금=보증금 + (월세×100) | | |
| ②단, 계약갱신요구권은 전체 임대차에 적용 | | |
| [‘13. 08.13 시행] | | |
| 우선변제는 기준일자/ 지역 고려 별도 적용 | 우선변제는 기준일자/ 지역 고려 별도 적용 | | |
| ⇒ 순수한 보증금을 기준 | ⇒ 환산보증금 기준 | | |
| 예외 | 비주거용 건물에 주거용 사용(여관 내실 등) | 비사업용, 적용대상(환산보증금) 금액 이상 | | |
| ⇒ 민법에 의한 임대차와 전세권 적용 | ⇒ 민법에 의한 임대차와 전세권 적용 | | |
| 사용대차, 명백한 일시적 사용(판례: 주택 3개월)을 위한 임대차, 본인의 부동산 표시 착오 | | |
| 대항력 | 요건 : 임대차계약+주택인도(현실인도)+전입신고 | 요건 : 임대차계약+건물인도(현실인도)+사업자등록 | | |
| 인도일자와 전입신고일자(사업자등록일자) 중 늦은 날 기준 : 다음 날 0시부터 발생 | | |
| ⓛ임대인 변경시 이전 임대인의 지위 승계, 제3자(양수인 등)에 대항(임차기간 및 보증금 반환청구권) 가능 | | |
| ⇒ 신축 또는 분양으로 인한 미등기 건물의 양수인 포함 | | |
| ②선순위 권리자가 가등기, 가처분 등의 실행으로 인한 양수인의 변경일 경우 대항력 제한(실무주의) | | |
| ③해당 부동산 양도양수시 임차인은 보증금반환을 현재의 임대인 또는양수인 양자에 대한 선택적 청구가능 | | |
| ④경매시 말소기준권리보다 선순위 일 경우 경매 매수인에게 대항 가능(인수), 확정일자 순위에 의한 순위 변제 ⇒ 선순위일 경우 배당요구하지 않더라도 그대로 인수 됨. 배당신청시 순위배당(차액 있을 경우 매 수인이 인수) | | |
| ⑤주택의 경우 확정일자 부여기관은 확정일자부(공적공부)를 작성 정보제공(열람) 의무 [‘14. 1.1. 시행] | | |
| 순 위 | 대항력요건 + 확정일자(읍면사무소, 등기소, 공증사) | 대항력요건 + 확정일자(세무서) | | |
| 변제권 | ⓛ효력일자 기준일 : 대항력 효력일인 전입신고(사업자등록일) 익일 0시, 확정일자 중 늦은 일자 기준 | | |
| | ②배당요구 종기일 이전까지 요건을 갖추야 배당신청 가능 | | |
| | ③효력 : 후순위 권리자 및 기타 채권자 보다 우선항 순위에 따라 보증금 변제 | | |
| | ⇒ 순위변제 효력일자를 기준하여 기타 물군과 동등하게 순위배당 | | |
| | ④경매시 순위보전이 말소기준권리보다 차후 순위인 경우 대위변제에 의한 인수권리로 변경가능(경매실무 유의) | | |
| | ⑤주택의 경우 확정일자 부여기관은 확정일자부(공적공부)를 작성 정보제공(열람) 의무 [‘14. 1.1. 시행] | | |
| 우 선 | ⓛ경매시 다른 담보물권 / 채권 보다 우선변재금의 일정액을 우선변제(최우선변제) | | |
| 변제권 | ⇒ 소액보증금 적용 범위 이내의 조건(말소기준일자, 지역별 구분) 해당하는 소액임차인만 해당 | | |
| | ⇒ 기준일자 / 지역별 세부 적용범위 별도 참고 [2014.1. 1 시행] | | |
| | ②대항력요건 + 기간별 / 지역별 소액보증금 범위 내에 한함(다음 도표 참조], 확정일자 부여 여부와 무관 | | |
| | ③경매기입등기 이전까지 대항력요건을 갖추면 최우선변제에 해당(가장 임차인 유의) | | |
| | ④임차인의 보증금 반환 채권 양수한 금융기관 등에게 우선변제권 승계[‘13.08.13 시행] | | |
| | ⓛ우선변제 가액은 낙찰(매수)가액[대지포함]의 일정 부분 이내에서 변제 | | |
| | ⇒ 1/2 범위 내 [상가건물은 기존 1/3에서 1/2로 개정 ‘14.1.1 시행] | | |
| | ②소액임차인이 다수일 경우의 안분 : 보증금 중 일정액 비율에 의거 안분배당 | | |
|
| [임대차보호법 비교정리 계속] |
| 구분 | 주택임대차보호법 | 상가임대차보호법 | | |
| 차임 | ⓛ임대차계약일 또는 증액 이후 1년 이내 증액청구 불가 / 감액청구에 대한 제한은 없음 | | |
| 증액 | ②사유 : 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동될 경우 증액상한 적용[5%, 9%] | | |
| | * 환산보증금 초과하는 상가 임대차의 특례[‘13,8.13] : 사유에 주변 상가건물의 차임 및 보증금 추가 | | |
| | ③증액청구시 보증금 또는 차임 중 양자에 대해 전부 증액 가능 [입법 취지상 법제처 해석, 논란 있음] | | |
| | ④약정된 차임이나 보증금 초과제한 : 주임법 1/20 (5%) / 상임법 9/100 (9%) | | |
| | * 상가건물 적용대상이 아닌(환산보증금 초과) 임대차의 경우는 한도액 제한 적용 배제 | | |
| 차임 | 보증금을 월차임으로 전환시 산정률 제한 : 시행령 비율과 한국은행 공시 기준금리 비교결정 | | |
| 전환 | [‘14.1.1 시행] | | |
| | 시행령 10%, vs 기준금리 4배인 10% | 시행령 12%, vs 기준금리 4.5배인 11.25% | | |
| 임대차 | 기간의 정함이 없거나 최소기간 이내인 경우 최소기간으로 간주 | | |
| 기 간 | 최소기간 2년(임차인 2년 미만 가능) | 최소기간 1년(임차인 1년 미만 가능)이나 5년 보장 | | |
| 계약 | ⓛ법적 갱신 | ⓛ법적 갱신 : 갱신 요구권 | | |
| 갱신 | ⇒ 임대인 6~1개월 이전, 임차인 1개월 이전 | ⇒ 임차인만 계약만료 6~1개월 이전 통지시 | | |
| | 통지시 | [임대인 조문 없고 거절가능한 경우만 있음] | | |
| | ②임차인의 계약갱신 청구권 없음 | ②갱신요구 한도 : 전체기간 합산 5년 범위내에서 가능 | | |
| | ⇒ 재계약(합의갱신) 또는 묵시적 갱신을 해야함 | ⇒ 증액여부 무관 계약시점 기준 5녀까지 가능 | | |
| | (장단점 유의) | | | |
| | 임차인의 계약 묵시적 갱신 미적용 | 임대인의 계약요구권 거절 가능 경우 : 8대 사유 | | |
| | ⇒ 연체액이 2기 이상의 차임액에 달할 경우 | ⇒ 3기 이상의 월차임료 연체의 사실이 있는 경우 | | |
| | ⇒ 임차인 의무 현저히 위반시 | ⇒ 기타 철거/재건축/, 합의, 의무위반 등 | | |
| | | * 철거/재건축의 경우 임대인 거절 제한[‘13.8.13] | | |
| | | ⇒ 사전고지, 물리적 하자, 타법령 시행시만 해당 | | |
| | ⓛ묵시적 갱신 : 법적갱신 때 각각 계약내용의 변경 또는 재계약 여부 불통지시 자동갱신 | | |
| | ⇒ 계약 내용은 이전 게약 내용과 동일한 것으로 간주[단 상임법상 보증금/월차임 변경가능] | | |
| | ②묵시적 갱신 이후 임대차 기간 : 주택은 2년, 상가는 1년으로 간주 | | |
| | ③묵시적 갱신 기간중 임차인만 언제든지 계약해지 통지가능, | | |
| | 통지를 받은 후 3월이 경과하면 계약해지 유효 | | |
| 승계 | ⓛ상속인이 없을 경우 공동가정생활하는 | 법 조문에 없으나 민법해석상 가능 | | |
| 사실혼인자 | ⇒ 주임법의 내용과 유사하게 인정 가능[법해석] | | |
| ②상속인이 함께 공동가정생활 하지 않을 경우 | | | |
| ⇒ 공동가정생활하는 사실혼인자 + 2촌 이내 | | | |
| 공동 승계 | | | |
| 임차권 | 임차권 양도양수 가능 : 선임차인의 대항력과 우선변제 순위 그대로 유지 가능 {민법해석] | | |
| 양도 | 임대인 동의, 14일 이내 전입신고[민법 적용] | 임대인 동의, 조기에 사업자등록[법해석상] | | |
| 반환 | 계약 만료후 보증금반환 청구소송으로 집행권원을 받아 강제경매신청시 물건 인도를 하지 않아도 가능 | | |
| 소송 | (민사집행법의 예외) | | |
| 임차권 | ⓛ임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 전출할 경우 단독으로 신청가능 | | |
| 등기명령제도 | (비용 임대인에게 청구) | | |
| | ②등기후 효력 : 진출시에도 대항력 및 우선변제권 최초 원인일자부터 유효, 직접 경매신청 불가 | | |
| | (집행권원 필요) | | |
| | ③등기명령 이후 점유 해제(주민등록상 진출)는 등기 후에 해야 대항력 유지 | | |
| | ④등기 이후 건물(해당부분)의 새로운 임차인은 최우선변제 효력 없음 | | |
| 특징 | ⓛ편면적 강행규정 / 미등기 전세권(채권적 전세)준용 | | |
| ②보증금 반환청구소송시 소액사건 심판법(금액에 무관)의 적용 |
