不動産과 金利그리고 經濟成長

 

그동안의 통계자료를 살펴보면, 금리가 주택시장에 미치는 영향은 차별적이었으며, 금융위기 기간 주택시장에서 금리의 영향은 제한적이었던 것으로 판단된다.

 

금융위기 기간 금리하락에도 주택가격이나 거래의 변화는 미미했고 영향이 제한적이었다. 그러나 최근 금리와 주택가격 거래 간의 흐름을 보면, 상황이 변화하는 것으로 여겨진다. 주택은 고가의 상품이자 의식주라는 기본적인 욕구를 충족시키기 위한 필수 재화라는 점에서 주택시장 안정은 무엇보다 중요했다. 따라서 거시경제정책이나 조세제도 등 정책 대부분은 주택이나 부동산 문제와 관련해 결정되어 왔다.

 

거시경제와 관련한 정책적 결정사항이 주택정책 일부로 포함되는 것이 바람직하지 않다는 시각도 있지만, 현재 국내경제여건과 부동산시장이 경제 전반에 미치는 영향을 고려하면 그 역할은 중요할 수밖에 없다. 최근 한국은행의 보고서(한국은행, 2013.4, ‘2013 경제전망(수정)’)를 봐도 올해 우리나라 경제성장에서 주택을 포함한 건설시장의 역할이 매우 중요하다는 점을 알 수 있다.

 

주택시장 등 건설경기의 회복 여부가 하반기 경제성장과 내수회복에 큰 영향을 미칠 수 있다는 것이다. 그리고 하반기 주택시장의 회복에 금리의 영향이 상당하게 작용할 수 있다는 점에서, 목표한 경제성장을 달성하기 위해 저금리 기조를 이어가는 것이 바람직해 보인다.

 

최근 경제전망과 주택시장

 

금융위기 이후 주택시장에서 가장 큰 영향을 행사하는 것은 경제요인이었다고 판단된다. 경제가 침체하면서 소득이나 자산이 줄어들었고, 이 때문에 소비위축, 수도권의 주택시장 장기침체와 주택시장 회복전망 상실로 나타났다고 여겨진다.

 

현재 주택시장에서 경제여건이 가장 중요한 변수이지만, 경제성장이 국외 여건에 영향을 크게 받고 있다는 점에서 정부가 인위적으로 조절하고 영향을 행사하기에는 제한적이다.

 

그러나 경제정책을 통해 경제여건, 또는 주택시장의 여건을 개선할 수 있다. 다음 그림은 한국은행의 전망자료를 재작성한 것이다. 한국은행의 경제전망을 살펴보면 주택 등 건설시장의 회복이 앞으로 국내 경제성장에 중요한 역할을 할 수 있음을 알 수 있다.

 

자료: 한국은행

 

 

한국은행의 올해 경제성장 전망은 정부보다 경제성장 전망치가 다소 높게 나타난다. 

 - 정부 : 2012년 2.0% → 2013년 2.3%
 - 한국은행 : 2012년 2.0% → 2013년 2.6% → 2014년 3.8%
 - 주택정책의 효과(4·1 종합대책)로 주택부문 건설투자 증가할 것으로 전망.
 - 1분기 경제성장은 한은 예상치 0.8% → 실제 0.9% 성장. 예상보다 높은 성장.

 

정부가 경제회복과 주택시장 회복을 위해 할 수 있는 것

 

현 상황에서 경제여건의 중요성이 매우 크지만, 정부 노력으로 국내외 거시경제여건을 변화시키기에는 한계가 있다. 정부가 할 수 있는 것으로 첫째, 4·1대책 발표내용의 후속조치가 원활하게 이루어지도록 노력하는 것. 둘째, 그동안 주택시장 내외 변화를 고려하고 그에 맞는 중장기 주택 방향을 설정하는 것. 셋째, 정부부처와 한국은행 등 주요 경제 관련 기관과의 공감대 형성과 원활한 지원이라고 판단된다.

 

예를 든 세 가지 중에서 앞의 두 가지는 많은 연구기관에서 발표한 자료가 있어 이를 참조하면 되리라 판단된다. 이 글에서는 이외 경제 정책상에서 중요하게 다루고 있는 금리와 관련성 영향을 중심으로 다루도록 한다. 한국은행의 정책적 판단으로 기준금리는 결정된다. 거시경제 여건에 따라 인상되고 인하된다는 점에서 금리가 주택시장에 미치는 영향도 시기에 따라 차별적일 것이다.

 

과거 외환위기 이후 금리가 낮아지는 추세를 보이며, 특히 2008년 여름이 끝나갈 무렵 찾아온 서브프라임 모기지 사태 이후 금리변동은 더 커졌다. 최근 2013.5월 한국은행은 기준금리를 2.75 ⇒ 2.50으로 인하하였고, 이후 은행의 가계대출금리, 주택담보대출금리와 예금금리의 내림세가 계속되고 있다.

 

이 같은 저금리 기조를 유지하는 것이 주택시장의 회복과 내수회복에 기여할 수 있다는 점이다. 금리와 주택시장 내 가격과의 관계를 살펴보자. 주택시장 회복에 가장 큰 영향을 미치는 주택시장 내 요인은 소비자의 전망, 즉 주택가격에 대한 전망과 기대로 판단된다. 즉 가격 변화에 대한 전망이 수요와 공급자의 주택건설 계획이나 착공, 분양과 같은 공급결정에 상당한 영향을 준다는 점에서 금리와 주택가격 간의 관계를 살펴본다.

 

금리와 주택가격 간 관계

 

다른 영향요인을 통제한 후 금리의 영향만을 정밀하게 살펴볼 필요가 있지만, 시계열 자료의 흐름만으로도 관계 확인이 가능해 보인다.

 

아래 그림 A는 90년대 이후 최근까지의 금리와 지역별 주택가격지수 간의 관계를 나타낸다. 일반적으로 생각하듯이 금리와 주택가격 간에는 반대방향. 즉, 저금리나 금리 인하 ⇒ 가격상승의 관계로 나타나는 듯 보인다.

 

 

 

그러나 시기별로 구분해서 살펴보면, 둘 간의 관계는 차이가 있음을 알 수 있다.

 

그림에서 B를 보자. 외환위기 이전에는 같은 방향(정, +)의 관계로 보인다. 저금리면 가격지수가 낮아지고 금리가 높아지면 가격수준이 높아 보인다. 그러나 외환위기 이후에 다시 금리와의 관계는 반대 방향으로 변화한 것으로 보인다.

 

외환위기 종료 후 2005년 초까지 금리와 가격 간 관계가 변화해 부(-)의 관계로 나타나 보이지만, 그림 C를 보면, 서울의 주택가격 급등했던 시기에는 오히려 금리와 동조화, 즉 정(+)의 관계를 보인다. 지역별로도 차별적임을 알 수 있다.

 

금융위기 이후, 2009년 이후 2011년 초까지 금리와 가격 간 변화 방향은 유사한 방향(+)으로 나타난다. 금리정책이라는 것이 거시경제 여건을 고려하고 국내 경제여건을 고려해 이루어진다는 점에서 주택시장에 미치는 영향이 제한적일 수밖에 없다고 판단된다.

 

그러나 2011년 이후 금리와 가격 간의 관계는 다시 변화하는 것으로 나타나고 있고, 2012년 하반기 이후 금리와 가격 간에는 다시 부(-)의 관계를 보이기 시작하였다.

 

금리와의 관계 종합

 

종합하면, 금리와 가격 간의 관계나 영향은 시기별로 지역별로 차이를 보인다는 것이다. 금융위기 기간 금리는 가격에 별다른 영향을 미치지 못했지만, 최근 금리와의 관계가 다시 부(-)의 관계로 나타나고 있다는 것이다. 선후행 관계를 명확하게 제시하지는 않지만, 최근 주택시장 변화에 저금리 효과가 나타나고 있는 것으로 예상한다.

 

앞으로 금리영향이 나타날 것인지 의문을 제기할 수도 있지만, 현재의 낮아진 금리. 저금리가 가격이나 주택시장의 변화를 유발할 가능성은 점점 높아지고 있다고 판단된다. 저금리가 유지되고 경제여건이 다소 회복된다면 주택시장에도 변화를 유발할 수 있을 것으로 예상한다.

 

그러나 경기여건이 개선된다면 금리 인하보다는 인상될 여지가 높다. 당분간 금리가 낮아지거나 동결된다면 주택시장에 긍정적인 신호로 작용할 수 있을 것으로 예상한다. 이 때문에 한국은행에서 예상한 것처럼 주택시장의 회복과 건설투자의 증가가 이루어져 경제회복에 이바지할 수 있으리라 판단된다.

 

모처럼 수도권 부동산시장에서는 회복의 기운이 느껴지고 있다. 하반기의 대응방향이 중요한 시점이라 판단되는데, 관련 정부부처와 관련 기관 간의 협조가 공고히 이루어진다면 주택시장의 회복과 경제성장을 달성할 수 있을 것이라 예상된다.