매매가 임대차를 깨뜨린다”

 

 

 

 

 

대항력, 우선변제, 최우선변제

 

‘“매매가 임대차를 깨뜨린다”는 말은 세계적으로 민주주의 국가의 민법 기본원리라고 보면된다. 이 문장이 무엇을 뜻할까? 어떤 세입자가 입주하면서 소유주와 임대차계약서를 작성하고 세들어 살고 있는데 갑자기 소유주가 새 소유주에게 집을 팔아버렸을 경우에 “그 임대차는 유효한 것인지?”에 대하여 다루면서 생각해보자.

 

민주주의 국가의 민법 기본원리는 어떻게 될까? 민법의 기본원리로 말한다면 임차인은 아무런 보호를 받지 못하게 된다. 즉, 임대차는 매매 앞에서는 속수무책으로 무너지는 것이다. 이대로 라면 임차인은 보증금을 반환받지도 못한 채 그냥 길바닥에 내쫓기는 사태가 발생하게 되어 커다란 사회문제가 될 것이다.

 

“매매가 임대차를 깨뜨린다”는 말은 민주주의 국가의 민법 기본원리이다. 즉, 남의 집에 보증금을 지불하고 2년을 기간으로 세를 들어 살고 있다고 하더라도, 소유주가 그 집을 타인에게 팔아버리는 경우에는 새 소유주는 임대차기간이 끝나지도 않은 임차인에게 임대차보증금을 반환해 주지도 않은 상태에서도 “집을 비우라”고 말할 수 있다. 이것이 민법의 기본원리이고 이러한 법이론을 가리켜 “매매가 임대차를 깨뜨린다”고 말하는 것이다.

 

하지만, 그대로 법이론을 유지한다면 서민경제가 어떻게 될까? 상대적으로 억울한 삶 속에서 세상을 한탄하며 사는 국민이 늘어날 것이다. 또, 이를 악용하여 악법으로 이용하는 사깃꾼들이 늘어날 것이다. 그래서 탄생된 법이 바로 임대차보호법이다.’ 즉, 서민을 보호하기 위해서 우리국가 국회에서 만들어 낸 특별법인 것이다.

 

주택임대차보호법은 집 없는 서민의 철갑방패로서 세입자 보호를 위해 1981년 제정된 강행법규이다. 그 이후 몇 번의 개정을 거쳐 1999년 3월 1일부터는 드디어 임차인 스스로 임차권등기를 신청할 수 있도록 개정되어 임차인의 지위가 더더욱 강화되기에 이르렀다. 임대차보호법에 의해서 임차인은 손쉬운 방법으로 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있다. 거기에 더하여 최우선변제권까지 인정하고 있다. 이는 선순위로 설정된 물권자보다도 채권자가 앞서서 배당받을 수 있는 권한이므로 민법의 기본원리를 무너뜨리는 획기적인 입법이다.

 

이제는 오히려 “임대차가 매매를 깨뜨린다”는 법언(法諺)이 탄생되어야 할 상황까지 된 셈입니다. 상가 임대차의 경우에도 사정은 마찬가지이다. 상가 임대차는 서민의 생계수단임에도 불구하고 많은 권리금과 시설비를 투자하여 영업을 하다가 권리금은커녕 보증금도 돌려받지 못한 채 새로운 소유자에게 원상회복의무를 부담하는 경우가 허다하였다. 이를 시정하기 위해서 상가건물임대차보호법이 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행되고 있는 것이다.

 

임대차보호법의 중요한 내용은 다음과 같다.

 

1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력

선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날부터 임차주택이 타인에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 소유주에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참여하여 보증금을 우선 배당받을 수 없다.

 

2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

 

3) 소액임차인의 최우선변제권

임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택 가액의 50% 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 한다. 위에서 '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.(대법원 2001.4.27. 선고 2001다8974 판결, 재민 84-10 참조).