경매 관련 용어

 

가등기

본등기의 순위보전하기 위한 예비등기이며 부동산 물권 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구할수 있는 권리를 보전하려 할 때 또는 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것이다.

매도인이 이전등기를 하는 데 협력하지 않는 경우나, 매매의 예약에서 아직 소유권을 취득하고 있지는 않으나 예약자로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용된다.

가등기는 그것만으로는 등기로서의 효력이 없으나, 후에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하므로 대항력의 순위가 가등기를 한 때로 소급한다.

가등기담보

채권자가 대물변제 또는 매매예약을 하고 채무자에게 금전을 대여하면서 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 대물변제 또는 매매예약에 근거하여 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 경우를 통틀어서 말한다.

가등기담보권자는 담보권을 실행하거나 가등기담보의 목적물인 부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 가등기담보권을 저당권으로 본다 따라서 다른 채권자보다 우선변제의 권리을 가진다.

가등기담보가 등기된 부동산에 경매신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 때에는 가등기담보권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고 매각으로 소멸된다

가압류

금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권이 있는 경우 확정판결을 받더라도 재산도피등으로 강제집행이 불가능하게 될 경우를 대비하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 현상 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차

가처분

채권자가 금전 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권을 가지고 있을 때 그 강제집행할때 까지 처분등 하지 못하도록 하는 보전처분이나 분쟁이 있는 권리관계에 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 것으로 금전채권을 목적으로 하는 가압류와 구별된다.

각하

소송절차상의 신청에 대해 법원에서 소송요건의 흠결이나 부적법 등을 이유로 본안심리를 거절하는 재판을 말한다. 본안심리 후 그 청구에 이유가 없다 하여 청구를 배척하는 기각과 구별된다.

각하에 대하여는 부적법의 원인이 된 흠결을 보정하여 다시 신청할 수 있다.

감정평가

경매목적부동산의 평가는 경매개시결정일로부터 3일이내 감정평가사에게 경매부동산을 평가하여 감정평가서를 2주이내에 제출하도록 하고 있고 집행법원은 감정평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.

강제경매

채무자소유의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금을 채권자의 금전채권 만족에 충단하는 것을 목적으로 하는 강제집행 절차이다.

강제경매개시결정

강제경매의 신청이 있으면 집행법원은 요건에 대하여 심사를 하고 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단이 되면 강제경매개시결정을 한다. 개시결정은 경매신청 접수일로 부터 2일 이내에 하여야한다.강제경매개시 결정은 압류의 효력이 있으며 채무자에게 송달된때 또는 등기된 때 효력이 발생한다.

강제관리

강제관리란 채권자로 부터 부동산의 소유권을 박탈하지 아니하고 그 부동산의 수익으로 금전채권의 만족을 얻는 부동산에 대한 강제집행 방법이다.

부동산에 대한 강제집행 방법으로는 강제경매와 강제관리의 2가지가 있는데, 채권자는 그 중 하나를 선택하거나 병용할 수 있다. 강제관리를 하여 수익을 거두면서 적당한 시기를 기다렸다가 강제경매를 할 수 있다.

 

개별매각

하나의 경매절차에서 여러개의 부동산을 매각하는 경우 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각각의 부동산별로 경매하는 분할매각(개별매각)과 여러개의 부동산 전부를 일괄하여 경매하는 일괄매각이 있다. 개별매각은 법정매각조건이 아니므로 법원은 자유재량으로 분할매각을 할것인지일괄매각을 할것인지를 결정할 수 있다.

 

개별배당재단의 형성

여러부동산을 일괄매각하거나 부동산과 다른종류의 재산을 일괄 매각하는 경우에 각재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 배당표를 작성하는 개별배당재단의 형성이 필요하게 된다.

이경우 일괄매각대금중 각 재산의 최저매각가격 비율에 따라 나눈 금액으로 한다.

 

개찰기일

기간입찰에서 입찰결과를 발표하는 날로서 기간입찰의 입찰기간은 1주이상 1월범위내에서 정하고 매각기일(개찰기일)은 입찰기간이 끝난후 1주일 안에 날로 정하여야한다.

경매기일공고

경매기일 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 이를 경매기일 2주전에 공고한다. 공고는 법원의 게시판에 게시하고 최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 하며 대법원 홈페이지 에도 게재한다.

경매절차의 정지

강제집행을 불허가, 정지, 담보제공, 채권변제, 의무이행연기, 소 취하등의 집행력있는

판결이나 공정증서,화해 조서등의 정본이 제출된 경우 집행을 정지하거나 제한하여야 한다

경매절차의 취소

경매절차의 취소사유로서는 부동산의 멸실, 채무자의 경매목적물의 소유권의 상실 그밖의 법령에 의한 강제집행의 금지등으로 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 취소사유 발생원인을 묻지 않고 경매절차를 취소하여야 한다.

경정결정

매각허가결정이나 매각불허가 결정에 대한 항고가 이유가 있다고 인정하는때 집행법원은 그 취소을 고지하므로서 변경된 결정의 효결이 발생 된는데 이를 경정결정이라 한다.

계산서(채권계산서)

법원사무관은 배당요구종기일 까지 채권신고 최고를 하고, 배당기일이 정해진때에는 1주 안에 배당기일까지의 이자, 그밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 법원에 제출 하도록 하고 있다.

공동소유

하나의 물건을 2인 이상이 공동으로 소유하는 것을 공동소유라고 한다. 민법은 공동소유의 유형으로 공유,합유,총유로 구분한는데

공유는 공유자 각자가 갖는 지배권능을 지분이라 하고 그 지분의 처분은 자유이고 또 언제든지 분할을 청구하여 단독소유로 전환할 수 있다

합유란 일정한 공동사업을 목적으로 2인 이상이 결합하였지만 그것이 단체로서의 독립성을 갖추지 못한 조합이 소유하는 재산소유형태이며, 총유란 권리능력 없는 사단이 재산을 소유하는 형태이다. 부동산경매시는 공유자에게 우선매수권이 있다.

 

공동경매

여러명의 채권자가 동시에 경매신청을 하는 것 과 먼저한 경매신청이 아직 경매개시

결정을 하지 아니한 경우 뒤에 한 경매신청을 병합하여 1개의 경매개시결정을 하는 것

도 공동경매에 해당된다.

 

공동입찰

여러사람이 공유 또는 합유를 목적으로 공동하여 입찰신청을 하는 것으로 공동입찰시에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시 하여야 한다.

공매

공적기관에 의해 강제적으로 행하여지는 매매로서 공법상의 채권인 조세채권의 실현을 목적으로 국세체납처분에 의한 강제집행절차이며 자산관리공사에서 대행하고 있으며 국세징수법에 의해 압류된 압류재산과 판매를 부탁받은 수탁재산, 자산관리공사명의로 취득한 유입자산등이 있다.

교부청구

체납자의 재산에 대하여 다른 기관에 의해 강제집행절차가 개시된 경우 동일재산에 대한 중복압류를 피하고, 당해 재산의 환가대금 중에서 조세채권징수의 목적을 달성하기 위하여 관계집행기관에 대하여 그 배당을 요구하는 강제징수절차를 말한다.

과잉매각

채무자의 여러개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른재산의 매각을 허가가지 아니 하도록 한민사집행법101조 3항의 규정을 말하며 이경우 채무자는 매각허가결정전에 서면으로 여러재산 가운데 매각할 재산을 지정할 수 있다.

관리인

강제집행의 일종인 강제관리를 신청시 부동산 자체의 현금화를 하지 않고 그 수익만을 대상으로 하는 집행이므로 부동산 수익을 관리할 집행법원의 집행 보조기관이 필요하다. 이를 관리인이라 하며 집행법원이 임명한다.

구분소유권

건물은 1동의 건물을 1개의 물건이 원칙이나 예외적으로 민법은 수인이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부를 소유할 수 있음을 규정하고 있는데 이것을 구분소유라고 부른다(민법 215조).

근저당권

근저당권은 채권의 최고액만을 정하고 변제기에 채권액이 확정될 때까지 채무의 소멸 또는 이전등 변동이 있어도 변경등기 하지 않고 결산기에 채권액이 확정되면 일반 저당권으로 된다

근저당권은 등기된 최고액의 한도 내에서 채권을 담보하며 그 최고액을 초과한 부분은 담보되지 않는다.

근로자의 우선변제권

근로기준법 37조 규정에 의해 임금·재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다.규정하고 있으나

예외조항으로 최종 3월분의 임금, 재해보상금은 우선하여 변제받을수 있다고 규정하고 종전에 3년분 퇴직금 우선변제 관련 규정은 헌법불합치 판정으로 2005.01.27부로 삭제 되었다

기각

소송에 있어서 원고의 소에 의한 청구나 신청을 이유가 없다고 하여 배척하는 판결 또는 결정으로 예를들어 대여금반환을 청구하는 소송에서 피고가 처음부터 원고로부터 돈을 빌린 일이 없다거나 빌린 후에 모두 변제했다는 등 원고가 판결을 청구하고 있는 대여금 반환청구의 법적 근거가 인정되지 않을 경우에 그 청구를 배척하는 경우 청구기각판결을 하게 된다.

기간입찰

입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정한는 입찰의 방법으로 입찰표에 기재사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉함한 후 매각(개찰)기일을 기재하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 입찰 방법이다.

기일입찰

부동산 경매 입찰방법중 매각기일에 입찰 과 개찰을 같은날 진행하는 입찰방식을 기일입찰이라한다

법원에 따라 같은 매각기일에 2번 입찰 과 개찰을 하는 1기일 2입찰제를 실시하는 법원도 있다.

납세담보

납세담보로 제공된 재산에 경매가 실행된 경우 이미 저당권등이 설정되어 있는 경우

담보재산이 납세의무자 소유인 경우 조세채권의 법정기일과 담보권의 등기일자가 같거나 법정기일이 앞서는 경우 와 당해세의 경우에는 조세채권이 우선하고 담보재산이 제3자의 소유인 경우에는조세채권은 담보권 보다 항상 후순위이다.

농지

전·답·과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설의 부지와 고정식온실·버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정시설의 부지를 말한다

농지취득자격증명

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것이 원칙이며 농지소유상한이 있다. 따라서 농지를 취득하고자 하는 자는 농지법 8조 규정에 의하여 농지 소재지를 관할하는 시, 구, 읍면장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다

다가구주택

전체층이 3층이하이고 전체층의 바닥 면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)이하인 주택으로 주택내 가구수가 2~19가구로 제한되며 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 그러나 건축법상 단독주택이기 때문에 구분등기를 할 수 없다.

다세대주택

전체층 4층 이하이고 연면적이 200평(660㎡)이하인 주택으로 주택내 가구수는 2가구 이상이다.

상업용 등 다른 용도와 복합해 지을 경우 주거부분만 4층 이하이면 된다. 가구별로 구분등기와 분양이 가능하다.

담보가등기

가등기는 순위보전을 위한 가등기와 채권회수를 목적으로하는 담보가등기로 나누어진다.

등기부상으로는 구분없이 매매예약가등기 내지는 소유권이전청구권가등기라는 용어를 같이사용하고 있지만 담보가등기의 경우 경매시 저당권으로 취급되어 말소대상이 된다.

담보물권

담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여 하고 있다. 그리고 담보물권 중 유치권은 법률에 의하여 일정한 요건이 갖추어질 때에 당연히 성립하는 법정담보물권이며, 질권과 저당권은 원칙적으로 당사자의 설정행위에 의하여 성립하는 약정담보물권이다

당해세

당해세라 함은 매각부동산 자체에 대하여 부과된 조세와 가산금으로, 임금채권과 소액보증금중 최우선변제를 제외하고는 어떠한 채권에 대하여도 우선하며, 당해세로 국세는 상속세, 증여세, 재평가세, 지방세는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세, 취득세, 등록세등이 있습니다. 취득세,등록세는 실무상 당해세로 인정하지 않는다.

대금지급기한

민사집행법이 적용되는 사건에 대하여 매각허가결정이 확정되면 3일내 법원은 1개월내

기간으로 대금의 지급 기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

대급지급기한 까지 미납시 재입찰 3일전까지 지연이자 (연20% X 지연일수/365)와

공고료와 송달료등을 완납하고 소유권을 취득 할 수 있다.

 

대위변제

제3자 또는 공동채무자의 한사람이 채무자를 대신하여 변제하는 때에는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득하는 것이 보통이다. 이 때에 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 변제자의 대위 또는 대위변제라고 한다.

변제에 이해관계가 있는 자가 다수 있는 경우에 그 중의 1인이 먼저 변제를 하고 채권자를 대위하게 되면 이에 따라 당연히 혼란상태가 야기되므로(예를 들면 보증인 갑·을과 물상보증인 병이 있을 때 빨리 변제한 자가 채권자의 지위를 획득하고 타인의 재산을 집행할 수 있다), 민법은 각각 관계인에 대하여 변제자 대위의 행사 방법을 합리적으로 규정하고 있다.

대항력

법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로 특히 세입자의 경우

전입신고(사업자등록)와 부동산의 점유(인도)하면 대항요건을 갖추면 익일부터 제3자에게 대항력이 발생이 됩니다.

대항력의 효력은 계약기간까지 점유할 수 있는 권리와 계약기간 만료시 보증금 회수와 부동산의 인도가 동시이행의 관계에 있는 효력입니다.

 

도달주의

의사표시가 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴는 것으로 수신주의 ·수령주의라고도 한다.의사표시의 효력발생시기에 관하여는 표백주의, 발신주의, 도달주의, 요지주의등이 있으나 현행 민법은 도달주의를 원칙하고 있다.

동시배당

공동저당권의 목적부동산이 전부 매각되어 그 경매대가를 동시에 배당하는 것으로 공동저당권자의 의사에 의하여 어느 특정부동산의 경매대가만으로부터 먼저 배당받는 것은 허용되지 않고 각 부동산의 경매대가의 비율로 공동저당권의 피담보채권의부담을 안분 할당하여 그 할달된 부담액에 한하여서만 공동저당권자가 각 부동산으로 부터 우선번재을 받을 수 있고 그 할당 부담액을 초과하는 부분은 각 부동산의 후순위 저당권자의 변제에 충당한다.

동시이행의 항변권

동시이행의 항변권은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기 채무의 이행을 일시 거절하는 데에 그치는 연기적 항변권이다.

경매에 있어서는 임차인이 배당을 받는 것이 보증금회수에 해당하므로 그에 대한 반대의무를 이행하였는지 즉 주택을 비웠는지를 확인을 위해 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 가옥명도 확인서가 제출 되어야 배당된 보증금을 수령할 수 있습니다.

 

동시입찰의 원칙

같은매각기일에 매각할 부동산이 두개 이상인 경우 각 부동산에 대한 입찰응 동시에 실시하야야한다, (민사집행규칙 61조 2항)

만약 사건별로 별개로 입찰절차를 진행하는 경우 입찰자가 응찰자수를 통한 경쟁율을 예측하여 응찰여부나 응찰가격을 정함으로써 입찰가격이 왜곡 될 우려가 있기 때문이다.

 

등기촉탁

법원으로 부터 경매부동산을 매수한 매수인은 소유권이전등기 및 기타 저당권, 압류등의 말소등기를 등기에 필요한 서류를 준비하여 법원에 제출하면 법원사무관 명의로 등기촉탁서를 작성하여관할 등기소의 등기관에게 송부를 하고 등기소에서는 등기후 등기필증을 해당경매계에 송부합니다.

말소등기

기존등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기이다. 말소의 대상이 되는 등기는 등기사항 전부가 부적법한 것이어야 한다. 그 부적법의 원인은 원시적(원인무효)이든, 후발적(채무변제로 인한 저당권 소멸)이든, 실체적(원인무효나 취소)이든 또는 절차적(중복등기)이든 이를 가리지 않는다.

매각결정기일

매각을 한 법정에서 최고가매수신고인에 대하여 매각허가 여부를 결정하는 날로 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다.(매각기일로부터 통상 7일 이내)

매각결정기일의 공고

매각기일 및 매각결정기일을 지정한 때에는 법원사무관등은 통상 14일전에 공고한다.

매각결정기일 변경

법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있고, 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자사이에 변경에 관한 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다.

특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생하여 매각기일에 경매를 실시 할수 없는 경우에는 매각기일을 변경하여 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다.

또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에서는 기일을변경하여 추후 지정하고 있다.

매각기일

경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 매각할 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.

 

매각물건명세서

법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 작성해 놓은 것이다.

매각방법

부동상의 매각(경매)는 매각기일에 한는 호가경매, 매각기일에 입찰과 개찰을 하는 기일입찰,입찰기간내에 입찰하고 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법이 있다.

매각불허가결정

이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할때, 민사집행법상 매각불허가할 사유가 있을때 즉 매수인의 능력이나 자격 또는 농지의 경우 농지취득자격증명, 어업권의 경우 이전인가 또는 법령이 정한 관청의 증명,인허가 없는 경우, 과잉매각 되는 경우, 집행정지 결정 정본이 제출된 경우, 부동산의 훼손 또는 권리관계의 변동이 있는 경우 매각결정기일에 매각불허가를 선고한다.

매각허가결정

매각허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 매수인은 법원이 통지하는 대금지급기한내에 매각대금(매수보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금지급기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.

매각절차의 취소

민사집행법 266조 규정의 서류가 제출된 경우

1. 담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본

2. 담보권 등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본

3. 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본

4. 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지를 적은 서류

5. 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본

제1항제1호 내지 제3호의 경우와 제4호의 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소하여야 하며, 제5호의 경우에는 그 재판에 따라 경매절차를 취소하지 아니한 때에만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 하여야 한다. 서류의 제출 종기는 매수대금 지급 전까지 이다.

 

매각조건

법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전 시키는데 지켜야 할 조건으로 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라 하고 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라 한다.

매수보증금

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.

그러나 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 최저매각가격의 10분의 1로 하는 보증금액을 달리정할 수 있다. 예로서 재입찰시 보증금을 법원에 따라 10분의 2 내지 10분의 3으로 정하는 경우가 이에 해당 된다.

 

매수신고인

매각기일 입찰결과 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 정하여진다. 차순위 매수신고는 금액제한이 있어서 매각금액(-)보증금 금액 이상 입찰자만이 차순위 신고를 할 수 있는 자격이 있다.

차순위신고시 단점은 최고가 입찰자가 잔금을 지급시 까지 보증금을 받지 못한다는 것이고 장점은 잔금 미지급시 소유권을 이전해 올 수 있다.

매수청구권

타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다. 한편 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다.

물건번호

한사건에 입찰물건이 여러 개 있고 그 물건들이 개별적으로 입찰에 붙여진 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 기재해야 한다. 따라서 물건번호가 다른 두개 물건에 대하여 응찰하려고 하는 경우에는 물건번호마다 하나의 입찰표를 작성하여야 하며 물건번호가 여러개인 경우 물건번호를 기재 하지 않으면 입찰이 무효 처리 된다.

미등기 부동산에 대한 경매

미등기 부동산이라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 미등기부동산에 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권 보존등기를 하고 경매개시결정등기를 한다. 미등기 부동산에 경매신청시 채무자 명의로 등기 할 수 있음을 증명하는 서류와 부동산의 표시를 증명하는 서류를 첨부해야 한다.

미불용지

미불용지란 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말합니다. 따라서 같은 토지에 대하여 둘이상의 공익사업이 시행되고 새로운 공익사업이 시행되기까지 종전에 시행된 공익사업의 부지에 보상금이 지급되지 않은 경우 입니다.

미불용지의 평가는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준으로 평가를 하게 됩니다.

맹지

지적도상에서 도로에 접하지 않은 토지를 말한다.

건축법에 의하여 도로에 2m 이상 접하지 않을 때에는 건축이 원칙적으로 불가능하나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장,군수로부터 사도개설허가를 받으면 건축가능하다.

발송송달

근저당권자와 같이 등기부에 기입된 부동산의 권리자가 등기부상 주소변경 등기를 게일리하여 종전의 등기부상 주소에 등기우편으로 송달된 매각기일 통지를 받지 못하였다 하더라도 그 발송시에 송달의 효력이 발생하고 부동산의 권리자가 사망하였으나 상속등기를 게을리 한경우 또한 같다.

배당기일의지정

매수인이 매각대금을 지급하면 3일안에 배당기일을 지정하며, 배당기일은 대금지급후 4주 내에 정하여야 하며 통상 대금지급후 배당기일을 지정함이 원칙이나 매수인이 적법하게 채무인순신청을 하였거나 상계신청(차액지급신청)을 한 경우에는 바로 배당기일을 정하고 대금지급기한을 정할 필요가 없다.

배당요구

강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.

배당요구는 배당요구의 종기일까지 하여야 한다. 따라서 임금채권, 주택임대차보증금반환청구권등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라도 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.

배당요구종기 결정

경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구할 수 있는 종기를 첫매각기일 이전으로 정한다. 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 등기부에 등재하지 아니한 채권자(임차인등)는 반드시 배당요구의 종기일까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다. 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.

배당요구종기 공고

배당요구의 종기가 정하여진 때에는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에, 채권자들이 널리 알 수 있도록 하기 위하여 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.

배당이의

배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대하여는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 도과하면 이의에 불구하고 배당금을 지급하게 된다.

배당절차

넓은 의미에서는 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산이나 파산재단을 환가함으로써 얻은 금전을 배당요구신청을 한 각 채권자에게 안분하여 변제하기 위한 절차이다.

배당할 금액

매각대금에서 대금납부기한이후에 납부한 경우 지연이자 와 몰수된 항고보증금 및 전 낙찰자의 몰수된 보증금 과 보증금이자를 모두 합한 금액에서 집행비용을 차감한 금액이 실제 배당할 금액이 된다.

법인입찰

법인 입찰시 법인등기부등복이나 초본을 첨부하여야 하며 회사직원이대리인으로 입찰하는 경우는 위임장과 법인인감증명이 필요하다.

입찰표 기재방법은 법인명칭과 대표자성며을 기재하고 주민등록번호란에는 법인등기부등본상의 등록번호를 기재한다.

 

법정매각조건

법원이 부동산이 매각되어 소유권이 매수인에게 이전 시키는데 지켜야 할 조건으로 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 모든매각절차에 공통적으로 적용할 수 있도록 법으로 매각조건을 획일적으로 정한 매각조건을 법정매각조건이라 하고 법정매각조건 중에서 공공의 이익이나 경매의 본질에 관계되지 않는 조건들은 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건을 특별매각조건이라 한다.

법정지상권

지상권은 타인의 부동산등을 사용할 수 있는 용익물권으로서 당사자의 계약에 의해 성립되는 약정지상권과 법에 정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 법정지상권이 있다.

대표적인 예로서 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목이 동일한 소유자에게 속하다가 토지와 그 토지 위의 건물 또는 입목의 소유자가 달라지게 되는 경우에 성립한다는 민법등의 법규정에 의해 성립하므로 이를 법정지상권이라 한다.

법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기하지 않아도 당연히 발생하며, 법정지상권의 발생에 관한 규정은 강행규정이므로 당사자의 특약으로도 그 발생을 배제할 수 없다. 존속기간은 특별한 규정이 없으면 일반지상권에 준한다. 지료는 당사자의 협의가 성립되지 않으면 법원이 결정한다

변경

법원은 정해진 매각기일을 자유재량에 의해 변경할 수 있고, 이해관계인은 기일지정이나 변경신청권이 없으므로 당사자사이에 변경에 관한 합의가 있었다 하더라도 법원은 이에 구속되지 않는다.

특히 경매절차 과정에 위법한 점이 있거나 불가피한 사정이 발생하여 매각기일에 경매를 실시 할수 없는 경우에는 매각기일을 변경하여 적법한 경매절차가 이루어지도록 하고 있다.

또한 집행정지서류가 제출된 경우 직권으로 매각기일을 취소하는 것이 원칙이나 실무에서는 기일을변경하여 추후 지정하고 있다.

별제권

파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리이며 파산재단 재산에 존재하는 전세권, 유치권, 질권, 저당권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다.

보전압류

보전압류는 국세징수법 및 지방세법상의 납기전 징수사유가 있어서 납세의무확정 후에는 조세채권의 멸실이 우려가 되는 경우 당해 세액의 확정 전이라도 납세자의 재산을 현상유지시키기 위해 미리 압류하는 것을 말한다

부동산관리명령

매수인이 매각허가결정을 받은 후 대금을 지급한고 부동산의 인도를 받을 때까지 부동산의 가치가 감소되어 매수인이나 채권자의 이익을 해 할 염려가 있으므로 매각허가 결정이 있은후 인도할 때까지 매수인이나 채권자의 신청이 있으면 법원이 관리인을 선임하여 그 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하는 관리명령을 할 수 있다.

부동산인도명령

채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여는 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. (이 때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다.)

민사집행법의 적용을 받는 사건에 대하여는 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였다.

분묘기지권

분묘기지권은 토지 소유자의 승낙을 얻어 그의 토지에 분묘를 설치하거나, 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온ㆍ공연하게 그 분묘기지를 점유한 때 분묘기지권을 취득한다. 또한 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해 별도 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 때에도 성립한다.

분묘기지권은 당사자 사이에 약정이 있으면 그에 따르고, 그 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한, 그 분묘가 존속하는 동안은 분묘기지권은 존속하고, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급의무가 없다.

분할매각

하나의 매각절차에서 여러개의 부동산을 매각하는 경우에 최적매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법(분할매각)과 여러개의 부동산을 전부에 관하여 일괄하여 하는 방법(일괄매각)이 있다

분할채권

같은 채권에 2인 이상의 채권자 또는 채무자가 있을 때 분할할 수 있는 채권을 말한다. 이런 채권을 가분채권(분할채권)이라고도 한다. 예를 들면 갑,을,병 세 사람이 정에 대하여 3만원의 채권을 가지고 있을 때, 각각 1만원씩의 채권으로 분할할 수 있는 경우에 그 3만원의 채권은 분할채권이 된다(정의 입장을 기본으로 한다면 가분채무 또는 분할채무가 된다). 민법에는 채권자 또는 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무가 있다고 규정하여 분할채권관계를 원칙으로 하고 있다.

비용의 예납

강제집행을 신청하는 채권자는 부동산의 감정료,매각수수료,현황조사비용등 각종수수료와 송달료를 미리 내야 하는데 이를 비용의 예납이라고 하고 이외에 등록세와 교육세도 납부해야 한다.

상계

채권자가 동시에 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법이다. 현금을 납부하지 않고, 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금의 차액만을 납부하는 것으로 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 상계를 하겠음을 신고하여야 하며, 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인 배당받을 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부하여야 한다.

선순위 순위보전 가등기

1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

선순위 담보가등기

1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는 것이 원칙이지만 선순담보가등기인 경우에는 경매시 저당권으로 취급되므로 배당을 받고 소멸하므로 경매후 촉탁에 의해서 말소 된다.

선순위 가처분

1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 가처분등기는 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다

선순위 임차인

1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 전입신고가 되었는 임차인은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 즉 대항력이 있으므로 계약기간만료시 까지 거주할 수 있고, 계약만료시 보증금회수와 주택의 인도가 동시이행의 관계에 있다.

선순위 지상권

1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 선순위지상권은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다. 이때 지상권이란 당사자의 계약에 의해서 등기된 약정지상권을 의미하면 법에의해 일정한 요건을 갖추면 당연히 성립하는 법정지상권과는 구분 된다.

선순위 전세권

1순위 저당 또는 (가)압류등기보다 앞서있는 등기된 전세권은 압류 또는 저당권에 대항할 수 있으므로 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않는다.

그러나 민사집행법 91조 4항에 의한 배당요구신청을 하면 선순위전세권은 배당을 받고 소멸 한다.

소제주의

민사집행법 제91조 2항에 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 3항에 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정하여 소제주의를 원칙으로 하고 91조 4항, 5항에 예외적으로 인수주의를 인정하고 있다.

소유권이전등기 촉탁신청

낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위하여 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차이다.

신경매

입찰을 실시하였으나 낙찰인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매이다.

 

압류

채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 금지 하는 것으로 확정판결, 기타 집행권원(채무명의)에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단이다.

즉 압류후 경매 또는 공매등의 환가절차로 이행 된다.

압류선착주의

조세는 원칙적으로 교부청구의 선후에 관계없이 동순위로 그 사이에는 우선관계가 없으나, 1개 부동산에 대하여 체납처분으로 압류가 행해졌을때 다른 조세의 교부청구나 압류 보다 우선한다. 이를 압류선착주의라 한다.

예고등기

등기원인이 무효 또는 취소사유에 의해 등기의 말소 또는 말소등기의 회복에 관한 소송이 제기된 경우 이를 제3자에게 알려서 경고하기 위해 법원이 직권으로 행하여지는 등기이며, 예고등기는 제3자에게 경고하는 효력 밖에 없으므로 예고등기만으로 법률적인 효력은 없다.

우선매수권

경매시 우선매수권은 공유자 우선매수권과 임대주택임차인 우선매수권이 있으며

공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 한다. 이 경우에 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수신고인은 원할 경우 차순위매수신고인의 지위를 부여받을 수 있다.

임대주택이부도등으로 경매가 진행되는 경우 임차인은 매각기일까지 최저매각가격의 10분의1보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 법원은 최고가매수신고가 있더라도 임차인에게 매각을 허가하여야 한다

우선변제권

채무자의 재산이 채무금액 보다 부족한 경우, 채권자 평등의 원칙의 예외로 다른채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있는 권리로서 법률에 규정이 있는 경우에만 인정되며, 민법상 유치권, 질권, 저당권자자와 특별법상으로는 근로기준법상 근로자의 임금, 재해보상금 등에 우선변제권이 인정되어 있고, 국세징수법, 지방세법 등에도 국세,지방세의 우선변제, 주택임대차보호법상의 최우선변제 및 확정일자도 우선변제권을 규정하고 있다.

우선채권

우선채권이란 압류채권자(경매신청자)의 채권에 우선하여 매각대금에서 변제받게 될 채권으로 압류 채권자에 우선하는 등기된 권리 및 임차보증금, 임금채권등 과 경매비용등으로 남을 가망이 없는 경우 경매의 취쇠에 해당하는지 판단하는 채권이다.

유찰

매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 통상 최저매각금액을 20% 저감한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 된다.

유익비

물건의 가치를 증가시킨 비용을 유익비라고 하며 원상복구 비용인 필요비와 구별 된다.

유익비상환청구는 가격증가가 현존하는 경우에 한하여 청구할 수 있으며, 유익비 지급할 금액은 지출된 금액이나 가치증가액이 현존하는가액 중 선택하여 지급할 수 있다.

유치권

유치권은 법정담보물권으로 법정요건을 갖추면 당사자의 의사와 관계없이 법률상 당연히 발생한다.유치권은 목적물을 점유하면 발생되고 등기를 요하지 않는다. 주로 건축업자가 공사대금을 받지못한 경우 채권을 변제 받을 때 까지 점유를 하고 인도를 거절 하는 경우 발생되며 또한, 임차인이 임차 목적물에 대한 필요비 또는 유익비를 지출한 경우에도 유치권이 발생하는 경우가 있으나 계약서상에 원상회복 특약이 있으면 판례상 상환청구권 포기로 해석 한다.

이시배당

두개의 부동산에 선순위 공동저당권자가 한개의 부동산만 저당권 실행으로 경매되어 배당을 받는 경우 후순위저당권자는 두개의 부동산이 동시에 배당되는 경우와 비교해서 적은금액을 배당받거나 배당받지 못해 손실이 발생하게 되는데 이때 후순위채권자는 남은 부동산의 경매대가에서 동시에 배당되었더라면 받을 수 있는 금액을 한도로 선순위 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사하여 경매대가에서 배당을 받을 수 있다. 이때 법원이 직권으로 이시배당여부를 조사할 의무는 없고후순위 저당권자가 이를 증명하여야 한다.

인도명령

채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여는 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. (이 때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다.)

민사집행법의 적용을 받는 사건에 대하여는 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였다.

인수주의

민사집행법 제91조 2항 3항에 1순위 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 규정하여 소제주의를 원칙으로 규정하고 있으며

91조 4항에서는제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. 5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하여 예외적으로 인수주의를 인정하고 있다.

일괄지정

수회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄 지정하는 방식에 의하여 경매절차를 진행하는 경우에는 부득이한 사정이 없는 한 당사자의 기일 변경신청을허용하지 않고 다만 실무적으로 경매신청자가 연기신청을 한 경우에는 1회의 연기기간을 2개월 이내로 하여 2회까지 허용하고 있다.

일괄매각

법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치. 형태. 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는, 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라, 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

 

임금우선변제권

근로기준법 37조 규정에 의해 임금·재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다.규정하고 있으나

예외조항으로 최종 3월분의 임금, 재해보상금은 우선하여 변제받을수 있다고 규정하고 종전에 3년분 퇴직금 우선변제 관련 규정은 헌법불합치 판정으로 2005.01.27부로 삭제 되었다

임차권등기 명령

임차권등기명령제도는 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 임차권등기 신청을 할 수 있는 제도로 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출시 기존의 대항력과 우선변제권을 상실되는 문제점을 개선하여 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하고, 대항력과 우선변제권이 없었던 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.

입금증명서

기간입찰의 매수신청 보증방법으로서 해당법원에 개설된 법원보관금 계좌에 매수신청보증금을 납부한 후 발급받은 보관금납부필통지서를 첨부하는 양식으로 사건번호, 매각기일 및 납부자 성명,날인을 할 수 있도록 되어 있으며 경매계 사무실 및 집행관 사무실에 비치되어 있습니다

입찰

집행법원은 경매기일의 공고전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있는데, 입찰은 입찰표에 입찰가격을 비공개리에 적어 제출하는 방법으로서 전국법원에서 전면적으로 시행되고 있다.

 

입찰기간

기일입찰과는 달리 입찰기간을 정하여 지역적, 시간적인 구애 없이 보다 많은 사람이 입찰에 참여할 수 있게 하기 위하여 기간입찰에서 정한 기간입니다.

입찰기일

경매법원이 목적부동산에 대하여 경매를 실행하는 날로 입찰시각, 입찰장소 등과 함께 입찰기일 14일 이전에 일간신문에 공고한다

입찰보증금

경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다.

매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다.

매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.

입찰의 무효

입찰이 무효가 되는 경우는

(1)입찰표상의 금액의 기재를 수정한 경우

(2)매수신청보증금이 부족한 경우

(3)동일사건에 입찰자이면서 다른 입찰자의 대리인이 된 경우

(4)동일문건에 관하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 된 경우

(5)자격증명 서면을 제출하지 않은 경우

(6)한 장의 입찰표에 여러개의 사건번호나 물건번호를 기재한 경우

(7)채무자, 매각절차에 관여한 집행관이나 매각부동산을 평가한 감정인 또는

재매각 절차에서 전의 매수인이 응찰한 경우

(8)입찰가격이 최저매각가격 미만인 경우

잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소

집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

잉여금의 처리

매각대금으로 배당받을 수 있는 각 채권자의 채권을 배당하고도 남은 잉여금이 있는 경우는 몰수된 항고보증금이 있는 경우에는 항고보증금을 반환하고 만약 보증제공한 사람이 여러명이고 잉여금이 반환할 항고보증금에 미달하는 경우에는 제공한 보증등의 비율로 나누어서 반환한다.

항고보증금을 반환하고도 남은 금액은 다른채권자에 의해 압류,가압류된 경우를 제외하고는 소유자에게 지급한다.

잉여주의

경매절차 진행에 있어서 민사집행법 91조에서 압류채권자(경매신청자)우선하는 채권을 변제하는데 남는 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못한다고 규정하여 잉여주의를 규정하고 있고 102조의 절차를 밟도록 하고 있다.

제102조 (남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

재매각

매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰인(차순위 매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함한다)이 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매이다.

재배당

집행법원이 이미 작성된 배당표를 변경하거나 다시 작성하여 배당을 실시하는 절차를 추가배당 또는 재배당이라 한다.

종전배당표상 배당 받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액이 전부 또는 일부가 배당 받지 못하는 것으로 확정된 경우 그 채권자의 배당액에 대하여 이의를 하였는지에 관계없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 추가로 배당하는 절차를 추가배당이라고 하고 배당이의의 소의 결과에 따라 매당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 절차를 재배당이라 한다.

재산명시 신청

민사집행법이 61조에 근거하여 채무자가 금전채무를 이행하지 않는 경우에 채권자의 신청에 의해 법원이 재산명시기일에 채무자의 재산목록을 제출하게 하고 그 재산목록의 진실함을 선서하게 하는 법적절차로, 채무자가 출석하지 않거나 재산목록 제출을 거부하면 법관은 직권으로 감치 처분을 내릴 수 있으며 재산명세를 허위로 기재한 사실이 드러날 경우 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. 재산면시신청으로도 재산을 찾을 수 없으면 재산조회신청을 할 수 있다.

저당권

채권자가 물건을 점유하지 않고 채무를 담보하기 위하여 등기부에 권리를 기재해 두었다가 채무를 변제하지 않았을 경우 그 부동산을 경매 처분하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

점유이전금지가처분신청

소송 등의 목적이 되는 부동산에 대한 점유관계를 현 상태로 보전하여 인도명령이나 명도소송의 강제집행 대상자를 확정시킴으로서 명도소송에서 승소하더라도 점유자가 목적물의 점유를 다른 사람에게 이전해 버려 새로운 점유자에게 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행을 할 수 없는 사태를 미연에 방지하기 위한 가처분 신청.

제3취득자

저당권 설정 후에 저당권 설정자로부터 저당 부동산의 소유권을 양도받거나 지상권 또는 전세권을 설정받은 양수인, 지상권자, 전세권자 등을 말한다.

제3취득자는 저당권이 실행되지 않고 있는 동안은 저당권에 의하여 아무런 영향을 받음이 없이 자기의 권리를 행사할 수 있으나 저당권이 실행되면 저당권자에게 그 부동산으로 담보되는 채권을 대위변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있으며, 경매에 직접참여 낙찰을 받을 수 도 있다.

즉시항고

일정한 불변기간 내에 제기하여야 하는 항고를 말한다. 즉 재판의 성질상 신속히 확정시킬 필요가 있는 결정에 대하여 인정되는 상소방법을 말한다. 이는 특히 제기기간을 정하지 않고 원결정의 취소를 구하는 실익이 있는 한 어느 때도 제기할 수 있는 보통항고와는 다르다.

지분경매

공동소유인 경우 즉 공유인 경우 소유권의 일부를 표시한 것이 지분이며 공동소유권중 일부 지분만이 경매가 진행되는 경우를 지분 경매라고 하고 이경우 나머지 공유자에게는 공유자 우선매수권이 있다.

지상권

다른 사람의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다.

지정권

재무자의 여러개의 부동산이 매각하는 경우 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하는데 충분한 경우 모든 부동산을 경매하면 과잉매각이 되므로 이런경우

채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다. 이를 지정권이라 한다. 채무자는 매각허가결정이 선고되기 전까지 지정권을 행사하여야 하고 매각허가결정 선고 후에는 지정권을 행사하지 못한다.

집행관

집행관은 강제집행을 실시하는 자로서, 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 바에 따라 재판의 집행과 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무에 종사한다.

집행권원

일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. 집행권원(채무명의)은 강제집행의 불가결한 기초이며, 집행권원(채무명의)이 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정되어 있다.

집행력

협의로는 판결 또는 집행증서의 채무명의의 내용에 기초하여 집행채권자가 강제집행을 집행기관에 신청할 수 있음에 터잡아 집행기관은 이 신청을 토대로 하여 채무명의 내용인 일정의 급부를 실현시키기 위한 일종의 강제집행을 행할 수 있는 효력이고, 광의로는 넓게 강제집행 이외의 방법에 의하여 재판내용에 적합한 상태를 만들어 낼 수 있는 효력을 부여함을 말한다. 가령, 혼인 무효의 판결의 경우 그 확정판결에 기하여 호적을 정정할 수 있는 효력, 토지소유권 확인판결의 경우 그 확정판결에 기하여 변경의 등기를 신청할 수 있는 효력 등이다.

집행문

채무명의에 집행력이 있음과 집행당사자, 집행의 범위 등을 공증하기 위하여 법원사무관 등이 공증기관으로서 채무명의의 말미에 부기하는 공증문언을 말한다. 집행문이 붙은 채무명의 정본을 “집행력있는 정본”또는 “집행정본”이라 한다.

집행법원

강제집행에 관하여 법원이 할 권한을 행사하는 법원을 말한다. 강제집행의 실시는 원칙적으로 집행관이 하나, 비교적 곤란한 법률적 판단을 요하는 집행행위라든가 관념적인 명령으로 족한 집행처분에 관하여는 민사소송법상 특별히 규정을 두어 법원으로 하여금 이를 담당하도록 하고 있다. 또 집행관이 실시하는 집행에 관하여도 신중을 기할 필요가 있는 경우에는 법원의 협력 내지 간섭을 필요로 하도록 하고 있는데, 이러한 행위를 하는 법원이 곧 집행법원이다. 집행법원은 원칙적으로 지방법원이며 단독판사가 담당한다.

집행정지

강제집행을 불허가, 정지, 담보제공, 채권변제, 의무이행연기, 소 취하등의 집행력있는

판결이나 공정증서,화해 조서등의 정본이 제출된 경우 집행을 정지하거나 제한하여야 한다

차순위자의 대위권

공동저당권의 목적부동산 일부만이 매각되어 그 경매대가를 먼저 배당하는 때에는 공동저당권자는 그 대가로 부터 채권금액을 변제 받을 수 있으나 이경우 그 매각한 부동산의 차순위 저당권자는 공동저당 목적 부동산 전부가 매각되어 동시에 배당을 하였더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도 내에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수있는 권리(민법 368조 2항)

 

차순위매수신고

최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못한다. 그 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 아니할 경우 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각 허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자이다.

차액지급(상계)

채권자가 매수인인 경우 매각대금의 특별한 지급방법이다.

매각결정기일이 끝날때 까지 법원에 신고하고 배당 받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다. 그러나 매수인이 배당 받을 절차적 요건을 갖추었다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당 받을 것이 없거나 또는 적법한 배당요구를 하지 못하였을 때는 차액지급은 허용 될 수 없다.

채권계산서

집행법원은 배당기일이 정해지면 채권자에 대하여 채권의 원금, 배당기일까지의 이자, 그밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주안에 법원에 제출할 것을 최고한다. 그러나 채권자가 이 최고에 반드시 계산서를 제출하야야 하는 것은 아니다. 이경우 법원은 집행권원 정본 및 등기부등본등 기록에 나타나 있는 자료에 기하여 계산을 하게 된다.

채권신고의최고

법원은 경매개시결정일로부터 3일내에 이해관계인으로 규정된 일정한 자에게 채권계산서를 낙찰기일 전까지 제출할 것을 최고하는데, 이 역시 우선채권유무, 금액 등을 신고받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 것이다.

민사집행법의 적용을 받는 사건은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 배당요구의 종기를 결정하게 되고, 일정한 이해관계인에게 채권계산서를 배당요구의 종기까지 제출할 것을 최고하며, 이때까지 배당요구를 하지 아니하면 불이익을 받게 됩니다.

채무명의

일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. 채무명의는 강제집행의 불가결한 기초이며, 채무명의로 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정되어 있다.

채무의 인수

경매 부동산의 매수인은 채권자의 승낙을 얻어 매각대금 지급에 대신에 채권자의 채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다. 그러나 인수할 채무에 관하여 적법한 배당이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날때 까지 이에 해당하는 대금을 납부하야 한다.

청구금액의 확장

경매신청자가 등록세를 절감하기 위해 경매신청서에 집행권원상의 채권중 일부에 한정하여 기재하였다가 그후 채권계산서를 제출하면서 당초의 청구금액을 확장하여 기재하는 경우를 청구금액의 확장이라 한다. 확장은 늦어도 배당요구 종기까지 해야 하며 이후에는 불허 된다.

최고

타인에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지를 말한다. 이는 상대방 있는 일방적 의사표시이고, 최고가 규정되어 있는 경우에는 법률규정에 따라 직접적으로 일정한 법률효과가 발생한다. 최고에는 두 종류가 있다. 하나는 의무자에게 의무의 이행을 구하는 경우이고, 다른 하나는 권리자에 대한 권리의 행사 또는 신고를 요구하는 경우이다.

 

최고가매수신고인

매각기일의 절차에서 집행관에 의하여 최고가 매수신고인 및 차순위매수신고인으로 이름과 가격이 불리워진 자를 말하며 매수인은 최고가 매수신고인 또는 차순위매수신고인 중 매각허가결정이 확정된 자를 말한다.

최우선변제권

주택임대차보호법상 서민의 주거안정을 위하여 임차인중 대항요건인 주민등록 전입신고와 주택의 인도를 받은 임차인중 보증금이 법에서 정한 소액에 해당이 되고 배당요구종기까지 배당요구신청을 한 임차인은 다른 채권자보다 최우선하여 법에서 정한 일정금액을 배당받을 수 있는 제도이다.

최저매각가격

경매기일의 공고에는 경매부동산의 최저경매 가격을 기재해야 한다. 최초 경매기일의 최저경매가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 있어서 경매신청인이 없어 신경매기일을 지정한 때에는 상당히 저감(통상20%)한 가격이 최저경매가격이 된다. 응찰하고자 할 때에는 항상 공고된 최저경매가격보다 같거나 높게 응찰해야 무효처리가 되지 않는다.

추가배당

집행법원이 이미 작성된 배당표를 변경하거나 다시 작성하여 배당을 실시하는 절차를 추가배당 또는 재배당이라 한다.

종전배당표상 배당 받는 것으로 기재된 채권자에 대한 배당액이 전부 또는 일부가 배당 받지 못하는 것으로 확정된 경우 그 채권자의 배당액에 대하여 이의를 하였는지에 관계없이 배당에 참가한 모든 채권자를 대상으로 추가로 배당하는 절차를 추가배당이라고 하고 배당이의의 소의 결과에 따라 매당이의의 소의 원고와 피고 사이에서만 다시 배당하는 절차를 재배당이라 한다.

추가입찰

입찰시 최고가 입찰금액이 같은금액인 입찰자가 둘이상 있는 경우 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가 매수 신고인을 정한다. 추가입찰의 성격상 전 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰 할 수 없다. 추가입찰의 결과 다시 동액인 경우는 추첨으로 최고가 매수신고인을정한다.

취하

경매신청후 매각기일에 적법한 매수신고가 있기까지는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하 할 수 있다.

취하신청을 받은 집행법원은 집행관에게 연락하여 매각절차를 중지하도록 한다.

매수신고가 있은 뒤 경매신처을 취하 하는 경우에는 최고가 매수신고인 또는 매수인과 차순위신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

 

토지별도등기

토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 "토지에 별도의 등기가 있다" 는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.

특별매각조건

법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 낙찰인에게 이전시키는 조건을 말한다. 다시 말하면 경매의 성립과 효력에 관한 조건을 말한다. 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별된다. 법정매각조건은 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건을 말하며, 특별매각조건은 각개의 경매절차에 있어서 특별히 정한 매각조건을 말한다. 어느 특정경매절차가 법정매각조건에 의하여 실시되는 경우에는 경매기일에 그 매각조건의 내용을 관계인에게 알릴 필요가 없으나, 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지하여야 하며, 특별매각조건으로 경락한 때에는 경락허가결정에 그 조건을 기재하여야 한다.

특별송달

경매 물건 매수자는 인도명령등 신청에 의해 인도명령결정문이 우편송달 되어 수취인의 부재등의 사유로 인해 송달 불능 된경우 재송달, 집행관송달, 휴일 및 야간송달등 의 특별송달을 신청할 수 있다.

특수주소변경

특수주소변경이란 공동주택의 동.호수의 변경을 가르키는 것을 , 특수주소변경 즉 동, 호수변경이 이루어지면 원칙적으로 그 변경일이 주민등록일이 된다.

표제부

토지 건물의 지번(주소), 지목, 면적, 용도 등이 적혀 있으며 집합건물의 경우는 표제부가 2장이다. 첫 번째 장은 건물의 전체면적이, 두 번째 장에는 건물의 호수와 대지지분이 나와 있다.

표준지

전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용된다.

표준지 공시지가

표준지 공시지가는 전국 2700여만 필지중 대표성이 있는 48만 필지를 표준지를 골라 매년 1월1일을 기준으로 조사평가한 제곱미터당 토지가격으로 개별공시지가의 산정기준으로 이용되며 토지가격 산정 등을 위한 토지 가결 감정평가 기준으로 활용된다.

건설교통부는 감정평가사에게 조사, 평가를 의뢰해 토지소유자와 시 군 구의 의견을 듣고 시 군 구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 2월말에 건설교통부가 공식 발표한다.

필요비

물건을 보존하고 관리하기 위하여 필요한 비용으로 목적물의 원상을 유지하거나 회복시키거나 통상의 용도로 적합한 상태로 보존하기 위해 지출된 비용은 필요비로서 임대인에게 상환을 청구할 수 있다

필지

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.(법적 개념)

 

합유

수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 한 형태이다. 지분을 가지는 점에서는 공유와 비슷하며 합유자의 지분은 공유에서처럼 자유로이 처분하지 못한다. 또한 분할의 청구도 할 수 없는 점에서 공유지분과는 다르다.

항고보증금

매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 이것이 항고보증금인데, 이를 제공하지 아니한 때에는 원심법원이 항고장을 각하하게 된다. 채무자나 소유자가 한 항고가 기각된 때에는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 전액 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 되며, 그 이외의 사람이 제기한 항고가 기각된 때에는, 보증으로 제공된 금원의 범위 내에서, 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 20%에 상당하는 금액을 돌려 받을 수 없다.

현황조사보고서

법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.

형식적경매

민사집행법상의 경매에는 채권자의 채권회수를 위한 강제경매와 임의경매를 실질적경매라고 부르고 특정재상의 가격보존 또는 정리를 위해서 진행하는 경매를 형식적 경매라고 한다.

형식적경매에는 유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매등이 있다.

호가경매

호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로 한다. 매수신청을 한 사람은 보다 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속된다. 집행관은 매수신청의 액 중 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가매수신고인으로 정하며, 그 이름 및 매수신청의 액을 고지하여야 한다

확정일자

관공서에서 어떤 사항을 기입하고 일자를 기재하였을 때에 그 일자가 확정일자가 된다. 확정일자는 제3자에 대한 관계에서 완전한 증거력을 가진다. 주택임대차보호법에서는 임대차계약서사에 동사무소나 등기소에서 확정일자라는 도장을 받으면 그날짜에 임대차가 있었다는 증거가 되고 경매시 배당을 받을 수 있는 근거일자가 된다.

환매특약

토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분을 말한다. 넓은 의미로는 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고 다시 매수하는 계약을 말한다.

환지

토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할때에 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분합을 말한다.

매매나 임대 등 부동산 거래시, 혹은 신문이나 방송 등 각종 매체를 통해 접하게 되는 많은 부동산 용어들은 늘 복잡하고 어렵게 느껴진다. 생활 속에서 자주 접하지만 항상 헷갈리는 알쏭달쏭한 부동산 용어들을 정리해본다.