전세가격이 너무나 오르자 이번에 주택을 구입한 강상원씨는 법무사 비용을 아끼기 위해 해당 주택 주인의 이름을 자신의 이름으로 바꾸는 소유권이전등기를 스스로 할 생각인데요. Self 등기(소유권이전등기)는 어떻게 하고 주의할 점으로는 어떠한 점들이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다. 조금은 복잡해 보여도 등기절차대로 설명하기 때문에 순서대로만 따라 하면 어렵지 않습니다.
실제거래가격 2억 9,000만원
법무사비용 약 43만원
*법무사비용은 지역이나 권리관계 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
계약 후
매수인은 계약 후 중개를 해 준 공인중개사로 하여금 시·군·구청에 방문하여 부동산 거래 사실을 신고하고 ´부동산거래계약신고필증´을 발급받아 오도록 합니다.
●공인중개사 : 부동산거래계약신고필증
*거래계약 후 60일 이내에 신고하지 않는 경우 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과됩니다. 그러므로 계약 후 바로 신청!
*농지의 경우에는 매수인이 해당 농지를 관할하는 구·군청, 읍·면사무소에 방문하여 농지취득자격증명원 신청을 하여 발급받아야 하며 농지의 면적이 1,000㎡ 이상인 경우에는 농업경영계획서도 첨부하여 신청해야 합니다. (처리기간 4일 이내)
소유권이전등기를 하기 1~3일 전
매도인은 동주민센터, 매수인은 동주민센터와 대법원인터넷등기소를 방문하여 소유권이전등기에 필요한 서류들을 발급받아야 합니다.
●매도인 : 매도용 인감증명서, 주민등록초본(주소 변동사항이 기록 된 것)
*매도용인감증명서의 매수인 칸에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재해야 합니다. 그러므로 두 번 걸음 안 하려면 동주민센터를 방문할 때 매매계약서를 가지고 가는 것이 좋겠죠?
●매수인 : 주민등록등본, 소유권이전본등기신청서, 위임장
*대법원인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr/)를 방문하여 소유권이전본등기 신청서와 위임장 양식을 출력하여 현재 기록할 수 있는 부분을 미리 작성을 해 놓습니다. 등기신청일 당일 날 시간 단축과 정확한 작성을 위해서!
*소유권이전등기 신청은 공동신청이 원칙이나 매수인 단독으로 신청할 경우에는 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장 필요합니다.
소유권이전등기 당일 날 1. 부동산중개업소 방문하기
소유권이전 당일 날에는 매도인과 매수자가 만나서 소유권이전등기에 필요한 서류들을 꼼꼼하게 정리하는 것이 좋습니다.
●매도인 : 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증(일명 집문서), 신분증, 인감도장
●매수인 : 주민등록등본, 소유권이전본등기신청서, 위임장, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 신분증, 도장
* 소유권이전본등기신청서와 위임장의 내용이 정확한지 매도인과 공인중개사와 함께 다시금 확인하고 매도인의 친필로 매도인의 성명, 주민등록번호, 주소를 작성하도록 한 후 매도인의 인감도장을 찍습니다. 또한, 매매계약서 복사본 1통을 준비하고 부동산거래계약신고필증은 공인중개사에게서 그리고 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증은 매도인에게서 받습니다.
소유권이전등기 당일 날 2. 시·군·구청 방문하기
●매수인 : 집합(건축물대장등본), 토지대장등본, 취득세고지서
*집합건물(아파트, 연립, 다세대주택)의 경우에는 집합건축물대장등본을 발급 받고 일반건물(단독주택, 상가주택 등)은 건축물대장등본과 토지대장등본을 각각 발급 받아야 하며, 토지거래의 경우에는 토지대장등본만 발급 받으면 됩니다. 단, 농지의 경우에는 농지취득자격증명원도 필요합니다. (집합)건축물대장등본과 토지대장등본을 2014년 1월 18일부터 시행된 부동산종합증명서로 대체할 수는 없습니다.
*취득세고지서는 시·군·구청 민원실에서 취득세납부서를 받아 작성한 후 제출하면 받을 수 있습니다.
소유권이전등기 당일 날 3. 신한·하나·기업·농협은행 방문하기
●매수인 : 취득세영수필확인서, 국민주택채권매입필증
*취득세영수필확인서는 취득세고지서를 납부할 금액과 함께 은행창구에 제출한 후 받으면 되고 국민주택채권매입필증은 국민주택채권 매입표를 작성하여 매입할 금액과 함께 은행창구에 제출한 후 받으면 됩니다.
*취득세율
| 6억원 이하 |
전용면적 85㎡ 이하 |
1.1% |
|---|---|---|
|
전용면적 85㎡ 초과 |
1.3% | |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 |
전용면적 85㎡ 이하 |
2.2% |
|
전용면적 85㎡ 초과 |
2.4% | |
| 9억원 초과 |
전용면적 85㎡ 이하 |
3.3% |
|
전용면적 85㎡ 초과 |
3.5% |
참조/ 위택스 (http://www.wetax.go.kr/)
*국민주택채권매입대상 및 금액표 (채권매입금액 = 시가표준액 x 매입율)
| 구 분 | 매 입 대 상 | 매입금액 |
|---|---|---|
| 주택 |
시가표준액 2,000만원 이상 ~ 5,000만원 미만 |
시가표준액의 13/1,000 |
|
시가표준액 5,000만원 이상 ~ 1억 미만 |
시가표준액의 19/1,000 | |
|
시가표준액 1억 이상 ~ 1억 6,000만원 미만 |
시가표준액의 21/1,000 | |
|
시가표준액 1억 6,000만원 이상 ~ 2억 6,000만원 미만 |
시가표준액의 23/1,000 | |
|
시가표준액 2억 6,000만원 이상 ~ 6억 미만 |
시가표준액의 26/1,000 | |
|
시가표준액 6억원 이상 |
시가표준액의 31/1,000 | |
| 토지 |
시가표준액 500만원 이상 ~ 5,000만원 미만 |
시가표준액의 25/1,000 |
|
시가표준액 5,000만원 이상 ~ 1억 미만 |
시가표준액의 40/1,000 | |
|
시가표준액 1억 이상 |
시가표준액의 50/1,000 | |
| 주택 및 토지외의부동산 |
시가표준액 1천만원 이상 1억 3천만원 미만 |
시가표준액의 10/1,000 |
|
시가표준액 1억 3천만원 이상 2억 5천만원 미만 |
시가표준액의 16/1,000 | |
|
시가표준액 2억 5천만원 이상 |
시가표준액의 20/1,000 |
*국민주택채권은 실제거래가액을 기준으로 매입하는 것이 아니라 시가표준액[공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)은 공동주택가격, 일반주택은 개별단독주택가격, 토지는 개별공시지가]을 기준으로 국민주택채권을 매입합니다. 그리고 주로 그 자리에서 바로 할인하여 다시금 되팔게 되는데 할인율은 매일 다릅니다. (실제 부담금액 = 매입금액 x 할인율)
*공동주택가격, 개별단독주택가격, 개별공시지가 확인 사이트 http://www.kreic.org/realtyprice/login/loginCheck.login
소유권이전등기 당일 날 4. 관할등기소 방문하기
은행업무까지 마쳤으면 본격적으로 등기를 하기 위해서 관할등기소를 방문합니다.
●매수인 : 정부수입인지, 등기수입증지, 소유권이전본등기신청서
*등기소 안에 있는 은행에서 필요한 만큼 정부수입인지와 등기수입증지를 구입하면 되는데 등기수입증지의 경우 건물과 토지에 관한 내용이 1개의 공부서류에 모두 있는 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)은 15,000원, 건물과 토지에 관한 내용이 각각의 공부서류에 따로 있는 단독주택이나 상가주택은 15,000 x 2=30,000원입니다.
*정부수입인지세율표
| 과 세 문 서 | 세 액 |
|---|---|
|
부동산 소유권이전에 관한 증서 |
1,000만원 초과 ~ 3,000만원 이하 / 2만원 |
*소유권이전본등기신청서에 부동산중개업소에서 미처 작성하지 못한 국민주택채권매입금액이나 국민주택채권발행번호 등의 내용을 마저 작성합니다.
소유권이전등기 당일 날 5. 준비한 서류들을 순서대로 정리하고 제출
준비한 서류들을 아래 순서대로 정리하여 제출합니다.
1. 소유권이전본등기신청서(건물번호 반드시 기재)
2. 취득세영수필확인서(소유권이전본등기신청서 하단에 첨부)
3. 국민주택채권매입필증(제출용이 아니라 참고용으로 돌려 받음)
4. 등기수입증지(소유권이전본등기신청서 하단에 첨부)
5. 정부수입인지(소유권이전본등기신청서 하단에 첨부)
6. 위임장(매도인의 인감도장이 찍혀 있어야 함)
7. 매도용인감증명서(매수인 칸에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재되어야 함)
8. 매도인주민등록초본
9. 매수인주민등록등본
10. (집합)건축물대장, 토지대장(단독주택, 상가주택, 토지 등을 등기할 때)
11. 매매계약서 복사본
12. 부동산거래계약신고필증
13. 등기권리증
14. 매매계약서 원본
15. 모든 서류 간인
*등기소에 방문할 때는 반드시 신분증과 도장을 가지고 가야 합니다.
*매수한 부동산에 가압류나 가처분 또는 가등기가 되어 있는 경우 이러한 권리들부터 말소를 한 다음에 소유권이전등기를 해야 해당 부동산에 대한 소유권을 계속 유지할 수 있습니다.
방문순서
동주민센터(대법원인테넷등기소) →부동산중개업소→시·군·구청→신한·하나·기업·농협은행→등기소
<등기부 알기>
| ||
| 등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3058으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다. 확인사항!! 주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 확인사항!! 확인사항!! 등기부상 권리 순위 |
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갑구에선 첫째 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다. 채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다. 둘째
예고등기에 관한 것. 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다. ○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과) 셋째 을구에선
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'法.經.財Tech. > 競賣.公賣' 카테고리의 다른 글
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