경매와 공매

 

         1) 경매와 공매의 비교

 

공매와 경매는 집행채권의 성질, 집행기관, 집행권의 성질에서는 다르지만 채권회수의 목적으로 국가의 공권력이 개입하여 강제적으로 압류하는 환가하는 방법은 동일합니다

민사집행법상에서는 경매라는 용어를 사용하고, 국세징수법상에서는 공매라는 용어를 사용하고 있습니다.

 

 

2) 경매와 공매의 차이점

 

(과거에는 양절차가 다른 점이 많았으나 2012년 국세징수법이 개정 시행되면서 양절차가 거의 동일한 방식에 의해서 이루어지고 있다는 점 알아두세요)

 

 

 

 

구 분	법원경매	공 매
법적근거	민사집행법	국세징수법
압류	경매개시결정기입등기 기입	공매공고등기 (공/경매 같이 진행시 선 잔대금납부자 소유권취득)
공유자우선매수신청권	둘다 있음
매각방법	현재 모든 법원이 기일입찰 채택 시행중	오직 기간입찰 온비드사이트를 통한 입찰
배당요구종기일	첫 매각기일이전인 배당요구종기일까지	첫 매각기일 이전 배분요구 종기일까지
매각예정가격 체감	20-30%씩 저감 최저매각가를 기준으로 저감	10%씩 저감/50% 한도로 최초 매각가를 기준으로 저감
농지취득자격증명원 제출기한	매각결정기일	소유권이전등기촉탁신청
입찰방식	오프라인 입찰 (각 법원 입찰법정)	온라인 (온비드사이트)
전낙찰자매수제한자격	매수제한	제한규정없음
인도명령	인정	불인정 - 무조건 명도소송
입찰보증금	최저매각가격의 10%	입찰가격의 10%
차순위매수신고	인정	불인정
상계신청	인정	불인정
취소기간	낙찰자가 잔대금을 납부하기 전까지	매각결정전- 체납세액납부후 매각결정후 - 낙찰자동의필요

 

 

 5. 공매공고 등기제도 도입

 

경매개시결정기입등기처럼 공매도 공매공고등기제도 도입

과거에는 공매가 진행되고 있다하더라도 제3자가 알기 어려움

등기부등본을 발급받아도 기재가 없어 확인이 어려웠음

 

 

6. 공매입찰시 입찰자격의 제한

 

공매의 공정하고 원활한 집행을 확보하기 위해 국세징수법은 공매 참가의 제한을 두고 있고, 아래에 해당하는 자는 입찰에 참가할 수 없다

1) 입찰을 하고자 하는 자의 공매 참가, 최고가 입찰자의 결정 또는 매수인의 매수대금납부를 방해한 사실이 있는 자

2) 공매에 있어 부당하게 가격을 떨어뜨릴 목적으로 담합한 사실이 있는자

3) 허위 명의로 매수신청한 사실이 있는자

4) 입찰장소 및 그 주위를 소란하게 한 자와 입찰을 실시하는 담당직원의 직무집행을 방해하는 자

5) 공사가 운영하는 온비드에 의하여 실시하는 공매를 방해하기 위한 목적등으로 온비드를 정상적으로 작동하지 않게 하거나 이와 유사한 행위를 한 자

6) 입찰자격의 유지나 특정인의 입찰을 위해 담합 등 입찰의 자유경쟁을 부당하게 저해하는 불공정 행위를 한 자

7) 업무담당자 등에게 직,간접적으로 뇌물이나 부당한 이익을 제공하는 행위를 한 사실이 있는 자

8) 체납자, 관련 공무원 및 공사 직원

 

 

7. 입찰참여방법

 

온비드 사이트를 통해 인터넷 공매만을 실시하고 있습니다

 

 

 

8. 압류재산의 입찰절차

 

1) 입찰은 월 - 수요일, 3일간 기간입찰방식으로 진행

2) 입찰발표는 목요일 오전 11시 - 11시 30분

3) 매각결정 및 확정은 월요일 10시 - 매각결정과 동시에 확정효력이 발생되도록 개정됨

매각결정 이후 매수인의 동의없이 체납액 상환이나 공유자우선매수신청이 불가능합니다 따라서 매각결정 이후부터는 체납자의 일방에 의해서 공매취소가 불가능하고 낙찰자의 동의를 얻어야만 취소가 가능합니다

 

 

9. 수의매각방법

 

경매도 마찬가지고 압류재산도 수의계약이 불가능합니다

 

 

 

 

10. 공매입찰보증금

 

입찰하고자 하는 금액의 10%

경매는 최저가의 10%

납부 마감일시까지 납부해야합니다 - 그렇지 않으면 입찰은 무효 처리됩니다

 

 

 

 

11. 매각결정서 통지

 

매각결정서 수령 후 매각결정효력이 발생합니다

매각결정은 매각하는 재산에 대해 체납자와 매수인간의 매매계약이 성립하는 효과가 발생하게 됩니다

 

 

 

 

12. 매각결정취소방법

 

1) 낙찰자가 매각결정서 교부 이전에 압류된 세금 및 가산금과 체납분을 완납할 경우 매각결정을 취소할 수 있습니다

2) 공매와 경매가 동시에 진행되는 경우 경매절차에서 먼저 잔금을 납부한 경우

3) 낙찰자가 대금을 납부하지 아니한 경우

4) 매각결정 이후 천재지변 기타 중대한 변동이 있거나 그러한 내용등이 밝혀진 경우

5) 법원의 결정, 판결등이 있는 경우

 

 

 

 

13. 매각대금의 납부 및 소유권이전등기 절차

 

1) 매각대금이 1000만원 미만은 7일 이내에 납부기한을 정하고요,

2) 매각대금이 1000만원 이상인 경우에는 30일 이내에 납부기한을 정합니다

3) 공매에서는 상계신청이나 채무인수방식의 대금납부제도가 없습니다

4) 매각대금을 완납한 경우에 소유권을 취득하게 됩니다

경매도 마찬가지지요 잔금납부하는 순간 소유권을 취득합니다

그러나 일반 매매에서는 그렇지 않지요

매매대금을 모두 지급했다고 해서 소유권을 취득하지 못합니다

반드시 소유권이전등기를 해야만 소유권을 취득하게 됩니다

공매가 아쉬운 것은 바로 경매처럼 인도명령제도가 없다는 것인데요

 

 

 14. 공매는 인도명령제도가 없습니다 - 수익형부동산에 대한 투자 활발하지만 공매선호도가 떨어지는 이유가 바로 명도하는데 상당한 시간이 소요된다는 점입니다

이유는 인도명령이 불가능하고 오직 인도소송만 가능하기 때문에 그렇습니다

따라서 공매에서는 인도소송과 점유이전금지가처분을 잘 하셔야 하고요

통상 소송을 하여야하기 때문에 일반인들이 하기 어렵고 변호사에게 사건을 맡겨야 하는 경우가 많습니다

그래서 비용도 경매의 인도명령 보다는 많이 들어가는 편입니다

공매가 경매보다 가장 큰 단점이라고 하는 것 중의 하나가 바로 인도명령제도가 없고 오직 인도소송만이 있다는 점, 체킄하시고 공매로 낙찰 이후 명도를 하는데 시간과 비용이 많이 소요된다는 단점이 있습니다

인도소송의 시간이 많이 소요되기 때문에 사전에 반드시 점유이전금지가처분을 많이 하게되지요

인도소송은 시간이 오래소요되는데 소송도중에 점유자를 변경하면 차후 승소판결을 받아도 집행을 할 수 없기 때문에 사전에 반드시 꼭 점유이전금지가처분을 해야 합니다

더불어 이렇게 인도소송의 시간이 많이 걸리고 비용도 많이 들어가는 점을 점유자가 알고 있기 때문에 경매보다는 명도협상이 잘 안되는 편이 일반적입니다