傳貰및 賃借權 關聯說明

 

 

      

 

 

 

 

 

주택임대차보호법상 주거용 건물의 적용판단기준

                                                         

  주택임대차보호법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되므로 위 법의 적용대상이 되는 건물은 주거용 건물에 한하고 점포나 사무실 또는 공장 등 비거주용건물에는 적용되지 않는다. 그런데 주거용 건물의 여부는 공부 등 형식상으로 판단하는 것이 아니고 그 건물의 객관적인 용도, 건물의 실제 이용관계, 건물주변의 상황 등에 비추어 실질적으로 판단하고 그 건물의 종류나 구조는 물론 본건물인지 부속건물인지 허가를 받은 것인지 무허가인지 등기가 된 것이든 미등기의 건물인지를 불문한다.

  경매기록상 건물의 공부상 표시가 주거용이 아닌 점포, 창고 또는 축사등으로 기재되어 있는데 집행관의 현황조사나 그이후의 집행과정에서 그 부분에 임차인이 점유하여 거주하고 있는 것으로 나타나고 그 사람이 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하는 경우가 있다.

이러한 경우 임대차목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 않았는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다고 보아야 한다.

  따라서 원래는 비거주용인 건물을 임차하여 사용중 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용하기로 합의를 하거나 나중에 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우 또는 비거주용이라도 주거용으로서의 실질적 형태를 갖춘 이후에 임대차계약을 체결하는 경우에는 위 법이 적용된다 할 것이다.

  반대로 원래 주거용 건물을 임대차계약시 비거주용으로 개조 사용하기로 합의하여 그렇게 사용한다면 주택임대차보호법이 적용되지 않는다고 할 것이다. 겸용주택의 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지에 관한 기준으로 여러 가지 견해가 제시되어 왔지만 결국 어떠한 건물이 주택임대차보호법 제2조의 주거용건물인지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여 진다.

  또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하게 된다.(대법96.5.31선고 96다5971판결)

  판례에 나타난 각 사례들을 보면 주거용 부분과 비주거용 부분이 차지하는 면적비율이나 임차인의 유일한 주거인지 여부가 상당히 중요한 요소로 작용하고 있으나 주거용 부분이 적은데도 위 법의 적용대상으로 본 경우도 있으므로 일률적으로 판단할 것은 아니다. (대법 96.3.12선고 95다51953판결) 

 

  대항력 발생 문재관련사항

1. 전입신고와 같은 날 선순위 저당권이 설정된 경우

앞에서 배운 바와 같이 대항력은 주택입주를 전제로 전입신고일 다음날 오전 0시 부터 인정됩니다. 결국 전입신고와 저당권 설정일이 같은 날인 경우에는 그 다음 날부터 대항력이 인정되는 관계로, 이 경우 임차인은 대항력을 취득할 수 없습니다.

대출은행이 전입세대를 열람해 본 결과 전입세대가 없다고 판단하여 대출을 실행하고 당일자로 저당권등기신청서를 접수했는데, 같은 날 임차인이 전입신고를 통해 대항력을 취득한다면 은행으로서는 뜻밖의 손해를 입을 수 있고, 이때 누구를 선순위로 판단해야 하는지에 대한 기준도 불분명하기 때문에 법에서는 임차인의 대항력 발생일을 전입신고 다음 날로 정한 것입니다. 등기부상의 각 권리는 접수일자가 같은 날이면 접수번호순으로 우열을 가릴 수 있는데, 전입신고일과 선순위 저당권 설정일이 같은 날일 때에는 우열을 가릴 기준이 없어 부득이 대항력 발생일을 다음날 0시로 정한 것이라 보시면 되겠습니다.

 

2. 전입신고일 다음날 저당권이 설정된 경우

이때에는 항상 임차인이 대항력을 취득합니다. 임차인의 대항력 발생일은 다음날 오전 0시부터인데, 은행의 영업시간은 오전 9시부터 개시되기 때문이지요. 은행직원이 아무리 용빼는 재주를 가졌다 해도 오전 0시와 0시 1분 사이에 저당권을 설정할 수는 없기 때문에 둘 간에 동순위가 될 가능성은 없고 항상 임차인의 권리가 앞서게 됩니다.^^

결국 임차인이 전입 신고한 다음날 저당권이 설정되었다면 임차인은 항상 대항력을 취득하게 됩니다. 물론 해당 주택에 입주하여 점유를 이전받았다는 전제하에서 말입니다.

 

3. 소유자가 해당주택을 매도한 뒤 임차인으로 계속 점유하는 경우

주택의 소유자가 사업상 긴급하게 자금이 필요하여 자신의 주택을 팔고 대신 매수인과 임대차계약을 체결한 뒤 계속해서 거주하는 경우를 가정해 보겠습니다. 하루아침에 집주인에서 세입자 신세로 전락한 경우입니다. 소유자였다보니 당해 주택에 전입신고는 오래 전부터 되어 있었고 점유를 계속 이어가고 있으니 대항력 취득의 전제조건인 대항요건은 갖춘 것으로 보입니다. 이 경우 전소유자인 임차인은 언제부터 대항력을 취득하게 될까요? 과거 처음 전입신고를 한 때로 소급해서 대항력을 취득할까요? 아니면 소유권 이전등기를 넘겨줘서 더 이상 소유자가 아닌 것으로 공시된 때부터 대항력을 취득할까요? 그것도 아니면 소유권이전등기가 경료된 다음날 0시부터 일까요?

 

전소유자가 맨 처음 전입신고를 할 때에는 임차인이 아닌, 소유자로서 전입신고를 한 것이기 때문에 임차인에게 문제되는 대항력을 그때부터 취득하게 하는 것은 일견 논리상 문제가 있습니다. 그렇다면 소유권이전등기일이냐, 그 다음날부터이냐의 문제인데, 이해의 편의를 위해 예를 하나 들어 보겠습니다.

 

소유자 갑 전입신고(2007. 2. 1.)- 을로 소유권이전등기 및 갑과 을간에 임대차계약체결 (2009. 2. 1.) 된 상황에서 같은 날 은행의 근저당권신청서가 접수되었다고 가정해 보면,

과연 이 경우 전소유자이자 현재 임차인인 갑이 대항력을 인정받을 수 있느냐가 문제됩니다.

 

만약 소유권이전등기와 동시에 대항력이 인정된다면 갑은 대항력을 인정받을 수 있을 것입니다. 왜냐하면 현소유자 을과 은행과의 저당권설정계약은 현소유자 을의 소유권 취득을 전제로 하기 때문에 저당권 취득은 항상 소유권취득보다 늦을 수밖에 없으니까요.

그러나 소유권이전등기 다음날 0시부터 대항력이 발생한다면, 임차인은 대항력을 취득하지 못하는데 결론은 어떨까요?

 

이 경우 판례는 후자의 결론을 지지하고 있습니다. 즉 을에게 소유권이전등기가 넘어가는 날인 2009. 2. 1. 까지는 소유자로서 전입신고를 한 것이기 때문에 대항력을 인정할 수 없고 결국 임차인으로서 전입신고가 유효해지는 2009. 2. 2.부터 대항력을 취득한다고 판시한 것이지요. 결론적으로 갑은 은행보다 순위가 늦어 대항력을 취득할 수 없다는 것입니다. 물건 검색하다보면 이런 사례가 종종 나오는 데요. 현재 임차인으로 신고된 자의 전입신고일자가 한참 빠른데 중간에 소유자의 변동이 있다면 소유자가 임차인으로 전락한 경우를 염두에 두고 유심히 보시기 바랍니다.

 

4. 임대아파트의 전대의 경우

갑이 임대아파트 분양회사로부터 일정기간 임대 후 분양받기로 하는 조건으로 임차한 뒤 이를 을에게 재임대를 주었습니다. 을은 자신의 보증금을 지키기 위해 당일 전입신고를 필하고 확정일자까지 받아두었습니다. 그 후 일정 기간이 지나 갑은 임대아파트를 분양받게 되었는데, 자금이 부족해 소유권이전과 동시에 '시민은행' 으로부터 대출을 받기로 하고 소유권이전등기 즉시 시민은행에 근저당을 설정해 주었습니다.

이러한 경우 갑으로부터 재임대받은 을은 언제부터 대항력을 취득할까요. 갑이 소유권을 취득한 즉시 대항력을 인정받아 은행보다 선순위가 될까요? 아니면 소유권취득 다음날 0시부터 대항력이 인정되어 결국 후순위가 될까요?

이러한 경우 판례는 을의 전입신고와 점유가 그동안 단절없이 계속되어 오고 있었기 때문에 외부인인 은행으로서는 임대차관계의 존재를 충분히 추정할 수 있었다는 전제에서 을의 대항력은 갑으로의 소유권이전등기 경료 즉시 취득된다고 판시하였습니다. 결국 위 사안에서 을은 시민은행보다 순위가 빨라 대항력을 인정받을 수 있는 것입니다.

 

5. 가족 구성원의 전입신고가 세대주의 전입신고보다 선행된 경우

원칙적으로 대항력 취득의 전제가 되는 전입신고는 임대차계약상 임차인의 전입신고이어야 할 것입니다. 임차인도 아닌 엉뚱한 사람의 전입신고로는 임대차관계를 제대로 공시할 수 없기 때문이지요. 그러나 이 원칙에는 예외가 있는데, 임차인이 세대주로 있는 세대원의 전입신고만으로도 대항력을 인정받을 수 있다는 판례인데, 세대가 동일한 가족들의 전입신고가 있으면 임대차 계약상의 임차인의 전입신고가 없어도 대항력이 인정되는 취지입니다.

임대인 갑과 임차인 을이 2009. 2. 1. 임대차계약을 체결한 사안에서, 임차인 을이 사업상의 일로 바빠 임차인의 부인인 병만이 임대차계약 당일 날 전입신고를 마쳤는데, 임대인 갑이 갑자기 급전이 필요해 같은 달 25. ‘당신네 은행’으로부터 대출을 받고 근저당권을 설정해 주었고 임차인 을은 그 한 달 정도 후인 같은 해 4. 1. 에나 전입신고를 마친 사안을 가정해 보겠습니다.

 

갑과 을 임대차계약 체결(2009. 2. 1.) - 을의 부인 병 전입신고(2009. 2. 1.) - 당신은행 근저당권(2009. 2. 25.) -임차인 을 전입신고(2009. 4. 1)의 경우,

원칙대로라면 임차인 을의 전입신고가 당신네 은행의 근저당보다 느리니 대항력이 없어야 정상이지만 이 경우 같은 세대원인 부인 병의 전입신고가 당신네 은행 근저당보다 빨라 임차인 을에게는 대항력이 인정됩니다. 경매서적에서 흔히 말하는 ‘세대 합가’의 경우입니다. 이런 경우는 흔히 발생할 수 있으니 임차인의 전입신고만으로 섣불리 대항력이 없다고 판단하지 말고 가족 구성원들의 전입신고도 반드시 확인할 필요가 있습니다. 과거에는 주민등록초본을 열람해야 최초 전입자의 존재를 알수 있었으나 지금은 전입세대열람상의 최초 전입자를 살펴보는 것으로 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

세대합가와 유사한 경우로 판례에서 문제가 됐던 사안이 있는데,

임차인이 임대차계약을 체결한 뒤 처와 자녀와 함께 입주하여 살긴 하였으나, 사정상 자신의 주민등록은 다른 곳에 둔 채 자신의 동생을 세대주로 하고 처와 자녀를 동생의 동거가족으로하여 전입신고 하였다가 나중에 자기가 전입하여 세대주가 된 경우에, 판례는 세대합가의 경우처럼 처와 자녀의 전입신고일에 대항요건을 갖추었다고 판시한 바 있습니다. 세대합가의 경우는 세대주가 임차인이고 세대원의 전입신고일자가 세대주의 전입신고일보다 빠른 경우의 문제인데, 위 사안은 세대주가 임차인이 아니었던 경우임에도 판례는 가족의 전입신고를 유효한 것으로 판단해 주었다는데에 의의가 있다고 하겠습니다.

 

6. 경매낙찰자와 기존 임차인이 재계약을 한 경우

경매절차에서 후순위 임차인 갑이 있는 물건을 을이 낙찰 받았습니다. 갑은 확정일자가 늦어 보증금의 일부를 배당받지 못하게 되었는데, 낙찰자 을이 갑의 사정을 딱하게 여겨 보증금을 내리고 대신 월세를 조금 올려 받는 조건으로 재계약을 체결했습니다.

잔금납부일이 되자, 자금이 부족했던 을은 당신네 은행으로부터 경락잔금 대출을 받고 소유권이전등기와 동시에 당신네 은행에게 근저당을 설정해 주었습니다.

그러다가 을의 사업에 차질이 생겨 결국 버티고 버티던 을의 사업은 도산하게 됐고 갑이 임차인으로 있던 주택은 다시 경매에 들어갔습니다. 자, 이 경우에 임차인 갑은 대항력이 있을까요?

만약 소유권취득 즉시 대항력이 발생한다면 은행보다 선순위니 대항력이 있을 것이고 소유권이전등기 다음날 0시부터라면 은행이 선순위가 되어 대항력이 없겠지요.

 

이 경우 판례는 그동안 쭈욱 계속되어 온 임차인 갑의 전입신고와 점유를 이유로 외부에 충분히 공시가 이루어졌다는 전제에서 을이 경락잔금을 납부한 때, 즉 경매목적물에 대한 소유권을 취득한 때 임차인 갑도 대항력을 취득한 것으로 봅니다. 결국 임차인 갑의 권리가 당신은행의 권리보다 논리적으로 선순위일수밖에 없어 갑은 대항력을 취득하게 되는 것입니다.

 

7. 임차인이 전차인을 직접점유자로 하여 간접점유하고 있는 경우

 

기존의 임차인이 사정이 생겨 임대인의 동의를 얻지 않고 재임대를 준 경우(이를 전대차라 하고 전대차상의 임차인을 전차인이라고 합니다), 혹은 타인에게 무상으로 사용하게 하는 경우에(이를 사용대차라고  합니다), 임차인의 대항력 발생 기준일은 누구의 전입신고를  기준으로 하게 될까요. 임차인의 전입신고일일까요? 아니면 전차인 혹은 무상 사용인의 전입신고일일까요?

 

아시다시피 대항력의 발생요건인 대항요건은  주택의 인도 즉, 주택에 대한 점유와 전입신고인데, 기존의 임차인은 해당 주택을 점유하고 있지 않고 전차인 혹은 타인이 들어와 살고 있어 문제입니다. 이런 경우 임차인의 점유는 소멸된 것으로 보느냐하면 또 그렇지도 않습니다. 임대인의 동의를 얻지 않고 전대차계약이 체결되거나 사용대차관계가 설정된  경우에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한, 임차인의 임차권은 소멸되지 않고 존속하는데, 결국 임대인의 입장에서는 임차인이 전차인을 통해 목적물을 점유하고 있는 것이나 마찬가지가 되는 것입니다. 이를 간접점유라고 하는데, 실제 목적물을 직접 점유하는 전차인이 직접 점유자가 되고 전차인에게 목적물을 재임대한 임차인이 간접점유자가 되는 것입니다.

 

이 경우 실제 거주하지 않는 임차인의 전입신고를 기준으로 대항력을 인정하게 되면 일반인들로서는 혼동스러울수밖에 없을 것입니다. 전입세대열람을 떼어봤더니 임차인의 주민등록이 되어 있는데 실제 목적물에 가봤더니 살고 있는 사람은 전차인일테니 말입니다. 이런 경우 판례는 전차인의 주민등록일을 기준으로 대항력 여부를 판단합니다. 즉, 실제 살고있는 전차인의 전입신고일을 기준으로  임차인의 대항력을 판단한다는 말이지요. 임차인의 전입신고- 은행의 근저당-전차인의 전입신고 순으로 권리가 나열되는 경우, 임차인은 전차인의 전입신고일을 기준으로 대항력이 판가름나기 때문에 위 사안에서는 결국 대항력이 없게 되는 것이지요. 이런 사안 유심히 보시면 나름대로 좋은 수익모델이 되지 않을까 싶습니다.

 

다만, 임대인의 동의를 얻어 전대차관계가 설정된 경우에는 전차인이 임대인에 대해서도 적법하게 전대차 관계를 주장할 수 있기 때문에 원래 존속하던 임차인의 대항력을 유지, 존속시켜도 임대인에게 뜻밖의 손해가 없다는 전제에서, 판례는 이 경우에는 원래 임차인의 전입신고일을 기준으로 대항력 유무를 판단하니 주의하실 필요가 있겠습니다. 다만, 이때에도 직접 점유자인 전차인의 전입신고와 주택의 입주가 전제되어야한다는 점도 유념하셔야 겠습니다.

 

결론적으로, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전입신고가 설정된 경우, 전차인이 별도로 대항요건을 갖추었다는 전제에서 임차인의 전입신고일을 기준으로 대항력의 유지, 존속 여부를 판단하는 것이니 구별해서 알아 두시길 바랍니다.

 

한편, 임대차계약 자체가 임대인의 동의를 얻어 적법하게 양도, 양수된 경우에도 양수인이 대항요건을 갖춘 때로 부터 대항력이 발생하는 것이 아니라, 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우처럼 전 임차인의 전입신고일을 기준으로 발생한 대항력이 그대로 유지, 존속되니 이때에도 주의가 필요할 것입니다.

 

8. 부부가 이혼한 뒤 임대차 관계가 설정된 경우

 

부부간에는 당연히 임대차관계가 설정될 수 없지만 부부가 이혼하면 이혼한 순간부터 임대차관계가 설정될 수 있습니다. 예컨데, 부부가 남편 명의의 집에 전입신고를 한뒤 함께 살다가 이혼하여, 남편이 부인에게 위자료를 지급하는 대신 위자료를 전세보증금으로 하여 임대차계약을 체결하는 경우 부인은 그때부터 적법한 임차인이 될 수 있고 그때 등기부상 다른 권리의 설정이 없었으면 당연히 부인은 대항력을 취득합니다. 협의이혼이라면 협의이혼 성립시, 재판상 이혼이라면 판결의 확정시가 일응 대항력 발생일의 기준이 될 수 있겠으나 이혼으로 호적이 정리되지 않았어도 계속된 별거로 인하여 사실상 이혼상태라면 임대차관계의 성립을 인정할 수도 있기 때문에 부부간에 임대차관계는 성립될 수 없다고 함부로 속단하시면 안되겠습니다.