契約 作成要領과 登記簿理解<펌>

 

 

 

 

 

	계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다. 1) 계약시 확인할 CHECK POINT ① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인 ② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인 ③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서 ④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인 2) 반드시 확인되어야 할 계약서 내용 ① 계약당사자의 인적 사항 ② 매매금액 ③ 매매금액 지급방법 ④ 매매부동산의 인도방법 ⑤ 계약위반시 배상문제 ⑥ 계약 년·월 ·일 등 3) 실전! 계약서 작성 a. 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다. b. 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다. c. 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다. d. 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다. e. 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다. f. 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성림된다. g. 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다. h. 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다. i. 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다. j. 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다. k. 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다. 4) 잔금지급시 CHECK POINT ① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다. ② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다. ③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실학 체크한다. ④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다. ※준비사항 ◎ 매도인 : 등기권리증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타 서류 ◎ 매수인 : 주민등록등본 1통, 도장, 잔금 ◎ 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개 대상물건확인· 설명서,검인계약서 등. 5) 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항 ① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 ② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 ③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 ⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

 

 

토지매매계약서 작성방식에는 기본적으로 2가지가 있는데 '필지매매' 와 '수량매매' 방식 등이 그것이다.

필지매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어넣은 방식으로 가장 널리 쓰인다.

반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당금액(또는 ㎡ 당 금액)도 적어넣는다.

수량매매는 면적당가를 기준으로 하는 매매인데 비해, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는

계약서 작성방식으로 보면 된다.

법률상으론 두가지 방식 모두 다 정식 계약행위로 인정 받지만 서류상 면적과 실제면적이 차이가 날때는 문제가 된다.

이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로 '감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼

차액을 돌려달라는 요구)' 를 할 수 있도록 하고 있기 때문이다.

때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다. 아니면 계약서에

'매매대금의 지급은 실측면적 기준'이라는 약정사항을 적어넣는 것도 한 방법이다.

아울러 토지매매계약서를 작성할 때 단서조항을 잘만 활용하면 생각지도 못했던 금전적 손실을 막을 수 있다.

단서조항이란 정식 계약조건은 아니지만 상황에 따라 매도/매수자가 서로 합의하에 내걸 수 있는 매매조건을 말한다.

불가피하게 소유권 이전이 늦어져 발생하는 손해배상 책임이 누구에게 있는지 등처럼 중요한 사항은 반드시 단서조항

으로 명시하는게 좋다.

만약 매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금 지급 전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을

붙인다.

근저당이 설정된 땅을 매입할 때는 매수인승계협약서(땅에 설정된 빚을 떠안겠다는 내용의 서류)를 대출은행에 제출

하고 채무자 변경절차를 밟으면 된다.

가압류가 있는 땅은 채무자로 하여금 법원에 '가압류해방공탁금' 을 공탁하게 해 가압류를 풀고 매매계약서를 작성한다.

가처분 된 땅은 공탁제도도 없으므로 가급적 매입하지 않는것이 좋다.

이처럼 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정돼 있다면 반드시 땅 주인과 책임소재를 분명히한 뒤 이를 단서로

계약서를 작성하는게 요령이다.

또, 막상 계약서를 쓸 때에는 다시 '소유권이전등기가 완료되기 이전에 다른 권리가 설정될 경우 자동적으로 계약은 파기

되고, 그동안 낸 매매대금은 전액 반환해야 한다' 는 조항을 단서로 넣는다.

마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한 번 해당관청을 찾아가 계약 이후에 근저당 등이 설정돼 있는지도 확인해 본다.

계약서 작성 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 다시 확인해 보니 근저당으로 얼룩져 있는 경우가 있기

때문이다.

이를 막기 위해 매매계약을 체결한 후 그 이행을 확보하기 위해 가등기를 설정하는 경우도 있다.

매입하려는 땅에 주택, 창고, 무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 때도 이에 대한 책임소재를 분명히 해야 한다.

일반적으로 이주비, 철거비용 부담 등은 매도자가 잔금지급 전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명기한다.

또한 진입로에 문제가 있을 대 이에 대한 책임을 매도자로 한다는 내용의 단서조항도 붙인다.

이때 매도인이 잔금지급 전까지 진입로 예정지를 매입한다거나 소유자로부터 토지사용승낙을 받아준다는 내용을

단서로 붙이는게 좋다.

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두어야 한다.

지방의 경우 해당 토지의 마을 이장이 요구하는 마을발전기금과 같은 기타 비용은 원칙적으로 매도자 부담이다.

마지막으로 잔금 지급시 보유세 등의 세금을 매도자와 정산한다. 원칙적으로 매수자는 소유권 등기 이후의 세금만

내면 된다. 잔금을 지불하고 동시에 매도자로부터 등기이전에 필요한 매도용인감증명서, 주민등록등본, 등기권리증

등을 건네받음으로써 계약절차를 종결된다.

물론, 위에서 기술한 내용이 모든 토지에 적용되는건 아니다. 그러나 절차와 체크포인트를 최소한 알고는 있어야

하지 않겠는가.

일반인들은 보통 토지소재지의 중개업소에 소유권이전등기까지 일임하는 경우가 많기 때문에 이러한 절차를 잘

모른다.

불가피하게 당사자끼리 직거래를 해야 한다면 알아두면 유익한 계약서 작성 요령이다.

 

	1) 소유주 확인 중개업자를 통해 계약시엔 중개업자가 작성한 중개대상물확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 뒤, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리계약자가 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권은 없다. 계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다. 위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소 할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약의사를 확인해 봐야 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다. 2) 해약 및 해약금 일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지 않다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다. 계약을 해제하는 경우엔 3가지가 있다. 첫째, 이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다’라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다. 둘째, 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다. 마지막으로 법정해제가 있는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당한 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 ‘24시간 내에 일방이 해제할 수 있다’라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결되었다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능하다. 그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주된다. 3) 부동산 중개 사고 여러가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다. 실제로 일어나는 중개사고를 사례별로 나눠보면, 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인의 관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다. 따라서 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접확인하고 알아보아야 한다. 중개업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다. 또 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안된다. 복사나 위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는 관계공무원의 인증 여부를 확인해야 하며, 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다. 만약 거래당사자가 이같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다. 중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다. 소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 1억원, 개인 중개업자인 경우 5,000만원이다. 그러나 중개업자가 무허가 업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다. 따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다.

계약서 작성양식과 내용은 당사자가 자유롭게 할 수 있으나 꼭 기재해야 할 사항이 있습니다.

1. 계약당사자의 인적사항

2. 계약금 중도금 잔금의 금액과 지급기준

3.부동산의 표시 사항(소재지, 면적 등)

4. 계약위반시 손해배상에 관한 사항

5.계약 년 월 일

6. 중개업자의 정보

7. 당사자의 서명, 날인

계약서 기재 사항에 대하여 원 안에 기재된 번호대로 정리해 보는 새내기용입니다.?

원안에?표시된?1~6번 까지는 부동산 표시에 관한 내용을 등기부등본( 건축물대장,토지대장등 공부를 기준으로 하기도 함)을 기준으로?기재하는 칸(항목)입니다.?

1.소재지 : 등기부등본 표제부에 적혀있는 주소(실제주소와 일치하여야 함)를 적는다.

건물전체가 한사람 소유인 경우(단독,다가구등)는 건물등기부등본상 주소를 기재한다.

 집합건물인 경우 (다세대,아파트)는 등기부등본상 건물명과 동,호수를 기재하여야 한다.

2. 지 목 : 등기부에 적혀있는 지목이 '대'이면 "대"라고 적고 지목이 '전'이면 '전'으로 적는다

(오래된 아파트의 경우 가끔 지목 변경이 안되어 '전'으로 표기 되어있는 경우가 가끔 있어서 나를 깜짝놀라게 한다.  아파트 지목이 왜 '전'이지 하고 고민하지 말고.....)

3.토지면적 : 토지 등기부를 보고 토지의 면적을 그대로 옮겨 적으면 된다.

 (두필지 이상이면 합산하여 총 면적을 기재하고 특약란에 각 필지 지번과 면적을 상세 표기하면 좋다.)

 집합건물의 경우 (대지권의 표시)란 대지권 비율 하단에 183분의 23.32라고 적혀있다면183을 빼고 뒤 23.32를 옮겨 적으면 된다.

(토지 거래에서는 토지면적은 절대 오타 나거나 틀리면?안된다는 사실을 꼭 기억하자)

 

 

4. 구 조 : 건물등기부중 표제부 건물내역에 보면?건물구조에 대해 잘 나와있다. (철근콘크리트조, 벽돌조, 조적조, R.C조, 연와조, 라멘조등)

 괄호안의 건물구조 표기는 등기부등본에서 많이 본 내용이며, 나도 어떤 구조이며 각 구조별 차이가무엇인지 궁금하다.

건축물의 구조는 건축법 용어이므로 등기부에 기재된 글자 그대로 그냥 옮겨 적으면 된다.

건축물대장을 보면 건물에 대한 정보를 더 많이 얻을 수 있다.

5. 용 도 : 부동산의 용도가 주거용이면 '주거용', 업무용이면 '업무용'이라고 적는다.

6.건물면적:등기부상면적과 외관이 일치하는 단독,다가구,상가주택등은 층별 합산한 면적을 기재한다.

 (등기부상 층별 표시면적이꼭대기 층이 아래층보다 적게 기재 되어?있는데 부동산의 실제 외관은 꼭대기층과 바로 아래층이  똑 같은 경우?증, 개축이 이루어진 것으로 보고 건축물대장을 꼭 확인 해야한다. 가끔은 불법건축물인 경우도 있다.)

집합건물(아파트,다세대,구분등기 된 상가건물등)의 경우 표제부에 표시된 면적을 옮겨 적으면 된다.

원 안에 표시된 7~11번 까지는 매매금액과 지불방식에 대한 쌍방의 합의를 기재하는 칸(항목)입니다.

7.매매대금: 매매가 이루어지는 총 금액을 적는다.(매매대금: 이억삼천만원정(230,000,000)

계약서에 기재하는 모든 금액은 한글이나 한자로 기재하고 아라비아숫자는 참고로 기재한다.
 (한자는 一金 壹 貳 參 四 五 六 七 八 九 拾 百 阡 萬 億 원)
 일금사천만원정 (￦40,000,000) 또는 一金四阡萬원整 (￦40,000,000)

8.계 약 금 : 계약금은??얼마를 해야 한다고 하는 기준이나 법은 없다.

 보통 매매금의 10%정도를 지급하는 것이 관례이다.그러나 당사자 합의로 10%이상이나? 이하로 조정하기도 한다. (계약시 지불하고 영수함”이라고 기재된 옆에 매도인이 도장을 찍으면 해당 계약서가 계약금 영수증으로 대체되므로 영수증을 별도로 안받아도 된다.)

9.중 도 금 : 통상적으로 중도금은 계약일과 잔금일 중간쯤을 기준으로 당사자 합의로 1회중도금을 하는 것이 보통이나 금액이 크거나 사정에 따라 2회를 하기도 한다.

 중도금은 통상적으로 매매금액의 50％정도를 기준으로 정하는 것이 좋다.

 융자금과 임차보증금이 있는경우 계약금등을합산한 금액이매매금액의 절반을 넘는다면 중도금을 정할 때 남은 금액을 안분하여? 정하는 것이 좋다.

예를 들어 3억짜리 아파트 매매의 경우 융자금 1억,전세금1억 전세입자가 있다고 가정하면 2억 +계약금3천만원이고 실질적 잔금은7천만원이 된다.

이와 같은 경우 매도인이 이자가 아깝다며 중도금을 1억으로 하자고 할때 아무런 대비없이 중도금을 지불하면 낭패를 볼 수 있다.

중도금으로 융자금을 상환하는 조건이 붙어 있다면?상환에 대한 안전장치를?마련해 두도록 해야한다.

10.잔 금 : 잔금은 총금액에서 계약금,중도금을 제한 금액으로 기재하면 된다.

(융자금과 전세보증금등을 미리 제하고 매도인이 실제 받을 돈만 잔금으로 적기도 하였는데...

무슨 계산법으로 이렇게 하였는지 도통 기억이 나질 않아 잔금 때 곤욕을 치른적도 있다..)

11.융자금: 근저당설정금액은 채권최고액으로 적으면 된다.

 융자금을 다 갚았다며 대출통장을 보여 주더라도 말소처리를 하지 않았다면 등기부에 기재된 채권최고액을 적어 두기 바란다.

 

12.인도일: 통상적으로 부동산 인도일은 잔금일이므로 잔금일을 적으면 된다.

 간혹 잔금을 미리 한다던지 아니면 잔금일 전에?인도 하는 경우 해당부동산의 인도일을 적으면 된다.

특약사항: 특약사항은 계약의 기본 사항 외에 당사자가 합의한 내용을 적는 란이다.

매우 중요한 부분이므로 계약전부터 잘 정리 하여야 한다.

구두로 약속한 사항은 분쟁이 발생할 수 있으므로 매도인과 매수인 쌍방합의된 내용을 정확히 기재하여야 한다 .(특약사항에 대한 부분은 새내기마당 실전중개방 45번글 '특약[特約]사항 잘 써야 능력있다'를 참고 하기 바랍니다.)

13.계약일: 부동산 매매계약을 체결한 날을 적는 칸입니다.

원안에 표시된 14~17번은 매도인의 인적사항을 기재하는 칸(항목)입니다.

14.주 소: 보통 주민등록증을 보고 기재하거나 매매되는 부동산에 사는 경우 등기부상의 주소지를 기재한다.매도인이 다른 부동산에 거주하는 경우 주민등록증상의 주소지가 다를 수 있다는 사실을 염두에 두고,

매도인에게 주민등록증상의 주소지에 살고 있는지를 확인하고 기재한다.

 나는 가끔 잘난척하느라 주민등록증 앞면만 보고 기재를 하였다가 주민등록증 앞면과 뒷면 주소와 다른 경우를 종종 지적을 받기도 하였다.

이런 경우 미안하고 전문가 답지 못한 행동을 후회하여 얼굴이 화끈거리며 빨개지는 경우가 있었다.

15. 16. 17. 매도인의 주민등록번호, 전화번호, 성명등을 순서대로 기재하면 된다.

신분증을 위 아래로 잘 못 놓고 적는 경우 매도인과 매수인의 인적사항이 뒤 바뀌는 경우가 있을 수 있으니 신분증의 순서를 잘 놓고 헷갈려 하지 말기를 바란다.

원안에 표신된 18 ~ 21번은 매수인의 인적사항을 기재하는 칸(항목)입니다.

18.주소: 매수인의 주소는 매도인인감증명서를 발급 받을 때 기준이 되는 주소이다.

따라서 한 글자라도 틀리게 적는 경우 등기이전이 안되므로 매수인의 주소는 번지수와 집합건물인 경우 동 / 호수 등을 정확하게 기재해야 한다.

19. 20. 21. 매수인의 주민등록번호, 전화번호, 성명등을 순서대로 기재하면 된다.

원안에 표시된 22~26번은 중개업자인 본인의 공인중개사사무소?정보를 기재하는 칸(항목)입니다.

이 부분을?헷갈려 한다면 아직 개설등록을 하지 않은 공인중개사일 터이니 사전교육을 받고 개설등록을 한 후에 판단을 해 보기 바랍니다.

원안에 표시된 27~31번은 공동중개업자의 정보를 기재하는 칸(항목)입니다.

이 부분은 상대 부동산에서 가르켜 주지 않으면 모르는 사항이니 정중하게 물어 보기 바랍니다.

32번은?매도인, 매수인, 중개업자등 각?당사자 도장을 찍으면 되는 칸 입니다.

계약서를 모두 작성하고 계약서를 매도인과 매수인에게 각 각 보여 주고 계약내용에 대해 차근 차근 설명을 한 후 기재사항과 특약사항에 대한 이의가 없음을 확인하고 서명 날인을 하면 계약은 완료된 것입니다.

나의 새내기 시절 계약서와 계약서 사이에 당사자 도장을 반씩 겹치도록 간인을 찍어야 하는데 가끔씩 잊어 버리곤 하였는데 동일한 문서임을 대조하는 근거이니 날인시에 꼭 간인을? 찍어야 합니다.

 

	1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름 양도자 취득자 부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다. ② 취득부동산의 소유권을 등기하기전에 등록세를 시,군,구에 납부하여야 한다. ① 97년부터 부동산을 매매하면 등기하기전에 먼저 세무서에 부동산양도 내용을 신고해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다. ③ 소유권등기 신청시에는 등기소에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다. ④ 취득한 날로부터 150일이내에 취득세를 해당시,군,구에 신고, 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 추가된다. ⑤ 연소자, 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없는 자가 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있다. 2) 부동산 등기 절차 1. 매매계약 중도금과 잔금지급일을 정한다 2. 중도금 지급 해당 일에 중도금 지급 3. 잔금지급 잔금지급과 동시에 등기에 필요한 서류를 받는다. 4. 매매계약서 검인 등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 계약서에 검인 도장을 받는다. 5. 토지거래의 허가 토지거래 허가지역의 경우 관할 시,군,구청장의 허가를 받아야 한다. 6. 등기신청서 작성 준비한 서류와 함께 등기소에 비치된 등기신청서를 작성, 매입한 부동산이 소재하는 관할 지방법원등기과 또는 등 기소에 신청한다. 부동산표시란에는 토지의 지번, 지목, 면적을 기재한다. 건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재 한다. 등기원인란에는 매매는 「매매」라고 표기하면 된 다.연월일란에는 최초계약금을 지불한 날짜를 기입한다. 등기의 목적란에는 「소유권이전」이라고 쓰면 된다. 등 기의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재하고 등기권리자란에는 매수인의 성명, 주소,주민등 록번호를 써 넣는다. 거래당사자가 공동신청하여야 하며, 매도인은 인감도장(법무사를 통해 위임시)이 있어야 한다. 7. 인지첨부 은행에서 구입한다. 8. 1종 국민주택채권 구입 토지 및 건축물대장상의 과세표준액(구청에서 확인)이 각 각 5백만원 이상인 부동산을 매입할 경우 반드시 구입 해야한다. 9. 등록세, 취득세 납부 관할 시,군,구청의 부과과에서 고지서를 발급 받아 은행에 납부한다. 10. 등기접수 등기신청서를 작성하고 필요한 서류를 첨부해 부동산이 소재하는 관할지방법원이나 등기소에 신청한다. 11. 등기필증 수령 3) 소유권이전 등기시 필요서류 매도인 매수인 공통서류 1.등기권리증 2.인감증명(용도:부동산매도용) 3. 주민등록 등(초)본 4. 양도신고확인서 5. 주민등록증 6. 인감증명 ┐ 7. 인감도장 ┘법무사에 위임시 1.주민등록등(초)본 2.도장(막도장도가능) 1.신청서 3통 2.신청소 부본1통 3.위임장(법무사 위임시)1통 4.검인계약서 5통 4) 전세권 설정시 필요서류 등기의무자 (소유자) 등기권리자 (세입자) 공통서류 1.등기권리증 2.인감증명(용도:부동산매도용) 3. 주민등록 등(초)본 4.위임장 1.주민등록등(초)본 2.도장(막도장도 가능) 1.전세권설정계약서 (전세계약을 맺은 계약서 원본) 2.전세권설정 등기 신청서 (등기소에 비치) 3.등록세 영수필 확인서 (구청세무과,전세 계약서를 들고가서 등록세 고지서를 발급받는다. 발급 받은 후 은행에 가서 납부를 하고, 그 영수증을 첨부하면 된다)       1). 부동산 등기란? 토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권 리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기 가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, ‘갑’이 자신의 집을 ‘을’에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 ‘병’에 게 매도하고‘을’보다 먼저 ‘병’에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소 유권은 ‘병’이 취득하게 된다. 2) 등기부등본의 구성 등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다. 3) 등기부등본상 권리순위 등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기 의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다. 4) 등기부등본의 확인사항 등기부 등본의 구성 표제부 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 - 토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 - 건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등 갑 구 소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항 을 구 소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항 5). 등기부등본상 권리관계 분석 가. 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항 분 류 확인사항 ① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인 등기부, 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서,판결정본,화해조서, 공정증서)’를 열람하거나 등기부등본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호,주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순위,등기권리자,등기인,예비등 기화 촉탁등기)을 조사,확인한다. ② 소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등)의 확인 등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용·권리자, 피담보채권에 대한 채 무액,권리설정액(근저당한도액) 최고 금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다. ※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사·확인 하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인한다. ③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부 호적등본 또는 주민등록등본 등 ④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상 속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인 호적등본 ⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인 호적등본 ⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인 재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등 ⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다). 등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장), 매매계약서, 실제관계를 증명하는 기타 서류 나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항 분 류 확인사항 ① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인 실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다. ② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인 ⊙ 지목 : 토지대장, 임야대장 ⊙ 면적 : 토지 - 토지대장, 임야대장 건물 - 건축물관리대장 ⊙ 경계확인 : 지적도, 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할 필요가 있다. ③ 건물인 경우에그 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인 권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가옥대장)의 확인과 함께 현지조사를 한다. ④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관ㅇ하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지는 없는지를 확인 실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다. 6) 등기부등본외 권리관계 확인을 위한 공부 등기부에 의한 권리분석 외에도 넓은 의미의 권리분석이 있다. 넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장,건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며,토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는자료이다. 7) 등기부등본 보는법 a. 표제부 보는 방법 ※1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기 존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨. 토지에 관한 등기부 등본 ① 표 제 부 등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/ 서울 특별시 강남구 역삼동 642-9 고유번호 1146-1996-005910 ② 표 제 부(토지의 표시) 표시번호 접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1(전2) 1983년 1월 21일 서울특별시 강남구 역삼동 642-9 대 1000㎡ 부동산 등기법 시행규칙 부칙 제 3조 1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기 < 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨 첫장, 부동산의 현황 등기 ② 토지에 관한 등기부등본을 표시 ③ 부동산 소재 지번 ④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호 ⑤ |-『표제부』(토지의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 토지에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 2번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1983년 1월 21일 소소재재지지번번 :당해 토지의 소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9 |-지 목 :모든 토지는 24개월 지목으로 분류,「대」는 대지의 약자로 건축 가능한 토지 |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평 |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보 처리화한 법률적 근거 건물에 관한 등기부 등본 ① 표 제 부 등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/ ② 표 제 부(건물의 표시) 표시번호 접수 소재지번 및 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 1(전2) 1989년 10월 11일 서울특별시 강남구 역삼동 642-9 대벽돌조슬라브 천연슬레트 1층 주택 100㎡ 부도면평철장5책50장 등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기 < 해 설 > ① 건물에 관한 등기부등본임을 표시 ② |-『표제부』(건물의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 건물에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전1) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 1번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1989년 10월 11일 |-소재지번및 건물번호 :건물소재지번 즉 강남구 역삼동 642-9 |-건물내역 :건물의 구조,지붕의 형태,건물의 용도,층별 면적,층별 용도 표시 |-도면편철장 : 건물에 관한 도면이 편철장부책 제5책 1009장에 실려 있음을 표시한 것 집합건물에 관한 등기부 등본 ① 표 제 부(집합건물 - 아파트) 등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호 ② 표 제 부(건물의 표시) 표시 번호 접수 ③소재지번,건물의 명칭및 번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 1(전1) 1989년 10월 11일 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동 철근콘크리트 5층 아파트 1층 331.24㎡ 2층 331.24㎡ ------- 5층 331.24㎡ 부동산등기법 시행규칙 제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기 ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 표시 번호 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1(전1) 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동 대 114965㎡ 등기법시규 부칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기 < 해 설 > ① 『표제부』(집합건물 - 아파트) : 집합건물 - 아파트, 연립,다세대 등 ② 『표제부』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의『표제부』는 1동 전체의 건물, 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨 ③ 소재지번, 건물의 명칭 및 번호 : 1동, 즉 145동 전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시 건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌 등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적 근거 ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기 전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명의 공유지분을 전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해, 등기업무상 오류가 발생하기도 함, 이 문제를 해결하기 위하여 대지권 등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자 구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦. ⑤ 소재지번 : 도곡동 000 지 목 : 대지 면 적 : 114965㎡ 등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기, 98년 11월 25일 신등기부로 전산이기 b. 사례연습 집합건물에 관한 등기부 등본 ① 표 제 부 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호 고유번호 1146 - 1996 - 0501122 ② 표 제 부(토지의 표시) 표시번호 접수 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 1(전1) 제 4층 제 405호 철근콘크리트조58.67㎡ 도면편철장 제20책 216장 1998년 11월 25일전산이기 ③ (대지권의 표시 ) 표시번호 대지권의 종류 대지권비율 등기원인 및 기타사항 1(전1) 1978년 10월 11일 40.23/148048 1986년 11월 7일 대지권 < 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨 첫장, 부동산의 현황 등기 ② 토지에 관한 등기부등본을 표시 ③ 부동산 소재 지번 ④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호 ⑤ |-『표제부』(토지의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 토지에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서 |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상 표시번호 2번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉 1983년 1월 21일 소소재재지지번번 :당해 토지의 소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9 |-지 목 :모든 토지는 24개월 지목으로 분류,「대」는 대지의 약자로 건축 가능한 토지 |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평 |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보 처리화한 법률적 근거 ⑤ 갑 구( 소유권에 관한 사항 ) 순위번호 접수 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 ⑥1(전1) 소유권 보전 1993.3.26 제23353호 소유자 이도령 500134-1057615 서울 강남구 일원동 973-12 ⑦ 2 가압류 1997. 7. 14 제64034호 1999.7.12서울지방법원의 결정(하단1173) 청구금액 20,520,000원 채권자OOO 서울OO구OO동OO ⑧ 3 강제경매신청 2000.7.19 제10001호 2000.7.13서울지방 법원의강제경매 개시결정 (2000타경33011) ⑨ 4 제10001호 2000.12.20 제10001호 2000년 11월 10일 경락 소유자 성춘향 600515-1020725 서울 강남구 역삼동 195-2 ⑩ 5 2번 가압류, 3번 강제경 매 신청말소 2000. 11. 10 제10001호 2000년 11월 10일 경락 < 해 설 > ① 『표제부』(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의 목적인 전유 부분인 405호의 물리적 현황 표시 ② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와 접수일, 즉 1978년 10월 11일 건물번호 : 4층 405호 건물내역 : 구조는 철근콘크리트, 면적은 58.67㎡(약17.7평) ③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약 12평으로써 소유권임 ④ 등기원인 : 1986년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜. ⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에 관한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기를 할 수 있음. ⑥ 순위번호1 소유권 보존 :1993년 3월 26일 이도령이 최초로 소유권보존등기 이때는 등기원인이 없음. ⑦ 순위번호2 가압류 :채권자가 장래 채무명의에 기한 집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함. ⑧ 순위번호3 강제경매신청 :채권자가 승소판결을 받아 법원에 강제경매신청   등기부 구성 및 권리 등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3058으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다. 확인사항!! 주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다. 확인사항!! 소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록 함. - 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지 확인하도록 함.- 가등기, 압류, 가압류, 예고등기 등의 여부 확인. 을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권등과 이러한 권리관계의 변경이전이나 말소가 기재된다. 갑 구에 기재되는 압류등기와 마찬가지로 을 구에 결정되는 이들 권리도 소유권보다 먼저 설정되어 있다면 이에 우선할 수 없다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급되고 있다. 확인사항!! 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권등이 설정되어 있는지 확인. - 주택임대차계약을 체결할 경우 저당권, 전세권이 먼저 설정되어있다면 경매가 실행될 경우를 배제하지 못하므로 임차인 보증금이 회수될 것인지 계산해보도록 함. 등기부상 권리 순위 - 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구사이에서는 접수번호의 전후에 따른다. - 부기등기의 순위는 주등기의 순위가 그대로 사용된다. 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따른다. - 가등기에 의해 본 등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 등기부 볼 때 유의사항 갑구에선 첫째 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다. 채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다. 둘째 예고등기에 관한 것. 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다. ○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과) ○○ 법원 93카합 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 98카단 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 99카합 ○○○호····· 예고등기(민사과) ○○ 법원 99카단 ○○○호····· 예고등기(민사과) 셋째 가등기에 관한 것, 가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다. 을구에선 근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 그의 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다. 등기부 등본 보는 법 아파트,연립,다세대 주택인 경우 등기부등본 건물 소유권 보존 등기란 특정 건물에 관하여 최초로 하는 등기를 말한다. 사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 자신의 토지 또는 제3자의 토지(제3자의 사용승낙을 받아)에 건물을 짓고, 해당 구청 건축과에 가서 사용승인신청서를 제출하여 그 승인이 떨어지면 건축물관리대장이 만들어진다. 이 건축물관리대장을 소유권보존등기신청서에 첨부하여 등기소에 제출하면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단하여 등기를 수리하게 되고 등기부상에 기입이 됨으로써 소유권보존의 절차를 완성하게 된다. 소유자 필요서류 ① 도면을 포함한 건축물관리대장 등본 1통 ② 소유자(건축주)의 주민등록등본 1통 ③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ④ 개인인감증명 1통(개인인감도장 지참) ⑤ 공시지가가 기입된 부동산의 토지대장 1통 ⑥토지일 경우 - 국민주택채권매입필증 ⑦위임장 (대리인에 의하여 신청하는 경우) 제세공과금 ①등록세 : 과세표준액의 8/1,000 ②교육세 : 등록세의 20/100 ③취득세 : 과세표준액 20/1,000 ④농특세 : 취득세의 10/100 ⑤국민주택채권(과세표준액 기준) ⑥대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원 소유권 보존등기 절차 ① 구청에 가서 준비할 서류를 발급 ② 신청서를 출력받음 ③ 관할 구청 세무과에서 해당 건물의 보존에 따르는 취득세 및 등록세를 자진신고 ④ 등록세는 그 즉시 구청 은행에 납부하고 그 납부필증(등록세 영수필확인서 및통지서)을 등기신청서에 첨부 ⑤ 지시대로 편철과 날인을 하고 등록세납부 영수증, 인지, 증지를 붙여 신청서를완성 ⑥ 등기소에 가서 완성된 등기서류를 제출 ⑦ 등기가 끝난 후 등기필증 수령 매도인이 준비할 서류 * 등기권리증 (매도인이 등기권리증을 분실한 경우 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사를 통해 확인서면를 작성하는 방법과 이를 공증하는 방법이 있음) * 인감증명(부동산 매도용)1통 * 주민등록초본 1통 * 신분증 * 인감도장 * 양도신고확인서 1통 (양도신고 대상자인 경우만 지참) * 위임장(대리인에게 위임한 경우) 매수인이 준비할 서류 * 주민등록등본 1통 * 도장(인감도장 아니어도 됨) * 신분증 농지취득자격 증명 (농지일 경우), 토지거래 허가필증 (허가구역 내) * 주택채권 매입 필증 * 등록세 영수 필 확인서 및 통지서 관공서에서 준비할 서류 * 토지 및 건물 등기부등본 1통 * 토지대장 및 건축물관리대장 1통 * 검인계약서 5통 신청서 부본 1통 제세공과금 * 등록세 : 매매대금의 30/1,000 (농지는 10/1,000) * 교육세 : 등록세의 20/100 * 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100) * 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제) * 국민주택채권 (과세표준액 기준) * 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원 (부동산 소재지 관할 시, 군, 구 지적과에서 매매계약서에 검인을 받는다. 검인신청시는 계약서 원본과 사본 2통 제출해야 하며 검인받을 계약서에 기재하는 신고가액은 등록세 과세표준이 되므로 실거래가액을 쓰기보다는 시, 군, 구에서 고시하는 시가표준액에 맞춰 매매계약서를 다시 작성한다) 소유권 이전등기 절차 ①매매계약서(관할 시, 군, 구 지적과에서 검인) ②검인계약서에 인지첨부 ③등록세납부후 납부영수증,영수필확인서와 통지서 수령) ④주택은행에서 제1종 국민주택채권 매입 ⑤등기신청서 작성하고 검인계약서 등 서류 첨부해 등기신청 ⑥소유권 등기이전 완료후 등기권리증 받고 등기부등본 확인 ⑦취득세납부 가등기 신청 시 준비서류 가등기 해제 시 준비해야 할 서류 소유자 (가등기 의무자) ① 인감증명 1통 ② 인감도장 ③ 신분증 ④ 주민등록 초본 1통 ⑤ 등기권리증 집주인 ① 도장 부동산 매입예약자 (가등기권리자) ① 주민등록등본 1통 ② 도장 가등기 권리자 ① 가등기권리증 ② 주민등록등본 1통 ③ 인감증명 1통 ④ 인감도장 ⑤ 신분증 관공서 구비 서류 ① 등기원인증서 (매매예약 증서) ② 토지대장, 건축물대장 등본 (과세시가 산출용) ③ 등록세 영수 필 확인서 및 통지서 ④ 신청서 부 본 1통 (세무서 송부용) ⑤ 위임장 (대리인에 의한 경우) 공동 구비서류 ① 해제증서 ② 신청서 (대리인에 의한 경우) ③ 대리인에 의한 경우 위임장 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000 ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 대법원 등기 수입증지 : ④ 부동산 필지 당 5,000원 가압류 설정 시 준비서류 가압류 말소 시 준비서류 가등기권리자 ① 등기부등본 1통 ② 주민등록등본 1통 ③ 도장 ④ 채무증서 ⑤ 신청서 (채권자와 채무자의 인적사항기재) ⑥ 위임장(대리인에 의한 경우) 집주인 ① 인감증명서 1통 ② 인감도장 ③ 신분증 말소의무자 ① 인감증명 1통 ② 가압류 결정문 ③ 신분증 기타 구비서류 ① 등기부등본 ② 취하서 ③ 위임장 (대리인에 의한 경우) 제세공과금 ① 등록세 : 가압류 할 금액의 2/1000 ② 교육세 : 등록세액의 20/100 ③ 대법원 등기 수입증지 : ④ 부동산 필지당 5,000원 전세권 및 근저당권 설정 시 준비서류 전세권 및 근저당권 말소 시 집주인 ① 인감증명1통 (설정할 부동산의 소유주) ② 주민증록 초본 1통 ③ 인감도장 ④ 등기권리증 ⑤ 신분증 집주인 ① 도장 세입자및 채권자 ① 주민등록등본 1통 ② 도장 ③ 신분증 세입자및 채권자 ① 권리에 관한 등기필증 (전세권 및 근저당권 설정등기에 관한 권리증) ② 도장 ③ 신분증 공동 구비서류 ① 등기원인증서 (전세계약서 또는 근저당설정계약서) ② 등록세 영수필 확인서 및 통지서 주택채권매입필증 (전세권 설정에는 매입하지 않아도 됨) ③ 위임장 (대리인에 의하는 경우) 기타 구비서류 ① 신청서 ② 해지증서 ③ 위임장 (대리인에 의하는 경우) 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000 ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 수입인지 : 10,000원 (비주거일 경우) ④ 대법원 등기수입 증지 : 부동산 필지당 5,000원 ⑤ 근저당권의 경우 국민주택채권 : 설정금액1,000만원이상 10/1,000 (일부면제) 제세공과금 ① 등록세 : 3,000원(1건당) ② 교육세:등록세의 20/100 ③ 대법원 등기수입 증지 : 부동산 등기명의인 표시변경·정정시 ① 소유주의 주소를 변경시 변경과정이 기재된 주민등록 등본, 성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본 ② 신분증 ③ 도장 ④ 신청서 ⑤ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ⑥ 위임장 (대리인에 의한 경우) ⑦ 동일인 보증서와 보증인의 인감증명 - 주민등록등본 등에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우 상속인 필요서류 ① 피상속인(망인)의 제적등본 1통 ② 피상속인(망인)의 말소자 등본 1통 ③ 상속인 전원의 호적등본 및 주민등록등본 각 1통 ④ 상속인 전원의 도장 ⑤ 상속재산 분할협의서 (협의 상속분할의 경우는 상속인 전부의 인감증명 각 1통씩과 인감도장 지참) ⑥ 대리인에 의한 경우 위임장 관공서에서 구비할 서류 ① 토지대장 등본 ② 건축물대장 등본 ③ 개별공시지가 확인 원 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 8/1,000 (농지는 3/1,000) ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 취득세 : 과세표준액 20/1,000 (일부 비과세) ④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제) ⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준) ⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원 증여인이 준비할 서류 ① 등기권리증 ② 인감증명서 ③ 인감도장 수증인이 준비할 서류 ① 주민등록등본 ② 도장 관공서, 기타 구비할 서류 ① 건축물관리대장 ② 토지대장 ③ 공시지가 확인 원 ④ 증여계약서 : 법무사 사무소에서 작성해줌 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 15/1,000 ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100) ④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제) ⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준) 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당5,000원