權利金 理解

 

 

  권리금이란 기존의 점포 경영자가 점포를 운영하면서 닦아 놓은 점포의 명성이나 고정고객 등에 대한 대가를 가리키며 새로이 해당 점포에 입주하려는 세입자에게 요구하는 금액을 말한다.

즉, 권리금은 점포의 지리적 조건을 고려할 때 뛰어난 재산적 가치를 가지고 있다고 판단되는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이라고 보면 된다. 따라서, 권리금은 장사가 잘 되는 곳에서 형성되는 것으로 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 양호하다고 판단될 수 있다.

또한, 권리금은 어디까지나 세입자간에 서로 주고 받는 것이기 때문에 소유주와는 아무런 관계가 없다. 따라서, 새로 적용되는 상가임대차보호법에서 권리금은 보호대상이 되지 않는다는 점도 체크를 꼭 해둬야 할 부분이다. 특히, 계약기간 만료후 특별한 이유없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있으므로 계약당시 이런 부분에 대해서는 사전에 확인을 받는 것이 좋다. 그러나 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 특약을 지키지 않아도 패소하게 되는 경우가 많다.

법적인 보장을 받지 못하는 만큼 법적 규제사항도 없으며 세금도 붙지 않는다.

권리금을 산정하는 데에는 특정 원칙이 없다. 이전 점 때문에 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 역할, 협상여하에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문에 인내심을 가지고 협상하는 자세가 필요하다.


☞ 권리금의 종류에는 어떤 것들이 있나?
통상적으로 권리금은 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구성되어 있는데, 상황에 따라 권리금에 이들 세가지 모두가 포함되거나 일부만 포함되기도 한다.

1. 영업권리금
영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다. 이 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈으로 본다.(영업 권리금이 형성되어 있지 않다면 사실 누가 들어가서 장사를 해도 망하는 집이라 생각하면 된다)

- 영업권리금은 어떻게 구해지나?
예) 한달 매출액이 2천만원이고 매출이익이 4백만원이라고 가정하자. 매출이익은 앞으로 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금이다. 바로 이 금액에서 각종 금액을 제한 나머지가 순이익=영업이익이다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 본다)
이때 영업권리금은 2백만원*12개월=2천4백만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액인 영업권리금이다.

2. 시설권리금
시설권리금이란 초기 개점시 투여된 시설비용을 말한다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함되는데 이 시설 권리금을 산출할 때는 감가상각을 적용해야 한다.

- 시설권리금은 어떻게 구해지나?
특별한 산정공식은 없다. 다만 통상적으로 시설에 대한 감가상각은 3년을 기준으로 하는데 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 전혀 시설 권리금을 줄 필요가 없지만, 관리 상태에 따라 눈으로 확인하고 보장수준을 타협해야 한다.

그러나 위의 예는 계산상의 공식일 뿐 고집스럽게 적용하는 일도 어리석은 일이다. 사람과 사람과의 거래나 대화엔 예외라는 것이 있고 적당한 선이라는 것이 있기 때문이다.
1년을 사용했지만 하도 험하게 사용해 거의 못쓰게 된 시설물이라면 30%공제가 아니라 90%를 공제해도 좋다. 거꾸로 3년을 사용했지만 관리를 잘해 거의 새것과 다름없다면 다만 얼마라도 보상을 해주어야 하는 것이 사람간의 협의 규칙이다.

- 왜 3년 이후에는 시설권리금을 줄 필요가 없다고 인식하나?
3년 정도면 시대의 흐름이 달라져 손님들의 소비성향과 취향도 변하므로 실내 인테리어도 그에 따라 바꿔주어야 하고, 한 사람이 한 장소에서 3년 정도 장사를 했다면 그 시설로 충분히 수익을 올렸다고 생각하며, 또한 3년이 되면 시설이 낡아 시설을 교체해야 하기 때문이다.

3. 바닥권리금
바닥권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭한다.

- 바닥권리금은 어떻게 구해지나?
역시 특별한 산정공식은 없다. 다만 예를 들어 설명하자면, 대단위 아파트 단지가 들어서는 상가의 경우 건물이 완공되지도 않고 누가 사용도 하지 않았는데 바닥 권리금으로 수천만원을 요구하거나, 기업단체에서 테마상가를 기획하면서 이 상가가 완공되면 사람이 완공되면 사람이 바글바글 할 테니 누가 들어와도 장사는 성공이라며 바닥권리금을 요구하기도 한다. 결국 신규 세입자의 신중한 판단이 필요할 것이다.


☞ 권리금 산정방법에 의해 권리금을 뽑아보면 현재 형성되어 있는 권리금과 약간의 차이가 발생한다.
왜 이런 차이가 나는 것일까?

첫째, 권리금 산정방법에 의한 권리금은 현재 시세보다 적게 평가되도록 만든 도출방식이다.

둘째, 불경기로 인해 대부분의 점포들이 월 순수익은 떨어졌지만 그 비례대로 권리금이 떨어진 것은 아니기 때문이기도 하며, 원래 권리금 자체에 거품이 많았기 때문이기도 하다.

월 순수익이 예전보다 못하다. 불경기라서 월 순수익은 그전만큼 좋지 않더라도 현재 장사를 하고 있는 점포주인들이 점포를 시작할 때 들었던 시설비와 권리금을 손해보려고 할 것인가?

그래서 현실적인 권리금과 권리금 산정방법에 의한 권리금은 차이가 발생한다. 이러한 차이를 깊이 인식하고 점포구입시 적절하게 권리금을 조율하는 현명함을 발휘해야 할 것이다.


☞ 권리금을 협상하는 방법

멋모르고 권리금을 주면 반드시 후회를 한다. 권리금이란 것은 법적으로도 명기되지 않는 사각지대에 담긴 돈이기 때문에 권리금으로 인한 분쟁은 쉽게 볼 수 있는 것이 사실이다.
권리금이란 것은 사람들이 만들어 낸 인위적인 금액이므로 협상 여부에 따라 가격의 등락 폭이 커진다는 사실을 알고, 전략적으로 협상을 하는 자세가 필요하다.

먼저 권리금을 주기 위해서는 그간의 매출 장부 열람을 반드시 권한다.
그간의 매출 장부를 눈으로 확인하고 계산한 다음에 협상을 하는 자세를 가지는 것은 여러모로 도움이 된다. 그 이유는 프로 장사꾼이 초보 장사꾼을 상대로 갖은 말로 회유하는 부분을 제거할 수 있기 때문이다. 말재간이 뛰어난 장사꾼과 권리금을 협상하는 일은 매우 불리하다. 파는 입장에선 자신의 요구를 관철하기 위해 각종 근거와 거짓을 동원하는 것이 현실이다. 그러나, 매출은 정직하고, 매출을 기준으로 한 권리금 산정은 객관적이다.초보라는 티도 어느 정도 벗을 수 있다.

그럼 매출 장부가 없거나 급조된 장부라는 느낌이 들 때는 어떻게 해야 할까?

점포를 물색하는 지역내 부동산을 모조리 뒤져본다.
같은 매물이 부동산마다 약간 차이가 나는 경우가 왕왕 있다. 그 까닭은 해당 부동산 업주가 이 시세는 거품이니 난 도저히 팔아 줄 자신이 없다, 그러나 이 금액이라면 한번 해보겠다고 먼저 협상을 한 경우가 있을 수 있기 때문이다.
또 다수의 부동산을 찾는 일은 유사한 매물의 수준을 평가하는 작업도 된다. 같은 평수와 비슷한 입지에서도 매도자의 사정에 의해 권리금의 차이가 있기 때문인데, 급매물이 바로 이런 경우다.

단, 급매물일 경우에는 건물에 대한 저당 여부를 먼저 알아보아야 한다.
저당이 많은 건물은 아무리 매출이 좋아도, 높은 권리금을 받을 수 없다. 연 1억의 수익을 내는 점포이지만 건물의 저당이 복잡한 것을 감안하여 권리금으로 3천에 내 놓았다고 치자. 그러나 그것은 내놓은 사람의 입장일 뿐이다. 아무도 사려고 하지 않으면 3천도 과한 금액이다. 점포를 싸게 얻는 것만이 중요한 것이 아니라 나중에 빼는 경우도 반드시 염두에 두어야 한다. 그렇기 때문에 하자가 있는 건물은 권리금 여부로 실랑이를 벌일 이유가 없다. 애초부터 계약을 하지 않는 것이 상책이다.

권리금이란 기존 점주가 자신의 영업력(예를 들면 단골)에 대한 대가를 말하며 신규 임차인에게 요구하는 일종의 영업프리미엄을 말한다. 즉 자기영업을 포기함에 따른 대가이자 기회비용인 셈이다. 임차인간의 쌍방계약으로 임대차계약이 성사되어야 효력이 발생하는데, 장사를 하는 사람 입장에서 영업을 통해 얻는 이익보다 점포를 되팔 때 발생하는 권리금 차액이 오히려 커서 계속해서 버블이 생기는 악순환이 계속도기 마련이다.

법적인 측면에서 권리금은 임대차 물건에 대한 권리금이 아니기 때문에 건물주와 아무런 관계가 없어 법적 보호를 받지 못한다. 그래서 건물주 몰래 쉬쉬하며 몰래 거래가 이루어지는 상관행으로 알려져 있다. 부동산중개에 있어서는 권리양도계약이라는 명분으로 진행되고 있는데 현행 ‘상가임대차보호법’에서도 법적 보호를 받지는 못하지만 임차인이 全波와 같은 특별한 사정이 없는 한 영업을 5년간 할 수 있어서 이전 보다는 다소 안정적이다. 계약기간 만료 후 재계약을 하지 못한다면 권리금을 날려버릴 가능성이 있어 계약 시 임대차 기간 연장이라는 특약조건을 명기해 놓는 것이 좋다. 하지만 임대주가 권리금이라 것 자체를 인정하지 않기 때문에 권리금을 명시할 필요는 없다.

권리금의 실체를 알기 위해서는 권리금을 구성하는 제 요인에 대한 올바른 이해와 올바른 가치화가 중요하다. 결론적으로 말하자면 권리금은 영업에 대한 대가, 시설사용에 대한 대가, 그리고 바닥 즉 특정자리에서 발생하는 경제적 이익(경제학적으로는 지대차익)에서 발생하는 바닥권리금으로 이루어져 있다.

1) 영업권리금
영업권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다. 이 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈으로 본다. 예를 들어 한달 매출액이 2천만원이고 순이익이 2백만원일 때, 12개월간 환산해 보면 2,400만원이라는 영업권리금이 된다.

2) 시설권리금
점포를 오픈할 때 초기에 시설투자에 소요되는 비용을 말한다. 인테리어와 간판, 집기와 비품구입비 등이 시설권리금에 포함되는데 이 역시 시간이 경과함에 따라 감가를 하기 때문에 감가상각을 적용해야 한다. 일반기업이 감가상각에 따른 충담금을 적용하여 자산으로 인정하는 경우와 마찬가지이다. 평균적으로 4년 영업기간을 감안할 때, 사용연수로 감액하는 것이 바람직하다. 하지만 시설의 상태에 따라 유동적일 수도 있다. 만약 초기 투자비용 5천만원에 2년 장사를 했다면 실제로 지불해야 할 권리금은 2,500만원 정도가 적당하다.

3) 바닥권리금
바닥권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력. 특별한 산정공식은 없으나 통상 전세보증금과 같은 수준에서 형성된다. 상권에 따라서 다소 차이는 있지만 시내중심가나 대로변의 경우에는 바닥권리금과 영업권리금을 같이 보지만 주택가나 오피스가의 경우에는 바닥권리금보다 영업권리금이 많기도 하다.

그렇다면 권리금이 제대로 이루어졌는지 평가하려면 어떻게 해야 하나? 바닥시세나 영업실적, 그리고 시설점검을 통해서 확인이 가능한데, 통상 2번 이상의 주인이 바뀐 경우에는 권리금을 올리기가 어렵다. 가게주인이 바뀔 때마다 20-30%씩 권리금을 올린다면 나중에는 배보다 배꼽이 커서 아무도 점포를 인수할 사람이 없을 게다.

대로변에 보증금 5천에 월세 100만원, 연간 3천만원 순익을 올리는 점포가 나왔다고 하자. 시설투자비 5천만원에 2년간 장사를 했다고 하면 1억원 정도의 권리금이 적당하다. 시내중심가의 경우에는 5,000/300에 권리금이 3억원인 점포도 있다. 이 경우에는 적정 권리금이 15,000만원 이지만 점포의 수급상태나 유명브랜드 간판을 걸고 장사를 했다면 상권독점력을 빌미로 권리금이 상승하기도 한다.

하지만 이런 식의 평가가 무의미하게 평가금액보다 높은 수준에서 거래되기 마련인데 그 이유인즉, 현실에서 권리금이 형성되는 실체를 보면 알 수 있다. 어떤 이가 자신이 5천만원의 권리금을 내고 들어갔다면 시설투자비를 감안하여 7천만원 정도로 권리금을 받고 싶어할 것이다.(여기에는 장사가 그럭저럭 잘 되었다는 상황이 전제를 두고 설정한 것이다)

부동산을 찾아가서 이런 사정을 얘기하면 자신이 7천5백만원까지 받게 해 준다고 하고 새로 점포를 구하는 사람에게 9천만원에 점포를 소개한다. 깎아주는셈 치고 8천만원에 계약서를 쓰면 결국 전 임대주는 5백만원을 더 받게 되고 중개업자도 5백만원을 받게 된다. 공식적인 중개수수료가 0.4-0.8% 이니 몇배의 이익이 발생하는 셈이다. 결국 새 임차인에게 선심 쓰는 것처럼 1천만원을 빼앗아 가는 셈이다. 따라서 권리금을 평가하는 작업 이전에 주변에 시세를 파악해 보는 것이 더욱 중요하다.

그렇다면 올바른 권리금 협상 방법은 무엇인가? 부르는 대로 권리금을 주면 손해를 보는 셈이다. 권리금이란 것은 법적으로도 보호를 받지도 못하고 자칫 속을 수도 있어 세심한 주의가 필요하다. 권리금이란 것은 인위적인 금액이므로 협상 여부에 따라 가격을 대폭 낮출 수도 있다. .

먼저 반드시 영업실적을 점검해 보는 것이 바람직. 매출장부를 공개하지 않는 경우에는 사전에 방문조사를 통해 매출액을 추정해 내면 됨. 설령 장부를 공개한다 할 지라도 현장점검은 반드시 필요

바닥권리를 알기 위해서는 사전에 주변 부동산에 바닥시세를 알아보거나 임대료 수준을 평가해 보면 바닥시세를 가늠해 볼 수 있다. 부동산마다 동일 점포에 대해 권리금이 다른 이유는 내 놓는 사람과 부동산중개업자가 매도 시점이 다르거나 중개업자의 이른바 작업 때문에 발생할 수도 있어서 가급적 여러 부동산을 통해 알아보는 것이 바람직하다. 심지어는 부동산마다 적게는 몇백에서 수천만원씩 차이가 나기도 한다.

급매물일 경우에는 건물에 대한 권리변동 내역을 반드시 확인해 볼 필요가 있다. 근저당이나 가압류가 설정된 점포의 경우에는 아무리 장사가 잘 되어도 항상 불안하고 실제로 피해를 입을 확률이 크다. 노후건물이나 단일상가의 경우에는 사전에 건물주나 관할 관청에서 재건축이나 재개발에 대한 가능성을 반드시 확인해 보아야 한다.

권리금은 부르는 호가와 실거래가의 차이가 비교적 큰 편이고 사전에 하한가를 미리 설정해 놓기 때문에 계약 직전까지 깍아보려는 인내심이 필요하다. 밀어붙이기식 보다는 자신의 처지와 상대방의 입장을 충분히 고려한 대화자세로 임한다면 예상외로 협상폭이 클 수도 있다. 만약 권리금을 깎을 수만 있다면 자신이 1년내내 고생해서 벌어야 하는 이익만큼 수고를 덜어주는 종자돈이 아닐까 싶다.