농가주택과 농업인 주택 이해하기

 

 

 

최근 농가주택에 대한 관심이 높아진 것은 주5일 근무제 도입으로 전원주택 및 펜션에 대한 관심 고조와 궤를 같이 하는데 일반 전원주택 및 펜션에 비해 신규 투자비용이 적게 드는데다 부분적인 개축을 통해서 민박집으로도 활용할 수 있기 때문이다. 또한 농가주택의 경우 도시민이 취득한 뒤 기존의 소유하고 있던 도시주택을 팔아도 1가구 2주택 양도세 부과 대상에서 제외되는 지역이 많아 투자여건에 큰 제약이 없는 장점을 갖고 있다. 일정 규모나 가격 이하의 농어촌 주택의 경우에는 '별장' 으로 분류되지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 중과되지 않는 점 또한 많은 이들이 관심을 보이는 이유다.

 

* 2004년부터는 대지면적 200평 이하, 건평40평 이하, 기준시가 7천만원 이 하 농어촌 주택의 경우 ' 별장' 으로 분류하지 않아 취득세와 종합토지세 등의 지방세가 부과되지 않는다. 그러나 모든 농가주택이 양도소득세 비 과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받는 것은 아니므로 주의해야 한다. 지역 적으로는 수도권과 광역시, 토지거래허가구역, 토지투기지역, 관광단지 개발지역 등은 그러한 대상에서 제외된다.

 

* 1주택을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(단, 도시계획 구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유 (서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주) 하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

 

1. 농가주택이란?

 

농촌,어촌,산촌에 있는 허름한 주택이란 뜻으로 시골에 지어진 소규모 주택을 일컫는데 건축법상에는 적용되지 않는 용어로 농지법에 의해 규 정을 받는다. 농어촌주택이라 함은 아래와 같은 경우를 말한다.

 

○ 농가주택

수도권을 제외한 읍․면지역 + 대지면적 660㎡ 이내 + 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡) + 취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 + 매 도가 1억원 이하

 

- 상속주택：피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택

- 이농주택：농업, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사 실이 있는 주택

- 귀농주택：농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5 년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300 평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있 는 주택(대지면적 200평 내외)

 

 

-농가주택 구입시 혜택

1가구 2주택시 양도세 면제 농가주택 구입 시 농협 저리대출 상수도, 전기시설 비용 절감 농지전용허가나 건축 등의 절차 단순 리모델링시 비용절감 빠른 시일 내에 건축 가능

 

-농가주택 구입 시 확인사항

토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장 확인1. 건축물과 등재된 명의자와 현 소유주와의 관계 확인 필수2. 대지가 아닌 농지에 있는 경우도 있기 때문에 무허가 건물일 수도 있으 니 토지대장 필히 확인3. 구입 후 리모델링시 외관보다는 골조가 튼튼한지 확인4. 지적도상 도로가 표기되어 있는지 확인5. 혐오시설 및 묘지가 있는지 확인6. 교통여건 및 생활편의시설 등을 고려

 

-농가주택 구입 후 리모델링시 농가주택은 구조가 허술하기 때문에 안전진 단을 받아야한다. 외풍 및 단열에 신경을 많이 써야함. 천장을 트고 서까래를 노출시켜 자연미를 연출.

 

 

 

2. 농업인 주택

농업인 주택을 신축 할 경우-농업인주택을 지으려면 우선 신축 희망자가 농업인이어야 한다.

 

-농지법상 농업인이란?

1. 1천제곱미터(300평)이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또 는 재배하거나 1년중 90일이상 농업에 종사하는 자

2. 농지에 330제곱미터(100평)이상의 고정식온실?버섯재배사?비닐하우스 기 타 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자

3. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자

 

-농업인주택으로서 신청자가 갖추어야할 조건

1.농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로 서 당해 세대의 농ㆍ임ㆍ축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1 을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농ㆍ 임ㆍ축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.

2.당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등 이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 지역에 설치 할 것.

 

-농업인주택의 부지면적 기준

그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.

 

 

- 농업인주택의 시설 기준

장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농ㆍ임ㆍ축산업을 영위하는데 필요한 시설

※ 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에 는 별도로 허가(신고)신청 가능※ (예:축사 시설부지)

 

- 농업인주택 신축에 주어지는 특례(혜택)1. 농업인은 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다. 일반 인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 결코 농가주택을 지을 수 없습니다. 다만 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택(전원주택) 을 지을 수 있습니다. 다만 농지에 짓는 농업인주택이나 농가주택은 어 떠한 경우에도 예외 없이 농지전용 신고 또는 허가 절차를 밟아야 합니 다.

2. 농업인주택은 농지전용시에 대체농지조성비가 면제됩니다.

3. 무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다.

 

귀농하고자 하는 사람이 농업인주택을 신축할 경우-향후 1년 이내에 농업경영을 할 경우에는 농업인주택 신축이 가능

 

농지 구입외부인이 농지를 구입하는 경우

-농지전용허가를 받아야하며, 상수도 및 전기시설 기타 제반시설비가 많이 들어간다.-새농지법은 농민이 아니더라도 가구당 1천㎡(3백3평)미만의 농지소유가능

 

 

주말농장용 농지를 구입할 경우

-농지관리위원회의 확인 절차가 없어져 시,구,읍면장으로부터 농지취득자격 증명을 받으면 된다.-농지를 여러지역에서 분산 매입할 수 있지만 구입한 농지면적이 1천㎡를 넘을 수 없다.-소유자의 질병이나 자연재해 징집 등의 사유가 아니면 휴경을 하거나 다른 사람에게 임대할 수 없다.-주말농장을 목적으로 취득한 농지가 농업진흥지역 밖이라면 주택을 지을 수 있지만 토지 면적이 300평을 초과하는 단독주택은 허가가 제한된다. 물 론 주택을 신축하려면 우선 농지전용허가를 해당시군읍면에서 받아야한다.-그린벨트 지역에서 주말농장을 운영할 때는 사전에 잘 알아봐야 한다. 건 축 규제에 묶여 편의시설 설치가 불가능해 주말농장을 개장해 놓고도 애를 먹는 경우가 종종 있다.

 

- 농가주택 구입의 장점

농가주택은 지목상 대지인 경우가 많아 자유롭게 증․개축이 가능하기 때문에 전원주택을 구입하는 것에 비해 절차가 간단하다. 전원주택은 부지매입을 위해 부지런히 발품을 팔아야 하며 건축 및 각종 인허가 과정 또한 복잡하여 시간이 많이 소요되는데 비해, 농가주택은 매매만 이루어지면 된다. 농지전용 등의 절차가 필요 없고 계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 불편한 사항을 고쳐가면 되기에 시간적 여유가 없는 수요자들에게 적당하다.

 

또한 비용 측면에서도 농가주택이 월등하게 저렴한 가격으로 마련이 가능하다. 수도, 전기 등 주거에 필요한 기반시설을 이미 대부분 갖추고 있기 때문에 비용을 상당히 절감할 수 있으며, 농지(관리지역) 구입 시에는 대체조성비 및 건축비가 만만치 않게 들어가는 반면 농가주택을 구입하여 개조하면 개조비용외 추가비용이 소요되지 않는 장점이 있다.

 

- 농가주택 구입시 주의점

농가주택 구입시 증ㆍ개축이나 신축이 가능한지에 대해 시·군·구청에 미리 확인해야 한다. 리모델링을 염두에 두고 구입한 농가주택이 법적 제약으로 인해 증·개축이 불가능하다면 낭패이기 때문이다. 리모델링을 염두에 둔다고 해도 수리가 어려울 정도로 망가진 주택을 구입하는 경우는 피해야 한다. 수리가 어렵다면 결국 철거해야 하는데 철거시 폐자재에 대한 환경세가 많이 부과되어 저렴한 가격에 전원주택 구입이라는 애초 목적과 한참 거리가 멀어지게 된다. 외관만으로 섣부르게 판단하지 말고 전문가의 도움을 받아 내부골조를 꼼꼼히 챙겨야 한다.

 

농가주택은 건물주와 땅 주인이 다른 물건이 많이 있기에 지상권 문제를 필히 확인하여 골치 아픈 상황을 미연에 방지해야 한다. 농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 지은 무허가 건물이거나 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 많다. 만약 건물과 땅의 소유주가 다른 땅을 샀다가 집주인이 나중에 지상권을 주장하면 낭패를 볼 수도 있으므로 토지대장, 건축물대장, 건물등기부등본 등의 서류를 발급받아 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이밖에 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받지 않는다는 사실도 잊지 말아야 한다. 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 양도세 비과세 등의 대상에서 제외된다.

 ◈ 매입 시 유의점 : 농가주택을 매입할 경우 교통여건을 최우선으로 고려해야 한다. 기존도로와 함께 도로 신설 및 확장 계획도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 증·개축이나 신축이 가능한지에 대해서는 시·군·구청에서 미리 확인해야 낭패를 보지 않는다. 특히 농가주택은 구입에 앞서 용도부터 충분히 점검해야 한다. 또 농가 주택 등의 경우 환금성이 떨어지는 만큼 단기 투자에 나서기 전에 수익성을 철저히 따져볼 필요가 있다. 장기 투자의 경우라도 매입 지역의 발전 가능성과 교통 여건 등 접근성 파악도 필수 점검 사항이다. 이밖에 모든 농가주택이 양도소득세 비과세, 지방세 감면 등의 혜택을 받지 않는다는 사실도 잊지 말아야 한다. 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 양도세 비과세 등의 대상에서 제외된다.