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♠토지투자요령-토지 투자의 세 가지 원칙- 길, 법, 물♠
첫째, 모르면 '길'을보고사라 둘째, 사고싶으면 '법'을알라. 셋째, 이왕이면다홍치마다. '물'이없으면쳐다보지말라.
토지 투자의 첫 번째 요소는'길'이다.
"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다. "모르면 금보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.
토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련'법'에정통해야한다는것이다.
토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재가치에투자하는것이아니라불확실한미래가치에투자하기때문이다. 그미래는무엇으로보장받는가. 바로"법"이다. 우리나라에선112개의벌률에서지정·운영하고있는298개용도지역·용도구역중건폐율, 용적률등구체적인토지이용규제가뒤따르는지역·지구가182개나된다.
모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한땅투자와직결된주요법률은알고있어야낭패를당하지않는다. 해당토지에어떤법률이적용되는지는파악해야한다는것이다. 알고있으면유익한 법률로는'국토의계획및이용에관한법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이있다.
토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역등각종제한및건축규제사항이해당되는지살펴봐야한다. 즉전용가능여부, 건축허가가능여부, 도시계획도로에편입되는지여부등을살펴봐야한다.
남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군등팔당호주변은수질보전특별대책지역으로지정돼있어건축행위가엄격히제한된다. 특히특별대책지역1,2 권역가운데1권역내농림지역에서는공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설등이들어서지못한다. 그러나2권역에서는입지제한이없다. (1권역은상수원수질에직접영향을미치는지역이고2권역은1권역의외곽지역으로수질에간접적인영향을미치는지역이다. )
녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도2005년에농지법이개정되면도시자본유입이비교적자유로워져서가격탄력성이좋아질것으로보인다. 임야는준보전산지가개발이자유로운편이다.
군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할지자체의허가를받았더라도군당국의동의없이는건축이불가능할수도있기때문이다.
토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는'물'과함께해야한다는것이다.
신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다. 수도권아파트와신행정수도예정지에서이탈한부동자금이새로운투자처로바닷가로섬으로연쇄이동하고있다.
특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제활성화명목으로각종개발계획을하루가멀다하고경쟁적으로쏟아내고있어서해안과남해안일대는온통개발계획으로뒤덮일것같다.
주5일근무와웰빙바람으로레저시설에대한수요가급증하자물을바라보고물과함께할수있는지역의땅값이들썩거리고있다. 영상단지개발소문이무성한옹진군신도와시도, 모도는연일땅값이바뀌고있고, 정부와전라남도가해남반도와화원반도일대3,000만평에해양복합레져타운을건설한다는'J프로젝트'를발표하자이지역땅값역시급등하고있다.
물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제여건에따라변하고있다. 초기에는주로계곡을선호해음식점등영업용시설이주류를이루었다. 이어강가로투자축이이동해별장과펜션부지로2000년대초반까지주가를날리다가2004년부터는바닷가와섬지역으로무게중심이이동하고있다.
선경지명이 필요하다.
토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해 보아야 한다.
첫째, 도로신·증설 둘째, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제등각종규제완화 셋째, 신도시건설등이다.
수도권2기, 3기신도시건설, 택지개발예정지구지정, 기업도시건설등으로투자축이확산되고있는데, 이때고려해야할점은개발지역주변토지를공략해야한다는것이다. 개발지역내토지는수용대상으로보상차익만기대할수있다. 반면주변토지의경우개발용도의다양성에따라높은투자수익을기대할수있다.
★토지투자요령-부가가치가 높은 임야를 고르는 방법★
임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도대지와비교하면개발및활용에제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에산림전용 및 개발허가 여부, 토목공사시추가적으로설치해야하는시설 등을관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에대한 사업성 판단도 필수적이다.
기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로6가지가있다.
첫째, 보전목적이강한보전임지 둘째, 분묘기지권이인정되는묘지가있는임야 셋째, 개발허가가어려운급경사인임야 넷째, 보존가치가있는나무등이있는임야 다섯째, 진입도로가없어서건축허가가어려운맹지 여섯째, 암반등이많고공사시재해발생이우려되는임야등이다.
하지만, 이중에서도헐값에사서단점을보완할경우투자비용보다땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다. 그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다. 취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.
특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의주변환경이나입지적조건이개발목적에부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다. 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로강이나호수가있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면그 가치가 더 높아진다.
그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다. 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다. 강이나 호수, 계곡가까이에건물이있으면장마나홍수때물이넘칠위험이있다. 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서적합하지 않다. 그저앞이탁트이고강이나호수를멀리서바라보기에좋을정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.
요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는오히려 지대가 높고, 경사진땅을선호하기도한다.
최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다. 그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다. 반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다. 산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다. 임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다. 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다. 대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다. 반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다. 또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다. 산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는도랑이패이기도한다. 이런땅은배수에문제가있을수있으므로주의해야한다.
동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다. 강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다. 이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향건물을지울수있다. 겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다. 늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.
도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다. 대지든 농지든 임야든, 개발가능한토지는교통망과진입도로조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로IC나국도와바로인접하지않더라도대상부지까지진입하는데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다. 전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다. 자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.
임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과악취를발산하는공장, 대규모공원묘지가근접한땅등은요주의대상이다.
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다. 저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.
장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로20분이내거리에대형쇼핑시설등을이용할수있다면금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다. 갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.
부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와접한면이넓은땅이활용도높다. 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기좋은땅의모양은정사각형이다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.
가장 중요한 것은 토지의 폭이다. 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통8~10M정도는확보되어야하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다. 부정형이라도 단점이 아니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
도로 폭도 필수 점검사항이다. 건축법상 부지가 최소한5M이상의도로와접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는2M이상이어야한다. 또한 연면적이600평이상인경우에는6M이상의도로에접해야하고, 도로에 접한 대지의 길이는6M이상이거나4M이상2곳에접해건축허가를받을수있다. 임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.
숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다. 용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다. 이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지모양등을확인한다.
현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다. 반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태등을조사해야한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가50%이상으로숲이울창하거나경사가심한경우에는산림전용허가를얻기가매우어렵다.
특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과제2권역에포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역등은사전에관할행정기관을방문해서취득제한이나개발규제내용을알아보고, 허가여부를확실히해둘필요가있다. 인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다. 개발은 땅만 사는 게 아니라, 그지역에뿌리를내리고살거나지역을기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.
그지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다. 특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다. 보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다. 사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다. 행정기관의 태도도 중요하다. 똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도한다. 사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히해두는 것이 필요하다.
교통여건이 좋아지고, 관광자원이풍부한지역을선택한다. 개발은 홀로서기가 안된다. 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이계속개발되고있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고교통여건이좋아지는것은물론, 유동인구와배우수요층이늘어나게되므로어떤사업을하던지투자가치가있다.
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을하나의문화적개념으로테마파크로서부각시키려는경향이있다.
이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나외지인을끌어들일수있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다
★토지투자요령- 토지이용계획확인원에 따른 토지투자요령★
§토지이용계획확인원으로보는투자법 2- 2개 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 토지 토지이용계획확인서로 보는 투자방법으로 이번 3호에서는 둘 이상의 용도지역, 용도지구, 용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준을 살펴보도록 하겠습니다.
전국의 모든 토지는 시, 군 단위로 원칙적으로 하나의 용도지역으로 지정되며, 하나의 토지에 대하여 2 이상의 용도지역이 중복지정 될 수 없습니다.
다만, 용도지역의 지정이 없는 토지도 있을 수 있는데 이를 용도미지정 토지라하며, 하나의 토지에 대하여 용도지역과 용도지구 또는 용도지역과 용도구역 상호간에는 서로 중복지정 될 수 있습니다.
용도지구제에서는 어떤 토지는 어느 하나의 지구로 지정될 수 있고 아무런 지구도 지정되지 않을 수도 있으며 2개 이상의 용도지구로 중복지정 될 수도 있습니다.
또한 어느 용도지구는 어느 특정 용도지역 또는 용도구역에만 지정될 수 있는 것은 아니지만 취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 또는 개발제한구역에서만 지정될 수 있습니다.
경관지구, 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 아파트지구, 기타지구와 시, 도의 도시계획조례에 의해 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 열거한 용도지구외에 용도지구를 지정할 수 있는데, 이러한 용도지구는 1필지에 복수로 지정이 가능합니다.
용도구역은 어떤 토지는 다시 하나의 용도구역으로 지정될 수 있고, 아무런 구역으로도 지정되지 않을 수도 있으나 2개이상의 구역으로 중복지정 될 수는 없습니다.
개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 지구단위계획구역 등은 중복지정이 될 수 없습니다. 예를 들면 어느 1필지의 토지가 관리지역으로 지정되어 있으면서 경관지구, 미관지구, 방화지구로 중복지정되어 있고, 시가화조정구역으로 지정될 수도 있다는 것입니다.
이렇듯 1필지의 토지에 대해 용도지역과 용도지구, 용도구역은 중복지정이 가능한데, 중복지정에따라1필지의토지에2 이상의용도지역, 용도지구, 용도구역에관한규정은국토의계획및이용에관한법률제84조에별도로규정하고있습니다.
1필지의토지가2이상의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸치는경우그 토지 중 용도지역, 용도지구, 또는용도구역에있는부분의규모가330㎡이하인 토지부분에 대하여는 그1필지는 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 대한 규정을 적용합니다.
예를 들면1,000㎡ 의 토지에 관리지역과 농림지역이 중복지정 되어있는데(원칙적으로는허용되지않아야하지만현실적으로존재함) 관리지역이700㎡이고농림지역이300㎡일 경우 이 토지의 일부분인 농림지역도 관리지역으로규정한다는 것입니다.
건축물이 미관지구 또는 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 토지의 전부에 대하여 미관지구 또는 고도지구안의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다고 규정되어 있습니다.
즉, 면적제한에따른예외규정이없고, 두개의용도지구에대한규정을적용한다는개념입니다.
용도지구에 대한 규정은 시, 군도시계획조례에있으니용도지구로지정되어 있을 경우 반드시 지자체 도시계획조례를 참조해야 합니다.
또한 용도지구는 토지이용계획확인서에 기재되지 않을 수도 있으니도시계획과 등 관련부서에 확인해야 합니다.
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는그전부에대하여방화지구안의건축물에관한규정을적용하게됩니다.
다만, 그건축물이방화지구와그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역의경계가 [ 건축법] 에의한방화벽으로구획되는경우그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에있는부분에대하여는그러하지아니합니다.
1필지의토지가녹지지역과그밖의용도지역, 용도지구또는용도구역에걸쳐있는경우에는각각의용도지역, 용도지구또는용도구역의건축물및토지에관한규정을적용합니다. 다만, 녹지지역의건축물이미관지구, 고도지구에걸쳐있는경우에는미관지구, 고도지구안의건축물및토지에관한규정을적용하고, 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 방화지구안의 건축물에 관한 규정에 의하게 됩니다.
용도지역은 도시관리계획에 의해 변경되기 때문에 개인이 바꾼다는 것은 사실상 불가능합니다. 하지만 위의 규정을 이용하게 되면 많은 부분은 아니지만 용도지역을 바꿀 수 있는기회가 될 수 있으며, 이럴경우토지이용용도를높이는계기가될수도있을것입니다.
예를 들면, 1필지의토지에상업지역과주거지역이혼재되어있을경우상업지역 면적이3,000㎡이고, 주거지역이600㎡라고 가정했을 때, 상업지역과 주거지역을 양분하여 상업지역1,500㎡, 주거지역300㎡로 각각 분필하면 주거지역도 상업지역으로 이용할 수 있어 주거지역600㎡의 지가를 올릴 수 있을 것입니다.
미관지구와 고도지구, 방화지구가지정되어있을경우에는용도지역에대한건축물의용도, 건폐율, 용적률, 층수제한이강화되게됩니다. 용도지구가 중복지정 되어 있다면 거기에 따른 각종 제한이 더욱더 가해질 것입니다. 따라서 토지투자시 위와 같이1개의필지에대해2개의용도지역, 용도지구, 용도구역이지정되었다면반드시규정을이해해착오없이투자에임하시길바랍니다
▒ 토지 투자의 몇가지 원칙
2004년 초 쯤인가 화성시에 있는 지인의 땅을 살펴본 적이 있다. 관리지역(이전의 준농림지)내이라 개발이 가능한 이 땅은 미개발지에 속했지만 땅값이 무려 500만 원까지 올라 있었다. 토지를 소유한 지 20여년 동안 땅값이 크게 올라 높은 수익을 얻은 탓에 필자의 지인은 기쁜 속내를 감추지 못했다.
90년대 초만도 평당 7~8천 원에 불과한 땅값이 10여년 동안 700배가 올라, 투자 수익률은 주식시장의 폭등세를 연상케 했다. 하지만 그 지인은 기뻐하는 것도 잠시, 그동안 많은 우여곡절을 겪었다고 털어놨다. IMF사태에는 헐값에도 팔기가 어려웠고, 그나마 높은 수익도 최근의 상승세에 힘입어 얻게 됐다는 등 지금까지 오기까지 맘고생이 결코 적지 않았다고 말했다.
최근 부동산 시장이 약세에도 토지만 높은 관심을 끌고 있지만, 여기서보듯토지는성공하기까지넘어야할난관이적지않다. 왜냐하면토지투자는법적제약이나권리관계뿐만아니라개발전망등다양한변수와위험요인이존재하기때문이다. 이런다양한요인들을잘살펴보지않으면토지투자는성공할수없다. 이러한 요인들 가운데 법률적, 권리적측면을제외하고투자에필요한몇가지기본사항을살펴보자.
우선 토지 투자에 성공하려면 가급적 가격이 상대적으로 낮은 미개발지역을 찾는 것이 유리하다. 물론 뚜렷한 개발호재가 있거나, 개발이진행되면서토지수요를뒷받침할인구유입이이뤄지는지역이어야하는점은물론이다. 하지만가격수준을파악하는것도투자수익률을좌우하는매우중요한변수가되고있다. 토지를투자할때는가능한한땅값이낮은토지를노리는것이유리하다.
그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문이다. 실제로평당4~5만원대인땅값은평당10만원정도로쉽게올라가지만평당2~3백만원대는4~5백만원까지오르긴쉽지않다. 앞의경우는가격비율을따질때는두배정도로올라있지만, 후자의경우는그렇지못하다. 가격이낮을수록오르는폭이크지않아도가격비율로봐선두배이상오를수있어높은수익률을달성할수있다.
또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은투자금으로땅값이비싼곳보다더욱넓은땅을살수있다. 예를들어투자금액은1억원인투자자가평당10만원의토지를구입한다면1,000평을구입할수있다. 가격도낮은만큼10만원이오르면땅값은바로20만원이되면서투자수익은1억원으로수익률은100%에달하게된다. 반대로평당땅값이100만원이라면투자가능면적은100평으로줄어드는데다가격이평당20만원오르더라도전체수익은2,000만원, 수익률은20%에불과하다.
실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있다. 결국토지는미리개발호재가있는미개발지를잘선별해초기에투자하는것이중요하다. 그러나반대로토지가격이큰폭으로올라있는곳은추가상승여력이있더라도가격이쌀때에비해높은수익을기대하기어렵다. 또한투기를우려해정부가투기지역지정이나토지거래허가제와같은각종규제책을시행해매입이쉽지않은것은물론팔기도여의치않은상황이될수있다.
두 번째로 토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 한다. 최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있다. 이로인해전국에호재가없는지역이없다고할정도이다. 이와같은개발호재는토지가격과투자흐름을견인하는중요한요인이된다. 그러나반대로호재를틈타호가만올리고, 기획부동산같은부도덕한일부중개업자들이이를편승하는문제가생기기도한다.
개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문이다. 하지만개발계획도막대한예산이필요한데도계획추진을확실하게뒷받침해줄특정재원없이, 민자유치를기반으로한개발계획이많아주의가필요하다. 민자유치를기반으로한개발계획들은사실상실현이불가능하고, 추진이된다고해도상당한기간이걸려장미빛환상만심어줄수있다. 이런내용을파악하지않은채개발호재만보고서가격상승에대한헛된기대감으로토지투자에나선다면부정적인결과를가져올것은분명하다. 그러므로대형개발호재라해도재원등을고려해충분히실현가능성을살핀다음선별적으로지역을선정해투자에나서는것이필요하다.
셋째, 현장조사는꾸준히충실하게그리고가능한한많이해야한다. 토지 투자는 일단 질러놓고 본다는‘어리석은’ 부동산투자론과는거리가멀다. 수익이높을수록많은노력이필요한현명한일반론과딱맞아떨어진다. 준비덜된과감한토지투자는곧바로실패할확률이매우높다. 토지가운데동일한토지는지상에단하나도없다. 위치에따른가치는물론법적제약도큰차이를보이는데다, 활용가능성등내재가치도 다 다르다. 그러므로현장조사는어떤경우라도반드시여러번에걸쳐해야한다.
여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에따른미래상황에대한냉철한상상력도필요하다. 전문가일수록투자수익에대한막연한환상은버리고가급적객관적인내용을최대한수집해향후가치를냉정하게살펴야한다. 특히중요한것은불확실성에따른리스크인데, 리스크는자신의능력내에서충분히관리가가능해야하는것은어떤투자처에서도적용되는원칙이다. 토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한조사를거쳐리스크를피할수있다는확신이들어야만투자를고려해볼수있다. 예를들어그린벨트해제가능성과같은변수들은중개업소의얘기만듣다간매우위험할수있다. 이런불확실한변수를명확히하려면해당행정관청을방문해의견을듣고, 현장답사를통해현황을파악해야한다. 그리고다시향후개발방향을예측하는등면밀한조사를통해구체적인해제가능성등을타진해봐야한다.
결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 판단한 후, 충분히대응할수있다는확신이들때까지반복적으로현장조사에임해야한다. 현장조사없이중개업소나전문가만전적으로신뢰하는것은투자실패로이어질가능성이매우높다. 전문가는투자를위한자신의판단에대한자문을얻거나, 자신의충분한조사를거쳐판단된자신의의견을최종적으로검증하는차원에서만활용하는것이바람직할것이다.
넷째, 토지는가능한한장기투자목적으로투자에임해야한다. 최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고빠지기식 단기투자는 큰 수익을 얻지 못한다. 그리고그러한투자를원하는대부분의경우는높은수익을얻는경우도거의없다. 이런점에서보면양도세를줄일수있고, 시세차익도큰폭으로나도록투자기간은최소2년이상으로보돼, 4~5년이상장기투자를충분히고려하는것이좋다. 물론구입전에투자기간을중장기로미리설정해놓고여기에맞춰투자금액이나, 현금흐름을잘판단해놓는것이중요하다. 토지는시장흐름에따른매수세나가격격차가크게나기때문에중장기적으로개발전망이좋은곳으로투자해야한다.
앞서 말하듯 현장조사 등 기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있다. 이러한측면에서보면토지는한번에많은돈이투자대상에묶이기때문에투자금을한번에몰빵한다거나, 대출을받아투자하는것은절대로금해야한다. 돌발변수가생길때투자자금이묶이거나가격이하락해손실을본다면, 몰빵투자나대출을통한투자는의외의손실이생길경우맞닥뜨리게될어려움이예상을넘어심각해질수있기때문이다. 그러므로토지는중장기라는투자특성상반드시여유자금으로해야한다.
★★★▒ 고수들의 땅투자 기법모음
3) 급매물 잡기 시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다. 남양주에 주로 투자하는H씨는항상땅을거래할때 복비를 두배로 준다. 이렇게해두면중개업소는급매물이나오면최우선적으로그에게가져다준다. 그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다. 왜일까. 전화상으로흥정을시도하면그물건은다른사람에게넘어갈수밖에없다. 말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살사람은줄을섰다. 깎으려는사람에게넘어오진않는다. 중개업소는매수의지가약하다고생각해즉각다른매수인을물색한다. H씨는일단만나고나서흥정을통해가격을깎는다. 만나기전매도인의약점을최대한파악해둔다. 사업이망해서급매로내놓는건지,은행빚에몰려서내놓는건지알아둔다. 약점을이용해최대한가격을후려친다. 이런전략을구사하기위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.
4) 발품 팔기 열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다. 발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다. 매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리팔기위해서싸게내놓든시세보다싼땅을고른다. C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.
5) 맹지에 길만들기 진입로가 없는 땅은 가격이 싸다. 이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다. O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다. 땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다. 길만드는 노하우는 의외로 간단하다. 혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다. 때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다. 그래도 수익은 막대하다. 맹지의 크기가 크면 클 수록, 진입로부지가작으면작을수록수익은커진다.
6) 개발하기 농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다. 농지전용형질변경을통해땅을개발해서실수요자를찾아파는방식이다. 특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다. 보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는용도에적합한땅을보는눈, 인허가,토목공사등에모두능해야가능한방식이다.
7) 덩치 큰 땅 쪼개 팔기 덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다. 덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를들어평당1만평짜리가평당1만원,1천평짜리가평당2만원이라고치자. 1만평짜리를평당1만원에잡아잡아10개로쪼갠뒤평당2만원에주변개미들에게판다고해보자. 바로1백% 수익을거둘수있다. 이방법이발전한것이바로기획부동산이다.
▒ 공직자 재산 공개에서 확인된 고위 공직자들의 不動産투자 비법 따라하기
1. 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라 2. 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에 再투자하라 3. 토지 수용 대상의 땅에 투자하라 4. 땅을 요리해서 되팔라
○ 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라
부동산 투자에서 가장 쉽고도 어려운 방법이 땅에 돈을 묻어 놓고 오래 기다리는 것이다. 지난해 회사에서 명예 퇴직한 김영지(가명·52)씨는7년전에충북영동의야산3만평을1억5000만원에매입했다가3년후3억원을받고되팔았다. 3만평이라고는해도실제로가서보니높이솟아오른산봉우리, 골짜기들이있어실제형질변경하여가용할수있는면적은산의아랫도리에면한고작5000여평에불과했다. 게다가산으로들어갈수있는길도나있지않은盲地(맹지: 도로와연결이안돼있는쓸모없는땅)나다름없어찜찜했다. 이따금한조각구름만이산봉우리에내려와쉬고갈따름이었다. 金씨는3년만에그땅을되팔고말았다. 그랬는데 요즘 뒤늦게 후회막급이다. 그들에게굴러들어온일생일대의행운을걷어찬꼴이되어버렸기때문이다. 행정복합도시가공주·연기에들어서게되면그산은그영향으로열배도넘게오를터였고, 현재다섯배나오른상태다. 金씨의경우처럼대부분의사람들은땅을매입해놓았다가금방되팔고만다. 그래서부자가되지못한다. 「이랬더라면좋았을것을」하는식의가정법은부동산투자에서통하지않는다.
○ 고위관료의 부동산 투자 모범사례
이에 반해 이번에 공개된 한 고위 경제 관료의 땅 투자는 부동산 투자의 大원칙을 지킨 모범 사례다. 그럴 것이1979년에땅을매입하고나서23년후에나팔았으니말이다. 땅을사놓고20년, 30년씩가지고있는사람은열명중한명도되지않는다. 중간에땅값이올랐다는소식이들리면귀가얇아서이익을조금보고는그만팔아치우고만다. 이 고위 경제 관료는 경기도 광주시 초월면의 야산2만3000여평을1979년에매입했다가2004년2월에되팔았다. 정확히얼마의투자수익이있었는지자료만보고는알수없지만재산변동관계를보면얼추짐작할수있을것같다. 즉, 1998년에신고된재산은25억여원이었는데신고가액으로2004년에91억여원으로늘어났으며, 이가운데대부분이부동산을샀다가판차익이재산증식의主요인으로보인다. 엄청난투자수익을실현한셈이다.
60억원 정도의 차익이 발생하지 않았을까 짐작된다. 모르면 몰라도 20년이 넘게 보유했다면 일반적인 예를 견주어볼 때 그동안 적어도 20여 배의 땅값 상승이 있었을 것으로 보인다. 만일 이 땅을 팔지 않고 계속 보유하고 있었다면, 땅값은 앞으로도 더 오를 것임이 분명했다. 어쨌든 성공적인 부동산 투자를 한 경우다. 이 비슷한 사례는 다른 공직자의 경우에서도 목격된다. 땅은 오래 보유할수록 큰 이익을 실현할 수 있다.
○ 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에 再투자하라
이번 고위공직자 재산공개에서 발견된 비슷한 사례가 있다. 헌법재판소의 한 재판관은 경기도 성남시 분당일대 토지를6억2400만원에팔고1억7500만원을보태용인시고기동땅을새로매입한것으로나타났다. 이분은분당땅을매각해서도상당한차익을보았을것으로짐작된다. 이땅판돈에돈을더보태「뜨거운땅」판교인근의요지에再투자를했으니성공적인투자다. 판교에아파트가들어서고그일대가신도시로서구색을갖추게되면용인시고기동땅값은몇배가뛰게될지짐작하기어렵다.
판교는 아파트 분양을 당초 일정에서 멀찌감치 올해11월로연기할정도로국민적관심이뜨거운곳이다. 판교는서울인근의최고주거지로서분당, 강남권의새로운中核(중핵)이될것으로꼽히고있는지역이기때문이다. 판교아파트는분양후머지않아평당2000만원선이상을호가할것으로예상된다. 이같은「판교熱病(열병)」은판교인근의지역들, 즉석운동·대장동·금토동·하산운동·고기동등의땅이나아파트에서뜨거운열기를내뿜게하고있다.
부동산 전문가들은 수도권 최후의 부동산 투자처로 판교와 그 인근 지역을 꼽고 있다. 판교는 朴正熙(박정희) 대통령이서울권의남방한계선의녹지대로선정, 개발을못하게금을그어둔땅이다. 구릉지와야산, 들판이그야말로자연상태그대로오랫동안반딧불이주인으로살던곳이다. 이땅에층수가낮은중대형아파트, 소형임대아파트를지어분양하게되면수도권유일의실버타운을겸한천혜의전원형아파트가될전망이다.
때문에 판교 일대의 땅은 「로또 땅」으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다. 「향후50년내에다시는이만한부동산투자처가없다」는식의말도나오고있다. 이름만대면알만한고위공직자, 재계인사, 법조인, 학계등한다하는많은인사들이판교인근의전원주택지를일찌감치선점했다. 최근 판교 땅을 건축업자에게서 대가성으로 싸게 분양받았느니 해서 위법여부를 법원에서 가리게 된 한 체육계 고위 인사의 예에서 보듯이 판교는 모든 사람들의 「엘도라도」다.땅을팔았으면곧바로유망한땅에再투자하라. 이것이부자되는방법이다.
○ 터져나오는 정부의 개발 계획을 주목하라
땅에 투자하려면 무작정 매입할 것이 아니라 최소한 어느 정도의 개발정보를 귀동냥해서 그 땅의 미래를 그려 보아야 한다. 사람에게도 미래가 있듯이 땅에도 미래가 있다. 땅의미래는대단해서사람의미래를바꾸어줄수도있다. 땅이소재한지자체에가서들여다보면그땅과관련한개발정보가나와있다.
▶ 판교 일대의 땅은 '로또 땅' 으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다. 적지 않은 고위 공직자, 재계인사들이 이미 이 지역의 전원주택을 선점하는 발빠른 행보를 끝마쳤다.
심지어는30년후에그땅이도로가될것인지, 택지가될것인지도나와있다. 그러나이런장기계획은변경되는경우가적지않다. 예전엔「토지이용계획확인원」같은것을떼어보면땅의장래운명이소상히나와있고, 대체로그대로진행되었다. 그러나국토균형발전과개발의욕이넘쳐나는참여정부아래서는그계획이변경될가능성이얼마든지있다고보아야한다. 누가 공주·연기에행정복합도시가들어설줄알았겠는가? 누가 목포 인근의 서남해안에 「J프로젝트」가입안되어커다란관광레저신도시가들어설줄알았겠는가? 누가 송도에IT 허브도시가들어설줄알았겠는가? 지금은 그런 桑田碧海(상전벽해)式개발이그어느때보다활발하게이루어지고있기때문에매입하려고하는땅이무슨프로젝트로어떻게개발될것인지를헤아려보아야한다. 고위공직자의 재산변동 상황을 보면 토지 수용으로 목돈을 거머쥔 경우도 심심치 않게 발견된다. 땅을 샀는데 그 땅이 개발계획권에 들어가 지자체나 국가의 토지 수용 대상이 되어 큰돈을 거머쥔 경우다. 건설교통부의한고위관료는서울송파구장지동의710평땅이18억2138만원에택지로수용되면서11억1331만여원이나재산이증가한것으로나타났다. 이전에6억3122만원으로신고했던땅이었다. 이런경우는땅을매입할때에는택지가아니었으나도시가확장되어개발계획개념안으로들어간경우일가능성도있고, 아니면매입시택지였더라도개발개념이공표된때가아니었을가능성도있다.
○ 토지수용을 先見한 공직자들
이처럼 매입한 땅이 토지 수용 대상이 되어 「대박」을 터뜨린 사례는 더 발견된다. 재산공개내역을보면모公기업의사장·이사장, 정부의모본부대사등의경우가이런경우에속한다. 만일 자신이 사려는 땅이 가까운 시일 내에 개발개념에 들어가 토지 수용 대상이 될 것이라는 정보를 미리 알 수 있다면 집을 팔아서라도 그 땅에 투자할 것이다. 그러나이런고급정보는쉽게알수없는일이다. 정권이 바뀌고, 지자체의장이바뀌었을때나타나는갑작스런부동산정책때문에생겨난경우가많기때문이다.
흔히 개발정보를 미리 알아 그 지역의 땅을 싼 값에 사 놓았다가 개발정책이 발표되면 비싼 값으로 되팔거나 수용대상이 되는 「알박기형 투자」를 생각하는 사람들이 있으나 지금은 거의 불가능하다. 개발정책은대부분미리공개되고, 공개되기전공주·연기의경우처럼수용가격을개발정책이발표된시점에다못박기때문에이런식으로부자되는것은쉽지않다. 또한, 수용을바라고매입한땅이매입가이하에서수용가로책정되는사례도많다는점을간과해서는안된다. 그렇긴하나땅을잘보면장차개발지역이될것인지웬만큼눈썰미가있다면어렵지않게알아볼수있다.
지난 몇십 년간 서울권의 南下(남하) 현상은해마다계속되었으므로판교가개발대상이되어금싸라기땅이될것이란것은이미1980년대부터널리예견되고있었다. 그때판교땅을매입하여흔들림없이가지고있었던사람들은모두부자가되었을것이다. 그런사례는판교에가보면쉽게찾아볼수있다. 판교에서조상대대로물려받은땅을팔지않고보유했던어떤사람은200억원이넘는보상을받았다. 땅은 팔고 나면 또 오른다. 정말이다. 지금까지그랬다. 우리나라땅값은지난20년동안평균21배나올랐다. 평균이그렇다는것이고, 수도권이나개발지역은수십배오른곳도있다. 참고로지난2월27일건설교통부가확정, 고시한「2005년표준지공시지가」에따르면, 市·道별로는경기도가49.5%로가장많이올랐고, 충남(41.0%), 경남(39.4%), 강원(30.1%)은30% 이상상승했다.
市·郡별로는파주신도시개발에따른대토용지로투자요지가된경기도연천이123.1%로전국최고의상승률을기록했고, 평택도미군기지이전에따른개발전망으로79.1%나올랐다. 충청권에서는행정도시이전지역인태안(86.2%), 아산(64.8%), 연기(59.3%), 천안(56.4%), 공주(49.9%)등이상승률상위권에들어갔다. 정부의각종개발정책이땅값상승에큰요인이되고있음을알수있다.
구체적인 사례를 한 가지 들어본다. 새만금공사가벌어지고있는부안일대는신도시건설계획이나온이후시골의논밭, 야산, 폐교, 농촌주택값이마구뛰고있다. 부안뿐만아니라참여정부가야심차게추진하고있는국토균형발전개념에따라개발계획이수립된지역들은어디라할것없이달아오르고있다. 정부의국토균형발전개념을잘찾아보고땅을살때나팔때나참고할일이다. 정부의개발정책이계속발표되고있으므로땅값이오를가능성은도처에뜨겁게잠재돼있다고볼수있다.
○ 땅을 요리해서 되팔라
그냥 땅을 사 놓았다가 오래 지난 후 팔거나 개발개념이 들어설 땅을 미리 사 놓았다가 차익을 보는 방법말고 품을 좀 들여서 투자하는 방법도 있다. 이경우엔이익이확실하고크다. 간단히서술된공직자재산공개내역만가지고는이런투자방법은발견할수없었지만, 한국회의원의경우는아파트가분양이안되어203채나소유한것으로나타났다. 이처럼회사를차려부동산사업을하는경우말고, 여기서는개인이땅을매입해서가공하여되파는방법을말하고자한다.
경기도 광주에서 모 교회를 은퇴한 李모(65) 목사의경우는고위공직자의부동산재테크만큼은아니지만지난해부동산개발로꽤짭짤한수익을벌어들였다. 李목사는목회일에서은퇴한후경기도광주초월면의한관리지역의땅3300평을평당20만원씩6억6000만원에사들였다. 이땅은맹지여서값싸게살수있었다. 도로변이라면70만~80만원을호가했을것이다. 李목사는 일부러 맹지를 골라 샀다. 맹지를사서도로를내고형질변경을해서땅의가치를높이는것이투자목적이었다. 李목사는 사들인 관리지역의 높은 둔덕에 농가주택 허가를 받고 기도원을 짓겠다고 주위에 홍보했다. 기도원으로들어가는진입로마련을위해밭300평을평당40만원씩에매입했다.
1억2000만원이 들었다. 대지 200평에 연건평 50평짜리 기도원을 1억원 정도 들여 지었다. 기도원 간판을 달자 많은 사람들이 기도를 하러 숲 속으로 들락거렸다. 이렇게 되자 기도원이 들어선 데다 도로가 나 있고 풍경도 괜찮아 기도원 주변의 땅을 팔라는 사람들이 생겨났다. 저 높은 곳에 기도원이 들어섰는데 그 아래 평지에 전원주택이 들어서지 못할 것이 없다는 생각이 들었던 것이다. 李목사는 바로 이 점을 목표로 삼았던 것이다. 소규모의 전원주택지를 조성하여 건설사업을 해보겠다며 李목사에게 사정하다시피 하는 건설업자에게 李목사는 나머지 3100평을 평당 40만원씩에 팔았다. 그 일대에 전원주택이 들어서면 기도원은 더 값이 나갈 것이고, 그때 가서 기도원은 다른 용도로 활용할 수도 있을 것이다. 李목사가 맹지를 사서 기도원을 짓고 땅값을 올려 되팔기 한 재테크 결과를 다시 셈해 보자.
맹지 구입6억6000만원, 기도원건축1억원, 진입도로구입1억2000만원, 도로개설토목공사비용 1200만원, 형질변경및제반개발비용2000만원등총9억1200만원이들었다. 그런데, 건설업자에게나머지3100평을12억4000만원(평당40만원)에매각하였으므로, 기도원을건축하고도개발에따른시세차액을약3억2800만원을남긴셈이다.
세금 공세가 심한 요즘엔 땅을 사 놓았다가 오르면 되파는 불로소득式방법보다는 가공해서 되파는 개발 투자방법이 생산적이다. 법대로했으므로꺼릴것없고, 세금을다냈으므로떳떳한부동산투자를한것이다. 聖書(성서)에서도「건축자들이버린돌을머릿돌로쓴다」는말이있지않던가. 땅을샀으면가공해서되팔라.
▒ (알면 부자됩니다) 내가 만드는 부동산
1) 내 땅에 BRAND를 붙힌다= 직원들은 자기 회사에 대해 Pride를 가지고 있어, 이왕이면 회사 Brand가 있는 쪽으로 움직인다. 따라서 부동산 가격도 오른다. 용도로 Brand를 만드는것도 중요하다. "대지", "땅", "토지" 보다는 "주상복합용지", "고급아파트부지", "펜트하우스부지" 등으로 꿈을 담아 놓는다.
2) 형질 변경= 산을 개간해서 밭을 만든다. 딱딱한 산을 깎아서 물렁한 밭을 만들어 놓으면 땅값이 3배 오른다.
3) 큰 나무가 있는 땅을 만든다= 내 땅 안에 아주 멋진 나무가 있으면 내 땅은 부르는 게 값이다. 우리는 마을을 지나가다가 수 백년 된 느티나무를 자주 본다. 머리를 쓰는 것은 알아서 할 일
4) 아파트가 생기는 곳의 앞 땅을 산다= 이 곳에 아파트 단지가 생길만 하면 주 출입구가 될만한 곳에땅을 산다. 미리 가설계라도 볼 수 있으면, 금상첨화. 내 땅의 용도도 정해 놓으면 좋겠다.
5) 사업 부지 중 개천을 산다= 구거: 부동산 용어로 개천. 땅 가운데에 구거만 전문적으로 사는 사람들이 있다. 구거는 전.답의 10%~20%로 아주 싸다. 메울 수 있거나, 돌릴 수 있는 구거이면 사업 시행 시점에 평균 5배 오른다.
6) 야산을 깎는다= 야산을 깎을 수 있는 것들이 가끔 있다. 깎아서 평지를 만들 수 있으면 10배 오른다. 포크레인을 한 대 빌려서 열심히 땅을 깎아 내리면 된다. 그 대신 땅 평수가 줄어든다. 그 이유는 자면서 생각해 볼 것.
7) 길을 따라가면서 싼 땅을 산다= 몇 번 땅을 사야 할까? 땅은 정가가 없어서 똑같은 땅인데 반 값인 것이 반드시 나온다. 도로를 따라가면서 땅값을 물어보고 그 중 싼 땅을 사면 된다.
8) 맹지를 사서 길을 낸다= 몇 번 땅이 맹지일까? 맹지는 길이 없는 땅이다. 맹지를 사서 길을 낼 수 있으면 돈을 번다. 좋은 이웃을 만나면, 길을 내는 만큼 땅을 판다. 사정은 아주 많이 할수록 좋다.
9) 별을 네모로 만든다= 땅은 네모날수록 가치가 있다. 별처럼 생기거나 삼각형처럼 생긴 땅을 사서, 동그랗게 만들거나, 네모나게 만들면 된다. 네모나게 만드는 방법은 밥을 먹으면서 생각해 보자.
10) 축구장 옆에 땅, 농구장 옆에 땅을 산다= 축구장 옆에 있는 땅이 있다. 축구장은 공용 시설로서, 양평에 1개, 수지에 한 개, 지방은 엄청 많다. 축구장을 내 집 마당처럼 쓸 수 있다. 농구장이 있는 땅도 서너 개 있다. 반포와 송파에 정말 좋은 자리를 봐둔 게 있다. 근처 땅은 사 놓으면 부르는 게 값이다. 몸도 튼튼해지고 내 자식도 "차두리" 될 수 있다.
11) 꺼진 땅을 메운다= 푹 꺼지고 물 고인 못 쓰는 땅을 사서 아까 포크레인으로 퍼낸 흙을 주어 담아라. 꺼진 땅이 평지가 되면서 땅 값이 3배가 된다. 울퉁불퉁한 땅도 운동장처럼 평지로 만들어 놓으면 가격은 올라간다. 테니스장 미는 롤러로 문질러 놓으면 더 올라간다.
12) 땅을 합한다= 땅은 합할수록 가격이 올라간다. 내 땅에 물린 뒷 땅을 사서 모으면앞 땅 값이 된다. 단, 주의할 점... 쉿! 아주 중요한 것은 분할된 필지를 합해서 1필지로 만들어 놓아야 한다. 그래야 완벽히 된다. 이화여대 앞에서 이런 걸로 돈 번 사람들 무지 많다.
13) 길을 막아서 윗 땅을 싸게 산다= 내 길을 통해서 윗 땅 사람이 항상 다닌다. 내가 아랫 땅을 사고 길을 없애 버린다. 윗 땅 사람이 싼 값에 팔고 떠난다. 떠나면서, "내 원 참 더러워서...."아니면, 밑에 땅 산 가격 만큼으로 길을 팔아서 수익을 챙길 수도 있다. "돈은 벌었지만, 좀 개운하지는 않다." 용인 지역 등 개발이 많은 임야에서는 이런 일이 종종 있다.
14) 남의 땅을 내 땅처럼 쓴다= 내 땅 옆에 놀이터나 공원이 있어서 그 땅은 내 꺼나 다름없다. 골프장 옆 골프하우스나 대학교 옆 캠퍼스 하우스도 아주 매력적이다. 옆에 고궁이 있거나 사적지가 있다면 나는 거의 왕이다. 내 집 뒤에 다른 사람 산이 있어서 내 산이나 다름 없다. 그산주인은얼굴도못봤다. 이런경우를만들었다면정말로Nice Play 했다. BMW 본사처럼 랜드마크형 건물이 있으면 내 집은 끝내준다.
15) 요 땅 없으면, 아무 것도 않 되는 땅을 산다= A씨나 B씨나 땅은 큰데 서로 합치지 않으면 둘 다 손해다. 가운데 내 땅이 있어서 부르는 게 값이다. 사업계획이 서서 땅 팔라는 연락이 오면 그냥 A씨나 B씨 땅 가격만큼만 불러 볼수도...
16) 저수지를 메운다= 저수지를 낀 땅이라 싸게 산다. 저수지를 빼고 나면 땅 모양도 이상했다. 난 통이 크다. 저수지를 메워서 아주 큰 땅을 만들었다. 가격은 10배 뛰었다. 돈 받으면 Bay를 메꿀 만한것을 찾아 나서야겠다.
17) 대수선 공사를 한다= 1층을 사서 2층을 만들거나 비슷한 빌딩 2개를 사고 사다리를 연결해서 시너지를 낸다. 지저분한 부동산을 사서 삐까뻔쩍 광을 낸다. 헌 건물을 사서 벽을 뚫고 창을 만들거나, 허룸한 1층을 주차장으로 만드는것도 좋은 방법이다.
18) 전철역 빌딩을 사서 지하도를 뚫는다= 위와 같은 방법들을 여러 번 해서 돈을 좀 모았다. 이제는 Main 전철역의 큰 빌딩을 샀다. 이 빌딩은 지하철에서 나와 수십 개의 계단을 걸어 올라 가야한다. 지하도에서 바로 건물로 들어가 수 있는 빌딩인지 잘 살펴본 다음, 사서 뚫으면 건물 값이 100억원 올라간다. 뚫는 데는 보통 20억~30억 든다. 서울시에 잘 알아보면 친절히 상담해 준다.
19) 집이나 축사, 공장, 병원, 묘지를 땅을 보고 산 다음 용도를 업그레이드 한다= 아주 낡은 집을 사서 맨 땅으로 만든 다음 빌딩 용지로 판다. 내 눈에는 이런 땅이 아주 많다. 보통 사람들한텐 좀 어렵다. 부동산 보는 눈이 있어야 한다.
20) 입구는 작게, 쓰는 공간은 크게= 스타벅스나 커피빈이 주로 쓰는 방법이다. 임대료 비싼 1층의 입구에 작은 매장을 내고, 임대료가 싼 2층이나 지하를 메인 매장으로쓴다.
21) 땅의 51%는 상업 용지, 49%는 일반 주거 용지= 사업 시행에 있어, 대지의 용도 지역이 혼재된 경우, 비중이 큰 땅인 사업 부지의 51% 이상의 용도로 건축할 수 있다. 상업용지 51%와 일반 주거용지 49%가 섞인 땅인 경우, 일반 주거 용지도 큰 땅인 상업 용지의 용적율 적용을 받아, 900%까지 건축할 수 있다. 삼성동 아이파크는 일반 주거 지역(용적율 300%)과 전용 주거 지역(용적률 100%)이 섞여 있었으나, 일반 주거 지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있었다. 따라서, 앞 땅 상업 용지를 정가에 사고, 뒷 땅 일반 주거 용지를 싸게 살수 있다면, 사업 수익을 높일 수 있다. 거평이 이런 경우로 돈을 많이 벌었다.
22) 그러나 역시 최고는 되는 곳의 땅을 사는 것이다= 흥해서 나가는 부동산이 최고이다. 망해서 나가는 곳에 들어가면 망할 확률이 80%이다. 미국대사관 옆 E빌딩은 입주자들의 95%가 망한다고 한다. 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 좋은 사람들이 찾아와서 도와주고, 안 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 나쁜 사람들이 찾아와서 망쳐 놓는다. 그래서, 길하고 흥하는 곳의 부동산을 찾아야 한다.
★토지투자-토지투자 전 현장답사시 유의사항★
▽새벽에 떠나라 답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다. 길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다. 개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다. 이런 곳은 오전 4∼5시에길을나서는것이좋다. 그래야만 오전6∼7시경일터로나가는시골농부들을쉽게만날수있다. 뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다. 가고 올 때 다른 루트를 택해입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.
▽묻고 되묻고 확인하라 현지 부동산 중개업소 서너 곳이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다. 중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다. 열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등 최근 동향을 전해들을 수 있다. 외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다.현지인들에게는지역의내력과최근거래현황을듣는것에만족한다. 각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에들러 물어본다. 인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또인허가담당자는대체로확정되지않은계획에대해서는말을아끼는편이다. 인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.
▽보이는 대로 믿지 말라 경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다. 도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나경사지(傾斜地)여서개발이어려운 속사정이 있을 수 있다. 도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년이상된나무숲이그림처럼우거진곳은외면하는것이좋다. 개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.
전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다. 범죄 위험이 커진다. 마을에서200m 이상벗어나있으면전기를끌어올때 m당4만8400원이더드는등개발비용도추가로든다. 마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다. 집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.
투자 목적이라면2차로이상도로에가까운곳이좋다. 외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다. 휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다. 이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다. 마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를 확인할 수 있다.
▽투자 결정은 신중히 여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다. 선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤 최종 결정을 내린다. 펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때 다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은꾸준히수익을내주는것이으뜸이다. 우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다. 전원주택지의 지세(地勢)와풍광도겨울에알몸그대로살펴볼수있다. 자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다. 부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다. 요즘 ‘30%는투자처물색하러, 70%는취미삼아’여행을하는부부들이많다
▒ 현장답사 요령
[문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속했읍니다. 구입후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000)
[답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.
현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양,경계등자연적인, 물리적인현황이될것입니다. 토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등권리관계는가기전에미리관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과필요시등기부등본)를보아사전에파악하고현장답사시에는중점적으로물리적인현황을점검, 파악해아할것입니다..
현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를지참하여현장에서목적토지의위치. 도로유무, 토지모양과경계선등을확인하게됩니다. 가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다. 특히임야는산등성이나필지간경게가모호해서정확히경계를그어파악하기가대단히어렵습니다. 특히주의해야합니다. 문의하신분당회원의질문에대한답변으로전원주택지로쓸농지(전답)를사기위하여현장방문시에점검해야할사항을전문가의관점에서설명해드리겟습니다.
토지현장답사시8가지점검사항
1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다.
고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은거리(KM)를알고또소요시간도알아야합니다.
가는길이포장도로인지비포장도로인지폭이몇M 인지도매우중요합니다. 전체적으로는집에서출발하여대강몇시간몇분이걸리는지도게산해보아야합니다.(물론실제계절별로하루시간대별로차이가큽니다)
2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.
목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가기존도로에접해잇는가? 그도로는폭이얼마고포장인가이닌가? 또그도로는지적도상에나타난공로(公路)인가사도(私道)인가하는것도매우중요합니다. 후에건축허가의필요조건이기때문입니다.
좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는타인소유의땅에별도토지사용승락서를받아야농지전용과건축허가가가능합니다. 토지사용승락은사용료도문제지만승락지주가바뀌었을때는새로승락을받아야하기때문에후일복잡한분쟁의소지가있습니다.
3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.
배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리산이나강, 하천을조망할수잇다면좋겟지요.. 하여튼주변경치와풍광은각자나름대로취향이다르니일률적으로좋다는표준은없다고봅니다. 그거그런대로자기마음에들면됩니다. 다만경치가좋고마음에꼬옥드는땅은대개비쌉니다.
4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.
이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이오래된집성촌이라든가골치아픈또라이가았다든가또는과거에집단타살또는자살의쓰라린역사가있다든가하는어두운면은거주전까지는정말알기힘듭니다. 다만가능하다면후일다시한번동네를찾아와동네구멍가게같은곳에앉아서마을할머니에게넌즈시물어보는길밖엔없습니다.
5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.
현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나대부분의답사자는이부분을오히려소홀히하고그저주변의경치에취(?)해서자칫건상넘어갑니다. 진입도로는물론땅의위치와경게와모양그리고땅이앉은향은대단히중요합니다. 후일집을지을때에어떤방향으로집을앉힐지를머릿속으로구상해봅니다.
집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.. 경계옆에비닐하우스가있어도별로좋지않을것입니다. 또옆의밭이나산이홍수피해나토사, 붕궤, 함몰등의전력이있거나그럴위험이있어도좋지않을것입니다.
6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지알아 봅니다.
농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데주변에공동묘지나화장장, 또는하수종말처리장이나쓰레기매립장, 광산등이있으면좋은물을얻을수없습니다. 공기도물론이구요.. 또비행기이동통로가되어소음이심한것도않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등공해공장이나레미콘공장등은기피시설입니다.
아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로50000분의1 전국지도등을보고주변의공장이나혐오시설을미리또는다녀온후에도상점검하면좋습니다.
7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.
전원주택 신축에 잇어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가마을한가운데또는기존마을에인접해잇다면이런문제는신경을쓰지않아도됩니다. 기존농가주택이현존하거나있던자라도마찬가지입니다. 그러나마을에서떨어져잇는외진개울가나산속이라면신규인입비용도대강고려해보아야합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는기존전가가설지역으로부터200M 까지는기본료이나그후1M당48,400원씩가설비가추가됩니다. 에컨대마을애서1KM떨어진곳의가설비는약39백만원이추가부담이됩니다.
8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.
식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지인근에광역상수도나간이상수도가있는지만일지하수를팔경우식수량은풍부한지가볍게점검해봅니다. 우리나라는아직은어디를파나지하수가잘나와큰문재는없습니다. 오히려물맛과수질이문제가될것입니다. 하여튼근처에약수터기있거나좋은산골물이있다면금상첨화겠지요
성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령
■ 현장조사에서 확인할 사항
조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.
현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다. 특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.
만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.
또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.
■ 부동산중개업자 탐문
부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.
중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.
또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.
■ 관련기관 조사
현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.
몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.
또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.
마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.
어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다. |
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