전원주택 땅 고르기
1. 땅 보는 각도(목적)
① 투자(가치)
② 살기 좋은 환경(만들어지는 것)
2. 땅 구입시 확인 할 사항
① 토지이용게획확인서(지역, 구역)+전용
② 토지대장
③ 지적도
④ 환경오염 시설(500m)
⑤ 도로(진입로 : 현황도로-개인땅?)
⑥ 물(지하수, 우물)
⑦ 전기(일반전기 단상(220V) 200m를 넘으면 42,900/m)
⑧ 측량실시
⑨ 세금확인(보유세, 양도세)
3. 땅 구입시 주의사항
① 물가에 바짝 붙은 집은 피하라(우울증, 안개-중금속, 물피해)→멀리 물이 보이는 땅
② 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라(낙석, 산불, 통풍, 야생동물)→뒷산이 완경사로 된 땅
③ 성토나 절토지는 피하라(3년)→도로보다 지형이 높고 전망이 뜨인 땅
④ 북벽은 삼가는 것이 좋다(난방, 빙판)→냥향
⑤ 주위환경(개울, 축사, 공장, 혐오시설)
⑥ 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자(개발가능, 땅은 화장을 해야된다)→개발 가능성
⑦ 길이 없는 땅은 땅이 아니다(지적도상의 도로 4m-복원요청, 사유도로)→대로와의 접근성
⑧ 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자(출퇴근, 상권)
⑨ 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다
⑩ 도로에 너무 바짝 붙거나, 울창한 나무숲, 허허벌판 피하자
4. 전원주택 부지개발 방법
① 단지형-개발업자가 전원단지 조성 공급하는 것이 주류
- 장점 : 시간적 정신적 비용 절감, 보완, 좋은 위치에 정리된 땅, 기반시설 셋팅
- 단점 : 비용 큼, 위험 부담(개발업자 70% 자금 압박, 80%이상 공정률 진행), 환금성
② 동호인형-직장, 친구, 동호인 등이 조합을 결성후 설계 시공을 공동하는 방식
- 장점 : 공동작업으로 비용 절감, 단지형태나 주택모양을 동호인들이 선택폭 큼
- 단점 : 주택완성까지 전반적인 과정 컨트롤 어려움, 조합원들의 의견조율이 필수적
→ 전문가에게 컨설팅 의뢰 및 개발 진행 대행업체 고용
③ 개별형-소규모 준농림지를 매입해 직접 개발하는 방법
- 장점 : 취향에 맞게 위치선정, 개발방법(텃밭이나 농원 추가), 자금조달 등 조절 가능
- 단점 : 방범문제, 현지주민과의 마찰, 시장권 인접, 시간과 정신적 비용
농지일 경우 토지사용승락서→농지전용 허가→건축 가능
④ 농가주택-시골집을 살때는 보통 땅값만 지불하는 경우가 많다
- 장점 : 개?보수만으로 건축비를 절감할 수 있다.
- 단점 : 현지주민과의 마찰
※ 그 외 부종산 관련 정보
1. 일정 규모 이하 농지?임야?농어촌 주택을 구입할 경우에는 세금 감면(양도세 비과세) 해택
① 대상 : 대지 200평, 연견평 45평, 기준시가 7,000만원 이하 농어존 주택 구입자-2008년 까지
- 1가구 1주택 해택
② 조건 : 도시주택 ‘3년이상 보유하고 1년 이상 거주’해야 하고 농어촌주택 3년 이상 보유
2. 300평 미만 주말농장용농지는 소재지 땅에 거주 하지 않아도 양도세 중가세(60%) 대상 제외
- 실거래 금액 6억 이하
① 소규모 주택을 지으면 대체농지조성비 면제 해택
② 목조주택 10평 예상 건축비(300만원/평 내외)
- 시공비 : 250만원/평
- 정화조 및 오수처리시설 : 120~150만원
- 전기 관련 공사비 : 100만원
- 지하수 개발 : 150~200만원
- 기타 비용(장비+부지정리 등) : 100만원
- (주방)가구 및 인테리어 소품 등 : 건축주 부담
3. 양도세 비과세 혜택(1가구 1주택)
① 기존주택+신규주택 구입 : 신규 주택 취득 후 1년 안에 기존주택 팔때
② 부모소유주택+자식소유주택 : 자식이 30세 이상이거나 별도 소득있고 세대 분가
③ 부모소유 주택+자식소유주택 : 부모봉양 위해 합가한 경우에만 2년 이내에 팔 때
④ 기존주택+상속주택 : 상속세 납부
⑤ 기존주택+사무용 오피스텔
→ 양도하는 집은 기본적으로 3년 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 거주 포함)
4. 1가구 2주택
① 자식소유 주택A+자식소유이나 부모거주 주택B
② 기존주택+증여받은 주택
③ 기존주택+주거용 오피스텔
5. 토지거래허가구역 : 토지의 투기적 거래 성행, 지가 급등 우려 지역(국토의 약 21%)
※ 필요한 서류
구 분 | 발급 장소 | 확인할 내용 |
등기부 등본 | 관할등기소 | 토지나 건물의 실소유자 은행 대출 등 각종 채권관계 |
토지이용 계획확인서 | 관할구청 민원봉사실 | 토지의 사용목적 향후 개발계획과 규제 유무 |
지적(임야)도 | 관할구청 민원봉사실 | 토지(임야)의 모양 지번, 지목, 경계 지적(임야)도에 도로 표시 유무 |
토지(임야)대장 | 관할구청 민원봉사실 | 토지(임야)의 소재 지번, 지목, 경계 토지(임야)의 등급, 개별공시 지가 |
전원주택지 물색하기
아파트 애물단지 시대가 계속되는 가운데 전원주택지를 알아보러 다니는 분이 늘고 있다.
내 땅을 다른 용도로 이용하고자 할 때는, 전용허가를 받아야 한다. 전용절차는 도시계획구역일 경우는 시, 군, 구청장에게,
농지조성비 - 경지정리가 안 된 전답은 제곱미터당 3,600원
임야의 경우, 대체조림비가 제곱미터당 883원, 산림전용부담금으로 공시지가의 20%가 소요된다.
그린벨트 내의 취락지구에는 4층 이하의 연립주택 신축이 가능하다.
건교부(지금의 국토부)는 난개발 방지를 위해 그린벨트 내에서는 단독주택만 허용했다(2002).
결국, 그린벨트도 잘 알아보고 미래성이 있으면 건축이 가능하다는 말이다.
그렇지만 미래가 없다면 가치가 없으므로 무턱대고 구입하지 말고 입지조건과 건축 용도와 허용범위 등을 세밀히 따져야 할 것이다.
농가가 딸린 대지인 경우는 1가구 2주택이 적용되니 읍면동사무소에 건축멸실 신고를 해 철거명령을 받도록 한다.
관리지역의 임야나 전, 답을 대지로 형질변경 할 수도 있다.
지역설정과 면적선정은 선택의 여지가 많지만, 부지 구입 등에 따르는 제반절차와 전용허가 등 인허가 받는 절차를 밟는 동안 많은 비용과 시간이 소요된다.
주변 풍광에 일시 혹하지 말고 인근 마을과의 접근성과 각종 편의시설 등 생활여건을 고려한 입지선택을 하기 바란다.
택지는 한국토지주택공사나 지방자치단체에서 개발한 필지를 분양 받을 수 있어 안전한 방법이긴 하지만,
가격이 만만치 않아 부담이 크겠다. 택지분양도 대지로 바뀌기 전엔 명의변경이 되지 않은 상태라 필히 대지로 지목변경이 된 필지인지 확인해야 한다.
이와 달리, 그린벨트를 매입해 처음 집을 지으려는 사람은, 기존주택을 구입했을 경우 200제곱미터까지 집을 지을 수 있다.
1. 도로개설 등 공공개발사업에 따라 철거해야 하거나 자연재해로 이전이 불가피한 경우
2. 그린벨트 지정 전에 땅을 임대해 주택을 지었으나 땅 소유주의 재계약 거부로 집을 이전해야 할 경우
이 경우, 이축 전에 구입해 원주민 이름으로 증, 개축하거나 이축한 후 본인 명의로 소유권을 이전해 주택을 소유할 수 있다.
** 시행업체가 부지를 매입한 후 전용허가를 받아 필지별로 분양하는 경우도 있다.
기본 편의시설 및 도로시설도 갖추어져 있어 거주가 수월하나, 가격이 비싼 게 좀 흠이다.
완공 후 세대별 분양등기 여부, 토지소유권 이전 가능시기, 전용면적과 공유면적의 구성, 소유권 관계는 기본적으로 확인해야 한다.
설계를 의뢰할 때 정확한 대지의 위치와 면적, 토지이용계획확인원, 토지대장이나 임야대장, 현장사진 등을 준비한다.
절차를 줄이기 위한 기본적인 노력이다. 설계비용은 평균적으로 평당 15~20만원 정도로 책정한다.
10만원 미만인 경우도 있는데, 건축사가 직접 돌아다니면서 공격적으로 영업하는 경우다. 설계기간은 보통 7일 정도로 잡는다.
눈높이를 낮춘 상태에서 전원주택 건축에 소요되는 비용을 최소비용으로 따져보자.
땅은 20만원 안팎의 거품이 안 들어간 가격으로 매입하라.
만약 330제곱미터를 20만원에 매입한다면, 2,000만원이 소요된다.
건축면적을 약66제곱미터로 잡고 건축비를 평당 300만원으로 계산하면 6,000만원 정도 들겠다.
이외에 인허가에 드는 잡비도 2,000만원 정도로 잡아야 한다.
하지만 잘 수소문해보면 아주 저렴한 땅도 많이 만날 수 있다.
전원주택지는 접근성이 뛰어나야 하기 때문에 도로상황이 매우 중요하다.
건축에 관한 허가사항이 까다롭지 않아야 하기에 접근성이나 도로현황을 보는 것이다.
농림지역 내의 땅이나 관리지역 내의 임야를 선택해 움직여봐라.
전원주택의 종류로는 단독형 전원주택, 별장형 전원주택, 단지형 전원주택, 동호형 전원주택으로 나눌 수 있다.
33제곱미터 규모의 소형 전원주택은 인허가가 덜 까다롭고 세금 부담도 적다.
1. 단지형 전원주택 부지를 고를 땐 분양가격을 상세히 알아봐야 한다.
땅값에 인허가 대행비용과 개발업체 이윤 등이 추가돼서 인근의 맨땅 보다는 30% 정도 더 비싸다.
산림훼손이나 농지전용허가가 난 땅이어야 한다. 허가받지 않은 평지에 필지경계 석축만 쌓아 놓고 쪼개 파는 땅은 피하라.
가분할도만 그려놓은 땅은 노우! 접근금지다. 지적도를 통해 알아봐라. 확정분할이 났더라도 도로용 부지가 분할되지 않은 상태라면 역시 노우!
5. 토지거래허가구역 내서는 단지형 전원주택 부지의 분양을 피해야 한다.
땅을 분양받고 전원주택을 지을 때 암반 등이 발견되면 공사비부담이 추가로 발생하게 된다. 계약 시에 계약서에 단서조항을 넣어 손해배상의 책임을 물어야 한다.
7. 분양업자가 단지를 조성해 분양하는 곳은 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등 권리제한이 있는지 확인해야 한다.
전원주택에는 '살기 좋은 집'과 '보기 좋은 집'이 있다.
전원주택을 구하러 다니다 보면 아주 예쁜집들을 보게 된다. 그때 '나도 저런 집에서 살았으면'하고 부러워했을 것이다. 그러나 찬찬히 뜯어보면 보기에만 좋은 집이 숱하다. 한 달에 한두 번 혹은 1년에 한두 번 정도만 사용하고 상주하지 않을 집이라면 이 범주에서 빼는 것이 바람직하다. 여기에서는 전원주택(주말주택 포함) 부지 선정에 있어 몇가지 금기사항을 소개하고자 한다
하나 : 물가에 바짝 붙은 집은 피하라.
우울증 환자의 절반 이상이 강을 바라보며 산다는 통계가 있다. 확 트인 호수를 보너라면 처음엔 10년 묵은 체증이 가시는 듯하다. 하지만 시간이 지날수록 그런 마음이 사라지면서 가슴이 답답해지더니 머리가 띵해 지는 느낌이 든다. 왜 그럴까? 물이란, 항상 정체되어 있다는 걸 아는 사람은 그다지 흔치 않다. 물은 신기할 정도로 아무런 변화가 없었다. 얼음이 얼었다 녹는 경우를 빼곤 항상 모양이 같다. 그래서인지 많은 사람이 물은 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다. '물은 사람의 기를 빼앗는다'는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또 호수나 강가, 큰 개울가 주변엔 안개가 많이 낀다. 그 속엔 몸에 해로운 중금속이 많이 포함되어 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다는 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다.
둘 : 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라.
모든 사람은 배산임수형을 선호한다. 그런데 장마철이면 옷장 속 옷가지에서 곰팡이가 피는 경우가 많다는 걸 모른다. 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알지 못하기 때문이다.또한 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 한다.
낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 겉잡을 수 없다.
셋 : 성토나 절토지는 피하라.
성토한 땅은 지반이 물러 건축 후 균열이 발생하기 쉽다. 또한 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다.
절토한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다.
넷 : 북벽은 삼가는 것이 좋다.
시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로가 되거나 얼음바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철엔 차량통행은 물론이고, 보행마저도 여려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수있다. 그만큼 북벽은 축고 어둡기 때문이다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 그만큼 웅크리기 마련이다.
다섯 : 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다.
누군가 몇 년에 걸쳐서 으리으리한 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두 말할 나위가 없다. 그런데 몇 년여에 걸친 모든 조성작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바베큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에 모든 환상은 깨어졌다.
이렇듯 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 혐오시설 등 이런 것들이 엄청 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려 버리곤 한다.
여섯 : 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자.
다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안이 없기 때문이다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다.
판으로 찍은 것 같은 네모반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고 가격 면에서도 저렴한 편이다.
일곱 : 길이 없는 땅은 땅이 아니다.
여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데 4미터가 안 되면 일단 의심할 여지가 있다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 불구하고 허가를 내려면 도로 소유주의 '영구 사용 승낙서'를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다.
그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 면밀히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다.
부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 것이 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면 제 아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재태크의 한 방법이다.
여덟 : 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자.
교통 수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도 서울의 일부분으로 만들어 놓았다.
심지어 고속전철의 개통으로 전국이 1일 생활권이 됐다. 다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해 보라. 30년 후의 모습을 그리는 곳도 희망차고 보람된 일이다.
아홉 : 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다.
일례를 들어보자. 공원묘원을 찾았을 때 분상을 보고 ‘얼마 안 됐구나' 아니면‘상당히 오래 됐구나’를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하연집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 두길 바란다. 조금씩, 조금씩 내 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 우리 집, 예쁜 우리 집이 탄생하는 것이다.
열 : 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다.
좋은땅 고르는법 정리해보면 이렇다.
1. 지세가 남쪽으로 향한 땅
2. 도로보다 지형이 높고 전망이 뜨인 땅
3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅
4. 주변에 혐오시설이 없는 땅
5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅
6. 뒷산이 완경사로 된 땅
7. 지적도상에 도로가 있는 땅
8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅
9. 멀리 물이 보이는 땅
10. 대로와의 접근성이 용이한 땅
11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅
도면 이해하기
전원주택을 짓기 위해서는 설계가 먼저 이뤄져야합니다. 집을 지을 때 건축주가 맨 먼저 해야 할 일은 설계이며 그 다음에 집 지을 시공업체를 찾아야 합니다.
설계할 때는 단순한 공간 구성뿐만 아니라 주요 자재의 사용에 대해서도 검토해야 합니다. 전원주택을 지을 때 건축비를 좌우하는 가장 큰 요소 중의 하나는 내외부 마감재입니다.
● 건축계획 때 고려사항
○ 배치계획 때 고려사항
○ 평면계획 때 고려사항
- 사람이나 자동차의 진입에 문제는 없는지를 확인해야 합니다.
- 주변의 시선이나 소음 등으로부터 가족의 프라이버시를 유지할 수 있도록 집의 방향을 정해야 합니다.
- 전기와 수도, 가스 등의 위치는 적당하고 관리에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 가족들(특히 자녀)이 성장하거나 이동 등에 따라 면적과 공간이 적절한지를 고려해야 합니다.
- 이삿짐이나 가전제품 등을 쉽게 들이고 설치할 수 있는지를 확인해야 하고 가전제품과 전기기구를 사용하기 편리하도록 배선해야 합니다.
- 거실 및 각 방들이 거주자의 프라이버시를 확보할 수 있도록 배치해야 합니다.
- 실내의 통풍은 원활하고 채광에 문제가 없도록 설계해야 합니다.
- 부엌의 음식냄새가 집안 구석구석 풍겨나가면 쾌적한 주거 공간 확보가 어려우므로 부엌 설계에 신경 써야 합니다.
- 집에 방문객이 많을 때 식당이나 거실을 편리하게 이용할 수 있을 지에 대해 고려해 보아야 합니다.
- 각 방의 크기는 거주자와 기능에 따라 면적이나 공간이 구성되었는지를 확인해야 합니다.
- 창고와 기타 수납공간을 충분히 확보해야 합니다.
- 에너지 절감 등 관리비를 줄일 수 있는 설계를 택해야 합니다.
- 집안 공간마다 필요한 전등과 조명, 방범등이 설치되었는가를 확인해야 합니다.
- 수도와 보일러 등 응급처치에 대한 계획이 돼 있는가를 확인해야 합니다.
- 배수구와 정화조는 올바르게 설치되었고 동결선, 구배 등을 확인해 동절기 대비를 해야 합니다.
○ 설계개요
- 지역지구 : 지역지구란 토지이용계획에 토지의 용도나 기능을 계획원칙에 부합하도록 유도하기 위해 마련한 법적, 행정적 장치를 말하며 해당지역에 따라 건축제한을 받게 됩니다.
- 대지면적 : 대지의 수평투영면적을 말합니다.
- 건축면적 : 건축물이 땅위를 차지하고 있는 면적으로 건폐율을 산정하는 기준면적입니다. 외벽 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적을 말하며 처마나 차양, 부연 등은 외벽으로부터 1m가 넘으면 추가되는 면적만큼 건축면적에 포함됩니다.
- 연면적 : 사람이 실제 사용하는 면적으로 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 하나의 대지에 2동 이상의 주택이 있을 때는 합쳐 연면적을 계산합니다. 용적률을 산정할 때는 지하층 면적과 지상층에 설치한 건축물 부설 주차장은 제외합니다.
- 주요마감 : 내외부 마감 공법과 자재를 표시합니다.
○ 도면 표기의 일반적인 사항
설계도서에서 선은 건축물과 기타 부대시설 등의 물리적인 형태를 나타내는데 사용됩니다.
설계도면에서 나타나는 선은 실선과 점선이 있습니다. 실선은 평면의 외곽선과 단면선 등에 사용하고 점선은 관찰자가 볼 수 없는 평면에서 잘린 선들을 표현합니다.
설계도면에 각 재료나 부재의 실제 크기와 형태를 정확하게 나타내는 것이 불가능합니다. 그러므로 도면에 따라 표시방법을 기호화하여 간략하게 나타냅니다. 특수한 것에 대해서는 척도에 의한 실형을 그려 필요한 설명을 붙입니다. 또 표시기호표에 없는 것으로 표시기호표에 유사한 것인 경우에는 여기에 필요한 설명을 붙여 대용할 수 있습니다.
실제 건축물에 대한 도면 크기의 비율을 척도라고 합니다. 건축도면에서는 실물보다 큰 배척(倍尺)은 사용되지 않고 실물보다 작은 축척(縮尺)과 실물과 같은 크기의 실척(實尺)이 사용됩니다. 미국과 몇몇 국가들은 인치(inch)와 피트(feet)를 사용하지만 우리나라를 포함한 대부분의 나라에서는 미터법을 사용합니다. KS 규정의 제도통칙에 의한 척도는 다음의 24종으로 규정하고 있는데 실척은 1/1, 축척은 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/10, 1/20, 1/25, 1/30, 1/40, 1/50, 1/100, 1/200, 1/250, 1/300, 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2000, 1/2500, 1/3000, 1/5000, 1/6000 등이 있습니다.
도면에는 각 장마다 반드시 척도를 기입하며 그 표기 방법은 1/2, 1:2 등의 식입니다. 만일 그림의 형태가 치수에 비례하지 않을 때에는 ‘NS(no scale)’로 표시합니다.
1/100 축척으로 작성된 도면에서 1cm는 1m의 1/100을 나타냅니다. 즉 1/100의 척도상 1cm는 실제길이로 1m를 나타냅니다. 방위는 주로 배치도에 표기되며 건물의 방향에 대한 정보를 제공합니다.
배치도에는 다음과 같은 사항들을 표시합니다.
배치도내 평면도에는 벽중심선, 기둥중심선, 간막이벽, 창, 출입구의 위치 및 종류, 계단의 위치 및 오르내림 방향, 바닥 마무리, 마닥고저치수, 부대설비 등을 표시하며 건물의 규모 및 종류에 따라 생략될 수 있다.
단면도를 기준으로 하여 한눈에 건물의 규모, 형태를 알아볼 수 있도록 그리는 것이 입면도입니다.
설계자가 특히 강조해야 하는 부분은 상세단면을 따로 작성합니다. 재료의 종류에 단면선의 굵기, 진하기뿐만 아니라 보이는 선, 간접적으로 보이는 부분 등의 선 등을 구별합니다.
첫째, 모르면 '길'을 보고 사라
둘째, 사고 싶으면 '법'을 알라.
셋째, 이왕이면 다홍치마다. '물'이 없으면 쳐다보지 말라.
토지 투자의 첫 번째 요소는 '길'이다. "땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다.
천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다.
서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다.
전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 했다.
"모르면 길 보고 사라"는 말이 있듯이 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다.
토지 투자로 성공하기 위한 두 번째 요소는 토지 관련 '법'에 정통해야 한다는 것이다.
토지 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에
투자하기 때문이다. 그 미래는 무엇으로 보장받는가. 바로 "법"이다.
우리나라에선 112개의 벌률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등
구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.
모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법률은 알고 있어야
낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다. 알고 있으면
유익한 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이 있다.
토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역,
농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항이 해당되는지 살펴봐야 한다.
즉 전용 가능 여부, 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다.
남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정돼 있어
건축 행위가 엄격히 제한된다. 특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택,
휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다.
그러나 2권역에서는 입지 제한이 없다. (1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고 2권역은
1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다. )
녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역 뿐인데,
농업진흥지역도 2005년에 농지법이 개정되면 도시 자본 유입이 비교적 자유로워져서 가격 탄력성이
좋아질 것으로 보인다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이다.
군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다.
관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.
토지 투자 성공으로 가는 세번째 요소는 '물'과 함께해야 한다는 것이다.
신행정수도 위헌 결정을 전후로 토지 투자 전선에 균열현상이 나타나고 있다.
수도권 아파트와 신행정수도 예정지에서 이탈한 부동 자금이 새로운 투자처로
바닷가로 섬으로 연쇄 이동하고 있다.
특히 정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제 활성화 명목으로 각종 개발계획을
하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어 서해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로 뒤덮일 것 같다.
주 5일 근무와 웰빙 바람으로 레저 시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 함께 할 수 있는
지역의 땅값이 들썩거리고 있다. 영상단지 개발 소문이 무성한 옹진군 신도와 시도, 모도는 연일
땅값이 바뀌고 있고, 정부와 전라남도가 해남반도와 화원반도 일대 3,000만 평에 해양복합레져타운을
건설한다는 'J프로젝트'를 발표하자 이 지역 땅값 역시 급등하고 있다.
물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제 여건에 따라 변하고 있다. 초기에는 주로 계곡을 선호해
음식점 등 영업용 시설이 주류를 이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로
2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이 이동하고 있다.
선경지명이 필요하다.
토지에 투자할 때는 향후 가격 상승의 요인되는 세 가지 조건을 면밀히 조사해보아야 한다.
첫째, 도로 신·증설, 둘째, 그린벨트 해제, 군사시설보호구역 해제 등 각종 규제 완화, 셋째, 신도시 건설등이다.
수도권 2기, 3기 신도시 건설, 택지개발예정지구 지정, 기업도시 건설 등으로 투자축이 확산되고 있는데,
이때 고려해야 할점은 개발지역 주변 토지를 공략해야 한다는 것이다.
개발 지역 내 토지는 수용 대상으로 보상 차익만 기대할 수 있다.
반면 주변 토지의 경우 개발 용도의 다양성에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있다.
<전원주택단지 분양 받을 때 주의할 점>
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전원주택 단지의 분양방식에는 부지만 분양하는 경우와 건축까지 완료하여 분양하는 경우 등 두 가지가 있다. 이들 단지형 전원주택들은 부지매입과 건축, 소유권이전 등 복잡한 인허가 절차와 건축공사를 분양하는 업체에서 대신해 주기 때문에 전원주택 수요자가 신경 쓸 일이 거의 없다. 또 도로나 상하수도 등 공동으로 설치하기 때문에 비용이 절감된다.
단지가 형성되어 있어 방범문제도 어느 정도 해결할 수 있고 테니스장이나 공동 원두막 등 부대시설을 해놓아 생활환경이 좋다. 부지만 분양 받았을 경우에는 건축주 취향대로 집을 지을 수도 있다. 그러나 가격 면에서는 개인이 직접 전용 받아 집을 짓는 것보다 50~60% 비싸다.
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단지형 전원주택을 분양 받을 때 우선적으로 중요하게 생각하여야 할 것이 소유권이전에 관한 문제다. 소유권이 언제 자기 앞으로 넘어올 수 있는가를 챙겨보아야 한다. 농지를 전용하였을 때와 임야를 전용하였을 때 소유권 이전하는 방법이 다르다. 농지는 100% 임야는 30%이상 집을 지어 졌을 때 준공검사가 난다. 그러나 IMF이후 토목공사만 끝나면 대지화가 가능한 지역이 많다. 판단 기준은 지자체별로 차이가 나므로 잘 알아보아야 한다.
원칙적으로 전용이나 형질변경을 통해 전원주택단지를 조성할 때는 준공검사를 받아야 지목이 농지와 임야에서 대지로 바뀐다. 이러한 문제들이 아파트의 경우에는 시공업체의 공신력이 있고 또 부도가 나더라도 주택공제조합 등 공공기관에서 보증을 해주기 때문에 수요자들은 큰 피해가 없다.
그러나 전원주택은 안정장치가 거의 없고 수요자들이 알아서 선택을 해야 한다. 특히 전원주택개발업체들의 경우는 1개월만에 개발하고 없어지거나 도산해 버리는 한시적인 업체들도 많다. 그러므로 업체의 신뢰도도 중요하지만 단지의 권리관계를 확실히 따져보고 분양 받는 것이 무엇보다 중요하다.
IMF이전 전국에는 5천2백30여개 단지가 분양되고 있었지만 이중 40~60%이상이 크고 작은 문제가 있어 중도 포기하였거나 분양을 뒤로 미루었다. 또 개발업체들도 IMF를 맞아 40~50%가 부도상태 이거나 공사를 할 수 없는 상태이고 허가가 취소된 곳도 많다.
소유권이전에 문제가 없는지를 확인
농지를 전용허가 받아 단지개발을 할 때는 건축이 100% 완성되어야 지목변경과 소유권이전 등기가 가능하다. 단지 택지미분양으로 사업 착수 후 1년 이상 공사가 중단돼 있을 경우에는 전용허가가 취소된다.
임야를 형질 변경하여 단지개발을 할 경우에는 건축이 30%이상 완료되었을 때 소유권이전이 가능하다. 단지 사업착수 후 6개월 이상 공사가 중단될 경우 허가가 취소된다. 만약 소유권을 이전할 수 없는데 단지가 마음에 든다면 계약금 및 중도금을 지불할 때 그 액수에 상응하는 보증보험증권을 받아 둔다.
이렇게 해두면 개발업체가 부도난다 하더라도 보증보험 회사에서 분양 금을 돌려 받을 수 있다. 단 IMF이후 건축규제가 완화되어 준농림지 100%, 임야 30%이상 건축해야 대지로 되던 것이 토목공사만 완료되어도 대지로 지목변경이 가능하다.
지주와 시행자, 분양업체의 일치여부 확인
대부분 사업시행자가 1차 중도금 상태에서 토지사용승락서를 받아 전용허가를 낸다. 이런 상태에서 청사진을 그려 가분할 해 그 도면에서 동호수를 정해 분양을 하는 것이 대부분이다. 개중에는 계약금 상태에서 또는 중도금상태에서 분양을 하나 잔금상태에서 분양하는 경우도 종종 있다.
이런 점들을 확인해 볼 필요가 있으며 전용허가를 언제 받았는지 관할 시군에서 확인을 해야 하고 사업주체가 바꾸었는지도 확인해야 한다.
개중에는 단지허가를 받아 다른 업자에게 이양하는 경우도 있다. 이럴 경우 원지주와 갈등문제 등 변수가 있다. 또한 공사지연으로 허가를 취소하려는 단지 등도 있으니 관할 시군에 확인이 꼭 필요하다.
확실하게 자신의 땅으로 만들어 놓지 않는 상태에서 분양하는 경우가 대부분이다. 이럴 경우 책임소재가 불분명해져 분양 받았을 경우 문제가 생긴다. 분양계약서는 반드시 허가상의 사업 시행자와 직접 체결해야 한다.
기타 확인하여야 할 사항
기타 기반시설이 제대로 갖추어져 있는가를 알아보아야 하고, 상하수도 및 전기 인입시설. 편의시설 설치여부도 반드시 확인해야 한다. 주변의 대지 시세와 비교하여 가격이 적당한가를 알아보아야 하는데 이때 필히 전용면적을 기준으로 해야 한다. 전원주택단지를 분양을 받아 3~4년 뒤 이사를 하려는 사람은 전원주택 단지 중 대지분할방식으로 단지를 분양하는 것을 택하면 좋다.
전원주택 단지의 소유권이전 걸림돌 2가지
우선은 시행자가 토지를 지주로부터 매입하여 공사를 한 후 분양하는 경우 보통 토지 가의 일부분만 지불한 상태에서 공사를 하게 된다. 이 경우 단지분양이 저조하여 자금압박을 받게 되면 시행자는 지주에게 토지대금을 계약한 대로 이행하지 못하게 된다.
이렇게 되면 지주는 건축허가나 소유권이전에 필요한 인감증명서 등을 시행자에게 제공치 않아 채권 확보를 할 수 없게 된다. 결과적으로 그 피해는 분양 받은 사람에게까지 미쳐 소유권이전에 문제가 생긴다.
두 번째는 단지분양이 저조하게 되면 시행자는 자금압박을 받게 되어 건축을 제대로 하지 못해 소유권이전에 문제가 생긴다. 소유권이전을 하기 위해서는 농지의 경우 전용허가를 득한 후 2년 이내에 착공하여 1년 내에 100%의 공정을 마쳐야 한다. 임야의 경우에는 형질변경을 득한 후 1년이 내에 착공하여 30%의 공정을 마쳐야 한다.
대지조성사업으로 조성된 전원주택단지
단지로 조성된 전원주택을 분양 받았을 경우 소유권이전에 문제가 생길 수 있다.
이런 문제를 해결할 수 있는 것이 대지조성사업을 통한 전원주택지 분양이다. 대지조성사업으로 전원주택단지를 형성, 분양하였을 경우에는 여러 가지 장점이 있다.
일정비율이상 건축 공정이 진행되어야 등기 이전이 가능한 단지형 전원주택과는 달리 토목공사만 마무리되면 바로 대지로 형질변경이 가능하여 건축이전에 등기가 가능하다. 단 IMF이후 거의 모든 지자체에서 토목준공만 나면 대지로 지목변경을 해주기 때문에 대지조성사업의 이런 장점은 없어졌다.
그러나 전용 후 농지의 경우는 2년, 임야는 1년 이내에 건축을 하여야하는데 대지조성사업으로 분양을 받게 되면 이러한 의무조항이 없다.
건축을 하고 싶을 때 언제든지 신고만으로 60평까지 집을 지을 수 있다.
대지조성사업으로 전원주택을 분양하려는 업체는 자금력이 있어야 하므로 업체의 신뢰도가 높다. 대지조성사업이 가능한 업체는 종합건설면허 (사업자등록상 대지조성면허)를 획득하고 토목기사(2급)1명 이상 보유하고 있어야 한다.
대지조성사업의 절차는 ①사업부지매입 ②사업승인 신청(소요시간6개월) ③사업승인 획득 ④토목공사 시작 ⑤분양시작 ⑥토목공사 준공 ⑦지적공부정리(지번 부여. 지목 ‘대’로 변경) 등이다.
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"땅은 겨울에 봐야합니다" |
| 1. 지적도 및 등기 관계를 확인하라 |
1) 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계선을 반드시 확인하여 정확한 지적 및 지형상태를 점검한다.
2) 당해 지번에 대한 등기면적과 실제면적의 차이가 있는지 확인한다.
3) 가장 최근의 등기부상의 대지권리관계를 확인한다.
4) 등기상 소유자와 직접 매매계약체결토록 한다
| 2. 계절별 환경변화에 따른 부지의 변수를 확인하라 |
당해 지역의 겨울철 눈 바람과 여름철 장마때의 상황을 예측하여 재해가능 여부를 점검한다.
| 3. 지형, 지반, 경사도, 방위 등을 확인하라 |
1) 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의한다.
2) 시골땅에서 흔히 볼 수 있듯니 지반이 성토했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 한다.
3) 대지주축의 방위확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지활용률과 직결된다. 때로는 경사도가 심한 좁은 대지일 경우 경사지 주택유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다.
| 4. 채광 통풍을 확인하라 |
북향인 부지는 절대적으로 피해야 하며 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려한다.
| 5. 공해요인이 없는지 확인하라 . |
1) 인근의 공장,축사,쓰레기처리장등의 시설 유무를확인하여 악취 발생여부를 점검한다.
2) 비포장 도로의 먼지, 차량소음 정도를 체크한다.
| 6. 설비에 관해 충분히 검토하라 |
1) 당해 부지까지 전기, 통신설비, 가스 등을 공급받을 수 있는가와 이와 같은 시설 인입에 따른 본인 부담액 규모를 조사한다.
2) 수도 본관의 위치, 향후 급수 전망 또는 자체 지하수 개발 가능 여부를 검토한다.
3) 오, 배수 등 당해부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수능력을 진단해본다.
| 7. 관계법규를 확인하라 |
1) 도시계획(국토이용계획)상의 경계선이나 도로계획예정지 저촉 여부를 관할 관청으로부터 확인한다.
2) 제한구역(군사시설 보호구역, 개발제한구역) 및 용도지역지구 지정내용을 확인한다.
3) 현 택지실태와 관련하여 구체적인 제한내용 외 지목변경 가능여부(농지심의 및 농지전용 허가, 형질변경허가, 산림훼손허가등)를확인한다.
4) 고압선 통과지역의 건축제한 해당 여부를 확인한다.
5) 건축허가(신고)가능 여부를 확인한다.
6) 대지면적에 대한 건축가능면적의 비율 즉, 건폐율 제한규정 및 신축가능한 주택 연면적 규모를 확인한다.
7) 특히, 제반 관계 법규 적용은 지역마다 당해 시, 군 조례 또는 지침에 의거 달리 적용되는 사례가 허다하므로 반드시 해당부지의 관할 관청에 직접 확인을 요한다.
| 8. 진입도로를 확인하라 |
폭 4m 이상의 진입도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m이상 접해야 한다.
| 9. 교통편 및 소요시간점검 |
근무처, 학교, 병원, 역, 버스정류장 및 노선, 시장분포 기타 편의시설 이용에 대해 필요에 따라 직접 실제 소요시간을 재어보고 편리한가를 살펴 본다.
| 10. 예상 민원을 점검하라 |
공사관련 민원 또는 인접 주택과의 일조권 관련 민원 및 완공 입주후 프라이버시 침해 등으로 유발 가능 민원을 예측해 본다.
이상으로 실무적인 사항들에 대한 검토결과가 정리되면 전원생활이 과연 본인과 그 가족에게 어떤 의미이며 또한 어떤 생활을 추구하기 위함인가에 대해 다시 한번 재인식과 이해가 선행되는 과정이 있어야만 지혜로운 전원주택과 이상적인 환경을 얻게 될 것이라 확신한다.
지금까지의 전원생활 체험에 의하면 전원생활의 영역 중에서 주택 자체는 분위기 조성에 쓰인 부수적인 도구에 불과할 뿐 진정한 전원생활을 만끽하는 본질적인 주체는 주변 사방에 펼쳐진 자연과의 조화로운 교류를 제공할 바로 그 택지의 입지여건이라고보기 때문이다.
따라서 건축주의 취향과 예산에 적합한 택지를 선택해서 실용적이고 편안한 집을 짓고 난 후 그 다음부터 적극적으로 시간과 노력을 투자해 가족 구성원 전체의 정서에 걸맞는 목가적 분위기로 잘 연출해 나가느냐에 따라 풍요로운 전원생활의 보장과 성공 여부가 좌우된다고 생각한다. 물색된 택지에 대해서 기술력과 신뢰를 겸비한 설계 시공 전문업체의 사전 헙조를 받아 당해 택지 진단에 대한 조언을 들어보는 것도 바람직하다. 그러나 우선적으로는 택지구입시 반드시 체크할 사항들을 빠짐없이 꼼꼼히 점검해 봄으로써 시행착오 없어야 할 것이다.
1.전원주택지 선택 기본 전제
전원주택지를 선택할 때는 먼저 주거용 일반주택으로서의 전원주택과, 주말주택, 또는 휴가를 즐기는 주택으로서의 전원주택으로 나누어 보아야 한다.
주거용 전원주택의 경우 주말주택과는 달리 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의시설과의 접근성이 입지요건 가운데 제일 중요한 부분을 차지한다.
전원주택을 고를 때는 먼저 모도시 근교에 있어서 도시화의 접근성이 용이해야 하며, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역이어야 할 것이다.
또한 자신의 가족, 친지들만 이용할 수 있는 독립된 공간이거나 주거의 경우 생활편의시설과의 접근성이 높아야 한다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보 또한 필요한 요건이다.
2. 전원주택지의 입지여건
첫째, 임수형이 있다. 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 경치가 양호한 지역에 입지하는 전원주택으로서 다른 유형의 전원주택에 비해 선호도가 높은 입지형태이다.
임수형의 전원주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 뚜렷하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서 재해에 대한 특별한 배려가 필요하다.
둘째, 임산형이 있다. 임산형 전원주택은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로 다른 지역에 비해 조용하고 쾌적하여 선호되는 입지형태이다.
하지만 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제를 갖는 경우가 많기 때문에 고려해야 한다.
셋째, 전원형이다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로 한 평야지역에 입지한 전원주택으로 전원적인 분위기가 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태이다.
단, 전원형 전원주택은 자연경관의 수려함이 덜해 그리 선호되는 유형은 아니나 소액자금을 지닌 실수요자들이 구입하기에는 부담없는 전원주택이다.
넷째, 취락입지형 전원주택은 주변환경이 양호한 농촌지역의 촌락이나 인근지역의 기존 농가주택과 혼합하여 입지하는 형태의 전원주택으로 개인 프라이버시나 지역주민들과의 갈등 등의 문제가 있다.
그러나 필요 주거시설이나 인접교통 등의 이점으로 주거용 전원주택으로 알맞는 입지형태라 할 수 있다.
3. 자연적인 조건
지형을 우선 살펴봐야 한다. 전원주택지의 좋은 지형으로는 남쪽으로 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이 있는 지형이 좋다.
즉, 남향인 앞쪽이 낮고 북향인 뒤쪽이 높은 곳이 좋다.
남향의 완만한 경사지를 주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍이 좋기 때문이며, 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있기 때문이다.
남향
하루에 해를 보는 시간이 2~3시간에 불과하다면 과연 누가 이런곳에 집을 지을까? 하루종일 방안에 햇빛 한 번 들지 않는 아파트 생활이 지겨워 볕 잘드는 남향받이에 예쁜 집을 짓고 살겠다고 전원주택을 택하는 것이 아니었을까.
그렇다면 일조량이 충분한지 검토하는 것이 입지를 택하는 기준 중에 하나가 될 것이다.
전원생활은 대부분 일조량이 풍부하다. 넓은 들판과 나지막한 산자락은 크게 향을 따지지 않아도 쉽게 일조량을 확보할 수 있다.
단, 경관과 미관만 고려해 지루한 서향볕이 하루종일 집안을 데우는 여름 같은 경우를 생각해서 건축할 때 향은 꼭 따져볼 필요가 있다.
접도
나지막한 산자락 끝 부근에 자리잡고 앞에는 맑은 강이 흐르고 하루종일 볕이 잘 드는 남향이 있다면 누구든지 그곳에 전원주택을 짓고 살고 싶어한다.
그러나 이 좋은 조건에 도로가 접해 있지 않다면 아무런 소용이 없다. 전원주택을 짓기 위해 건축허가를 받고자 한다면 반드시 도로에 접해야 한다. 또한 도로의 폭은 지가상승에도 큰 영향을 미치는 이유가 되기도 한다.
임수
전원주택을 찾는 사람들의 공통된 질문이 물에 대한 것이다.
물은 강, 호수, 계곡 등 다양한 형태로 우리 생활에 친숙해 있지만 잘못 판단할 경우 엄청난 재해를 가져올 뿐만 아니라 예방에도 많은 비용이 들게 된다.
1)강
강은 평소의 부드러움과는 달리 집중호우 때나 장마철에는 무서운 모습으로 많은 피해를 안겨준다. 강물의 범람으로 인해 가옥이 유실되고 농작물의 피해 역시 크다.
이런 강과 인접한 곳에 전원주택을 지을 때는 제방이 설치된 곳이나 최고 수위를 알아보고 입지할 지대가 홍수 피해가 없는 곳인지 꼭 확인해야 한다.
2)계곡
계곡물은 일시적인 폭우만으로도 범람하여 교량이 파손되거나 토사의 유출로 인해 가옥의 유실을 가져온다. 또한 땅의 지형을 변화시켜 건축물에 간접피해도 가져온다.
계곡과 접한 입니를 선택할 때는 항상 계곡물의 범람에 대비해 일정거리를 유지하는 것이 좋다.
평소 졸졸 흐르는 시냇물도 폭우 때는 상상할 수 없는 재해로 다가온다는 것을 염두해 두어야 할 것이다.
배산
전국토의 70%가 산으로 둘러싸인 우리나라의 지형에서는 쉽게 배산의 요건을 갖출 수 있다. 수도권의 크고 작은 명산들과 강원도의 많은 산들은 우리 생활에 많은 활력소가 되고 있다.
사시사철 한폭의 풍경화 같은 산속에 전원주택을 마련한다면 얼마나 좋을까? 계절마다 산에서 주어지는 많은 자연 선물을 쉽게 받을 수 있지 않을까?
하지만 이것은 착각이다. 자연은 인간에게 항상 베풀기만 하지는 않는다. 사람이 자연을 보호하지 않을 땐 재앙이 따른다.
산사태와 산불의 피해 역시 전원주택 입지를 선택할 때 고려할 요건이다. 특히 산사태에 대비해 경사도가 심한 곳은 피하고, 산불에 대한 피해를 방지하기 위한 건축물을 지어야 한다.
토질이나 지반의 상태
토질은 건축한 부지와 직접 연관되어 있기 때문에 몇가지 사항들을 검토해야 한다.
땅의 성질은 지표면에 나타난 현상과 지하에 묻혀 보이지 않는 현상을 동시에 검토해야 한다.
흔히 좋은 집터라면 '비석비토(非石非土)'라야 한다. 쉽게 말하면 '돌도 아니고 흙도 아니라야 좋다'는 이야기이다. 이런 땅은 배수가 잘 되어 습하지도 않고 건조하지도 않으면서 모래나 암석이 적어 식물의 생장에도 좋다.
반면 항상 습기가 많고 힘없이 푹푹 꺼지며 검은색이 나는 땅은 인체에 유해한 땅이다. 이런 땅은 하층부가 점토질로 형성되어 배수가 원활하지 않아 물기가 많은 땅이다. 반대로 배수가 너무 잘되어 항시 메마른 땅이나 암석이 많은 땅도 피해야 한다.
전원주택을 짓고 살면 집 주위에 텃밭을 가꾸거나 잔디를 심는 경우가 있는데 이들 역시 토질의 영향을 받아 잘 자라거나 죽거나 한다.
전원주택의 대부분은 산림을 훼손하거나 농지를 전용해서 건축된다. 산림을 훼손할 경우 산을 깎아서 석축을 쌓아 부지를 조성하고 농지의 경우 흙으로 매립해서 부지를 조성한다. 산림은 경사가 있어 무리하게 산을 깎아 부지를 조성하면 토사유출이나 붕괴위험의 소지가 많기 때문에 부지조성시 훼손부위 상단부에 반드시 배수 및 안전시설을 갖추어야 한다.
반면 옹벽이나 석축을 쌓아 부지를 조성할 때 흙을 메우는 경우가 많은데 이 경우 토지의 지만이 단단해지기 전에 건축을 하면 차후 조금씩 땅이 가라앉고 건축물이 기울어 붕괴되기 쉽기 때문에 지반강화작업이 반드시 필요하다. 지반강화작업을 할 경우 3년 정도 지나면 지반이 단단해지기 때문에 건축을 하는 데 무리가 없다.
농지는 원래 물이 잘 나거나 물길이 있어 농업용수 이용이 쉬운 땅이다. 농지를 매립해서 전원주택을 지을 경우 부지에서 나온 물길을 따로 배수시켜야 한다. 이것을 무시하고 무리하게 물길을 막아 건축할 경우 오랜 시간이 지나면 부지의 약한 부분을 타고 물이 흘러 건축물에 피해를 주는 경우가 많다.
이와 같은 매립의 경우는 지반 강화작업을 잘해 전원주택을 지으면 크게 문제되지 않지만 산업폐기물이나 건축폐기물로 땅을 매립한 경우 지속적으로 해로운 가스가 발생되기 때문에 인체에 아주 나쁜 영향을 준다.
이밖에도 지질이 서로 다른 곳도 피해야 한다. 이는 지각변동 때 서로 다르게 작용함으로써 건축물이 붕괴되거나 파손될 염려가 있기 때문이다. 다시 말해 지반이 안정된 본토(本土)가 좋다.
기타 광물질이 낳은 곳과 지하수맥이 흐르는 땅은 주택부지로 부적당하므로 피해야 한다. 광물질 중 인체에 유해하거나 식물의 성장에 지장을 주는 경우가 있기 때문이다.
또한 주택 밑으로 수맥이 흐른다면 이 또한 건강에 좋지 않은 영향을 주는데, 이런 부지는 풍수지리적인 측면에서도 가급적 주택을 짓지 않는 것이 좋다.
이밖에도 산림의 경관이나 기후조건 등이 전원주택의 입지에 영향을 주는 요건들이다.
좋은 입지조건은 이후에 주택의 가격상승에도 도움을 줄 뿐만 아니라 실제 전원에서 생활하는 동안에도 영향을 준다는 것을 간과해서는 안될 것이다.
4. 접근성과 사회적인 조건
도시생활에 익숙해 있던 사람들이 하루 아침에 전원생활에 익숙해지는 것은 쉽지 않다. 따라서 전원생활이 난생 처음인 초보자라면 도시생활권을 너무 멀리 두지 않는 것이 좋다. 직장과 학교와의 거리, 쇼핑센터나 가종 시설의 이용을 위한 접근성이 양호한 지역이 좋다. 물론 도시에서처럼 바로 몇미터 옆은 될 수 없다. 생활권을 누릴 수 있는 도시와의 거리는 30분대가 적당하다.
도로교통 조건
도로교통의 접근성은 도로의 가로폭, 포장상태, 보행자도로로 구분하여 꼼꼼히 따져보아야 한다. 특히 가로폭은 너무 넓지도 좁지도 않고 적정해야 하는데, 그 기준은 해당지역의 규모나 인근 도로 등을 감안해야 한다.
특히, 전원주택지 도로의 기본폭은 4m 이상이어야 하며, 지적도상 도로가 명시되어 있지 않은 곳은 도로 부분에 대한 토지사용승낙서나 기타 영구적으로 도로로 확보할 수 있는 증서를 확보해야 한다. 참고로 1975년 전부터 폭 4m 이상 사용해 온 도로를 현황도로로 인정한다.
교육문제
요즈음 전원생활을 하는 사람들의 30~40%가 취학자녀를 두고 있다.
이렇게 어린 자녀를 둔 젊은 세대 전원생활자들에게는 학교시설이 가깝게 위치해 쉽게 통학시킬 수 있고 교육시설이 너무 낙후되지 않은 곳이 좋다.
대부분의 청소년기를 학교생활로 마감하는 도시생활에 비해 자연은 무한한 가르침을 준다. 학교에서 스스로 배우는 교육이야말로 최고의 교육이지만 최소한의 학교교육 역시 사회생활에 많은 영향을 준다. 따라서 입지할 곳 근처에 학교가 있다면 좋은 입지라 할 수 있다.
의료보건 시설
자연과 살다보면 건강이 좋아지고 의료시설에 크게 비중을 두지 않아도 되겠지 하는 생각을 많이 한다. 하지만 질병이나 사고는 예기치 못한 곳에서 닥치기 때문에 항상 의료보건 시설에 손쇱게 접할 수 있는 곳이 좋다.
특히 실버 전원주택을 구입하려면 약국, 보건소나 병원들이 가까운 거리에 있는 입지가 좋다.
공해 및 혐오시설
주변에 축사나 돈사, 공장부지가 많다면 이는 곧 전원생활의 질을 떨어뜨린다. 쾌적한 생활환경을 위해 공해나 소음, 오물, 폐수 등으로 생활에 불쾌감을 느끼지 않게 멀리 떨어져 입지하는 것이 좋다. 또한 여름철 파리, 모기가 많이 발생하는 축사나 돈사 등도 적을수록 좋다.
첫째. 따스해야 하며 밝아야 한다.
인간이 건강하다는 것은 신체 내부에 온기가 충분하다는 것이며 혈기가 왕성 하다는 것과 그 맥락을 같이 한다. 그러므로 거주하는 곳이 밝아야 육체와 정 신이 밝게 되며, 온화한 삶을 이루어 자손과 재물이 굴러들어 온다고 할 수 있다.
둘째. 바라보는 공간이 넓고 평탄해야 한다.
앞이 열려서 하늘의 빛이 충분히 들어와야 한다는 의미이며, 자연적 대지의상태가 평평해야 한다. 평평하다는 것은 곧 바람의 영향이 크게 작용하지 않는다 할 수 있다. 대지가 기울다는 것은 바람의 변화를 이끌게 되므로 평평함을 극귀로 친다. 이러한 곳은 미래가 열리고 재물을 안고 있는 것과 같다.
셋째. 물이 너무 가까워 보이면 안 된다.
이런 곳은 하루, 이틀 머무는 공간이다.
물이 가깝다는 것은 주변이 습기로 가득하다는 것이고 밝음의 기운이 인간 생존의 필수 요건인데 장시간 습한 곳에 거주하면 잔질에 걸릴 위험이 다분하다. 물가의 주택이 이른 아침 물안개로 뒤덮이는 현상과 그 안개 속을 통하여 출퇴근한다면 건강에 적신호가 오게 되는 것이다. 실례로 물가 주변의 사람들이 감기나 천식이 많다는 통계는 이를 증명한다고 할 수 있다.
넷째. 물소리, 차 소리, 교회나 절, 점집 같은 종교적인 장소에서 나오는 소리도 없어야 한다.
소리의 공명은 인간의 의식속에서 잠재적으로 많은 영향을 미치게 된다.
평상시에 반복적으로 들리는 특정한 소리는 균형적 삶을 파괴하게 되므로 이를 경계하여야 하며 특히 한밤의 숙면시에 들리는 반복적인 소리는 더욱 무서운 존재라 할 수 있다. 도심의 각박한 생활 속에 지친 도시민들이 1년에 한번 가서 쉴 수 있는 물 흐르는 휴양지나 별장 같은 공간을 선택 하여 장시간 거주한다면 삶의 연속을 보장 할 수 없다. 살아있다 해도 늘 정신적으로 히스테리칼한 성향의 인물이 된다.
다섯째. 토질은 단단하며 윤기가 있어야 한다.
잊지 말자, 축토한 곳은 조건 없이 피한다. 풍수는 다분히 경제적인 면이 있다고 했다. 축토한 지역에 건물을 지으면 오래지 않아서 건물에 균열이 생기게 된다. 혹 균열이 없도록 하려면 상당한 비용의 댓가를 지반다짐이나 보강재를 사용하여야 하므로 부족한 터라 할 수 있다. 풍수에서 도시혈이라 하는 것이 있는데 시신이 제자리에 있지를 않고 10미터 혹은 산아래까지 이동하여 파묘시에 시신이 없어진 곳을 볼 수 있다. 경사진 곳의 평탄면에 묘를 썼다고 해도 그 지층 아래가 암반층일 경우 표토의 흙은 잡초나 수목의 뿌리들로 움직이지 않고, 표토아래의 흙이 암반층을 따라서 수년 혹은 수 십년에 걸쳐서 아래로 이동을 하는 경우이다.
도시혈이 있었던 지형은 대부분 토질이 단단하지 않고 푸석거리거나 습기가 강하다. 토사의 유실을계절적으로 이루어지므로 피해야 한다. 땅이 움직인다는 것은 사실이나 그 움직임이 크다면 건물에 영향을 미칠 것이고 이로 인해 재산상의 손실이 발생할 수 있는 것이다. 토질이 단단하지 않은 곳에 매장하면 시신이 바람이 들어 새까맣게 타고 혹은 물이 침범하여 시신이 녹아들며, 주택을 지어 장 기간 살면 사람이 강건치 못하게 되니 이는 토질이 생기롭지 못하다는 원인에 있는 것이다. 일시에 자손과 재물이 달아날 수 있다.
여섯째. 앞으로 낭떨어지가 있으면 경치는 좋아도 3년을 못가서 재산손실이 부도난 것과 같이 된다.
낭떨어지란 아래로 깊게 내리막길이라는 것으로 물을 부우면 신속히 사라지게 되는데 순수히 물만 사라지는 것이 아니라 토사의 유출을 병행한다. 물은 재물이므로 재물은 순식간에 사라지게 된다. 그러므로 주택의 전면에 일정부분 거리를 두고 안정된 대지가 있어야 한다. 옛 전통가옥이 마당과 대 문아래 채마밭을 두고 있는 점을 연상하면 이를 쉽게 알 수 있다. 이는 심리적 안정을 이루게 하는 긴요한 점이다. 고층의 아파트 경우 베란다를 터서 거실을 넓히는 경우도 이에 해당되므로 삼가야 할 일이다. 그 생활에 익숙한 사람들은 그게 무슨 대수냐 하고 말할런지 모르나 신체내 세포는 무의식 중에 긴장을 하고 있다는 것을 알아야 한다. 베란다를 터는 공사를 하면서 이미 재산상 손실을 하였는데도 그 중요성을 모른다.
일곱째. 대지는 사각 혹은 직사각형에 가까워야 한다.
정방형, 직사각형의 대지는 바람의 안정을 이루려는 기운이 있다. 원형이 가장 좋으나 그 안에 사각형의 가구를 배치하면 맞닿은 부분에 삼각형의 공간이 생기므로 살기로 변하게 된다. 그래서 정사각형이 가장 좋은 공간이라 할 수 있다.
시골 땅이란 부정형이므로 공간을 사용할 때는 사각형에 맞추어 대지의 설정을 한다. 담장을 두르는 이유는 거기에 있는 것이다. 혈처는 방정하여야 하며 이를 위해 대지의 평탄이나 좌우 산들의 보살핌은 필수적이며 그 안에 다시 담장을 두르는 마지막 행위 까지도 세심한 신경을 써야 한다.
여덟째. 나무나 화초는 가급적 건물에 근접하게 두지를 않으며 유실수는 담장 밖으로 배치를 한다.
전통가옥은 흙으로 지어진 집이므로 지붕을 덮는 나무의 뿌리는 건물의 하부토양에 이르며 뿌리의 잠식은 결국 건물의 균열로 나타나게 된다. 여름엔 시원하나 해충의 극성으로 힘들고, 겨울엔 바람을막는 일조를 하나 가지를 스치며 살기로와지고 가장 중요한 빛을 막아 추울 수 밖에 없으니 큰나무는 담장 밖으로 배치를 한다. 유실수 역시 담장 밖으로 한다.
아홉째. 집안에 연못을 파지 않는다.
연못은 물의 모임체이니 습기가 왕하다. 지속적으로 청소와 신선한 산소공급을 필요로 하므로 가급적 집안에 연못을 파서는 안된다. 창밖으로 연못이 보이면 수명을 보장 못하게 되는 이유가 수기의 왕함으로 인해 질병이 끊임없이 달려오기 때문이다.
열째. 조금이라도 주변보다 높아야 하되 너무 높아서는 흉하게 된다.
생기의 모임을 위해서는 중심을 이루어야 적극적으로 그 기운을 받을 수 있는데 너무 낮거나 높아서는 안 된다. 낮으면 물의 침범을, 높으면 바람의 살기 를 받게 되므로 적당해야 좋은데 그 높이는 주변에 달려 있다.
경상도의 전통주택은 바람을 피할 수 있는 장풍의 공간에 계단과 토방을 높여 조망권과 양기를 받으려 건축하였고, 전라도는 평야지대와 같아 바닥에 바로 집을 지어 대지와 하나 된 듯 하나 너무 바닥으로 숨었다. 빛, 즉 양기는 충분하므로 바람을 피하려 한 건축이다. 그에 반해 경기도, 충청도는 자연과 물과 어울어진적당한 높이의 건축을 하였으므로 옛 선사들이 한결같이 경기도와 충청도를 사람이 살만한 곳으로 뽑는데 주저하지 않았다.
열한번째. 가까이 이웃이 있어야 하며, 건물은 주변의 산세에 어울릴 수 있도록 한다.
참고로 뾰족집은 수년이 안 되어 그곳을 나오게 된다.
기타 집 하나를 짓는다는 것이 수 많은 조건이 있지만 주된 목적은 그곳에서 노후 혹은 생기롭게 살아 보자고 들어가는 것인데 고통스럽고 어려움이 계속된다면 그것은 그 공간의 설정에 문제가 있다고 보면 된다.
전원생활을 하다가 많은 사람들이 다시 도시로 돌아오는 것을 볼 수 있다. 현재도 빈집으로 방치된 전원주택들을 보면 대개 나 홀로 마을을 벗어나 풍광이 좋은 곳에 우뚝이 서 있으며 나 보란듯이 지어진 집들이 대부분이다. 풍수는 조화로움을 원하고 낮추는 것을 미덕으로 여긴다.
전원주택으로 들어가려는 삶들은 필히 그 지역 사람들과 어울려야 하며 경제적 삶은 그들보다 나은지는 모르지만 그곳에 대한 지식은 어린이와 같으므로 찾아 인사하고 배우는 자세로 더불어 살 줄 아는 지혜와 용기가 필요하다.
중요한 것은 기존마을들은 자연과 조화를 이루며, 나름의 풍수적 원칙을 지키어 왔기 때문에 지금껏 존재하고 있다는 것을 알아야 한다.
마지막으로 이상적인 공간을 얻었다 하더라도 주택은 자연과 어울릴 수 있는 단층이 가장 좋으며, 이층집을 짓는다 해도 가급적 정방형이나 직사각형태가 무난하다. 모나고 뾰족하며, 남보기 희한한 볼거리의 집은 얼마가지 않아 패가로 전락하게 된다.
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