전원주택상식

 

 땅 고르기

[좋은땅 고르는 조건]

1.지적도상 도로가 있는땅

2.자연마을과의 거리가 200m이내인 땅

3.구거(도랑)에 접한땅

4.평지보다는 경사도가 약간있는 전망이 탁 트인 땅

5.뒷산이 완경사지로 된 땅

6.지세가 남쪽으로 향한땅

7.자연스럽게 들어오는 물을 볼수 있는땅

8.도로보다 지형이 높은땅

9.주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 느껴지는 땅

10.정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴땅

11.지하수 개발이 쉬운 땅

12.주변에 혐오시설이 없는 땅

[전원주택 고르는 방법]

1.지적도상 도로가 있는 주택

2.2차선 도로에서 300m이상 떨어진 주택

3.뒤로 완경사지의 야산이 접해있는 주택

4.도로보다 높은 자리에 있는 주택

5.세대수가 많은 자리에 있는 주택

6.남향부지에 지은 주택

7.농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8.지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

9.주택의 위치에서 산만한 감이없이 온화한 느낌이 드는 주택

10.주변에 혐오시설이 없는 주택

11.앞산과의 거리가 300m이상 떨어진 주택.

1. 땅 보는 각도(목적)

 ① 투자(가치)

 ② 살기 좋은 환경(만들어지는 것)

2. 땅 구입시 확인 할 사항

 ① 토지이용게획확인서(지역, 구역)+전용

 ② 토지대장

 ③ 지적도

 ④ 환경오염 시설(500m)

 ⑤ 도로(진입로 : 현황도로-개인땅?)

 ⑥ 물(지하수, 우물)

 ⑦ 전기(일반전기 단상(220V) 200m를 넘으면 42,900/m)

 ⑧ 측량실시

 ⑨ 세금확인(보유세, 양도세)

3. 땅 구입시 주의사항

 ① 물가에 바짝 붙은 집은 피하라(우울증, 안개-중금속, 물피해)→멀리 물이 보이는 땅

 ② 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라(낙석, 산불, 통풍, 야생동물)→뒷산이 완경사로 된 땅

 ③ 성토나 절토지는 피하라(3년)→도로보다 지형이 높고 전망이 뜨인 땅

 ④ 북벽은 삼가는 것이 좋다(난방, 빙판)→냥향

 ⑤ 주위환경(개울, 축사, 공장, 혐오시설)

 ⑥ 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자(개발가능, 땅은 화장을 해야된다)→개발 가능성

 ⑦ 길이 없는 땅은 땅이 아니다(지적도상의 도로 4m-복원요청, 사유도로)→대로와의 접근성

 ⑧ 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자(출퇴근, 상권)

 ⑨ 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다

 ⑩ 도로에 너무 바짝 붙거나, 울창한 나무숲, 허허벌판 피하자

4. 전원주택 부지개발 방법

 ① 단지형-개발업자가 전원단지 조성 공급하는 것이 주류

    - 장점 : 시간적 정신적 비용 절감, 보완, 좋은 위치에 정리된 땅, 기반시설 셋팅

    - 단점 : 비용 큼, 위험 부담(개발업자 70% 자금 압박, 80%이상 공정률 진행), 환금성

 ② 동호인형-직장, 친구, 동호인 등이 조합을 결성후 설계 시공을 공동하는 방식

    - 장점 : 공동작업으로 비용 절감, 단지형태나 주택모양을 동호인들이 선택폭 큼

    - 단점 : 주택완성까지 전반적인 과정 컨트롤 어려움, 조합원들의 의견조율이 필수적

            → 전문가에게 컨설팅 의뢰 및 개발 진행 대행업체 고용

 ③ 개별형-소규모 준농림지를 매입해 직접 개발하는 방법

    - 장점 : 취향에 맞게 위치선정, 개발방법(텃밭이나 농원 추가), 자금조달 등 조절 가능

    - 단점 : 방범문제, 현지주민과의 마찰, 시장권 인접, 시간과 정신적 비용

             농지일 경우 토지사용승락서→농지전용 허가→건축 가능

 ④ 농가주택-시골집을 살때는 보통 땅값만 지불하는 경우가 많다

    - 장점 : 개・보수만으로 건축비를 절감할 수 있다.

    - 단점 : 현지주민과의 마찰

※ 그 외 부종산 관련 정보

1. 일정 규모 이하 농지・임야・농어촌 주택을 구입할 경우에는 세금 감면(양도세 비과세) 해택

 ① 대상 : 대지 200평, 연견평 45평, 기준시가 7,000만원 이하 농어존 주택 구입자-2008년 까지

    - 1가구 1주택 해택

 ② 조건 : 도시주택 ‘3년이상 보유하고 1년 이상 거주’해야 하고 농어촌주택 3년 이상 보유

2. 300평 미만 주말농장용농지는 소재지 땅에 거주 하지 않아도 양도세 중가세(60%) 대상 제외

    - 실거래 금액 6억 이하

 ① 소규모 주택을 지으면 대체농지조성비 면제 해택

 ② 목조주택 10평 예상 건축비(300만원/평 내외)

    - 시공비 : 250만원/평

    - 정화조 및 오수처리시설 : 120~150만원

    - 전기 관련 공사비 : 100만원

    - 지하수 개발 : 150~200만원

    - 기타 비용(장비+부지정리 등) : 100만원

    - (주방)가구 및 인테리어 소품 등 : 건축주 부담

 3. 양도세 비과세 혜택(1가구 1주택)

  ① 기존주택+신규주택 구입 : 신규 주택 취득 후 1년 안에 기존주택 팔때

  ② 부모소유주택+자식소유주택 : 자식이 30세 이상이거나 별도 소득있고 세대 분가

  ③ 부모소유 주택+자식소유주택 : 부모봉양 위해 합가한 경우에만 2년 이내에 팔 때

  ④ 기존주택+상속주택 : 상속세 납부

  ⑤ 기존주택+사무용 오피스텔

    → 양도하는 집은 기본적으로 3년 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 거주 포함)

4. 1가구 2주택

  ① 자식소유 주택A+자식소유이나 부모거주 주택B

  ② 기존주택+증여받은 주택

  ③ 기존주택+주거용 오피스텔

5. 토지거래허가구역 : 토지의 투기적 거래 성행, 지가 급등 우려 지역(국토의 약 21%)

※ 필요한 서류

구    분	발급 장소	확인할 내용
등기부 등본	관할등기소	토지나 건물의 실소유자 은행 대출 등 각종 채권관계
토지이용 계획확인서	관할구청 민원봉사실	토지의 사용목적 향후 개발계획과 규제 유무
지적(임야)도	관할구청 민원봉사실	토지(임야)의 모양 지번, 지목, 경계 지적(임야)도에 도로 표시 유무
토지(임야)대장	관할구청 민원봉사실	토지(임야)의 소재 지번, 지목, 경계 토지(임야)의 등급, 개별공시 지가

 

 

 

   전원주택지 물색하기

 

아파트 애물단지 시대가 계속되는 가운데 전원주택지를 알아보러 다니는 분이 늘고 있다.

전원주택지는 전원생활을 꿈꾸는 분들의 땅으로서 기본 바탕이다. 바탕화면이다. 아주 중요하다. 기본이다. 그렇지만 자칫 잘못하다간 유령도시에서 유령과 함께 전원생활을 할 수 있어 주의에 주의를 기울여야 한다. 전원주택지 물색을 잘 해야한다. 구체적으로 말이다.

 

관리지역과 농림지역의 전, 답이나 임야를 사서 농지전용이 가능한지를 알아봐야 한다. 관리지역 주위가 농림지역으로 둘러싸여 있다면 주택지로 전용하기 힘들다. 농업진흥구역이나 보전임지도 주택지로의 전용허가가 나기 힘드니 시, 군청에 들러 자세히 알아보자. 또 부지가 4미터 이상의 도로와 붙어 있는지 알아봐야 한다.

 

전용허가를 받기 위해서는 매매계약서(토지영구사용승낙서 포함)를 해당 농지관리위원회에 제출해야 한다. 허가권이 있는 단체장에게 통보된 후, 허가의 가부가 결정된다. 허가가 나왔다면 농지조성비, 전용부담금 납입고지서가 발부된다. 통지서에 나온 납입금을 농협 등에 납부하고 영수증을 시장이나 군수에게 제시하면 허가증이 나온다.

 

땅 사기 전에 현장을 직접 방문해 용도지역과 진입도로와 인접도로 등 도로현황을 살피고 건축 가능 여부와 각종 제한(규제) 사항들을 점검해야 한다. 또한 지상권(물권의 한 가지로, 남의 땅에서 공작물이나 수목 따위를 소유하기 위해 그 땅을 사용하는 권리) 등 용익물권이 설정되어 있는지도 잘 살펴야 한다. 땅을 소유했다 하더라도 지상권이 설정되어 있으면 20년 동안 그 땅 위를 이용할 수 없으므로 재산권을 행사를 할 수 없다.

공시지가와 시가 등도 알아두라.

 

내 땅을 다른 용도로 이용하고자 할 때는, 전용허가를 받아야 한다. 전용절차는 도시계획구역일 경우는 시, 군, 구청장에게,

도시계획구역이 아닌 농지의 경우는 농지 소재지의 농지관리위원회에 농업경영계획서를 제출해 농지취득증명서를 발급 받아야 한다. 규모별로 시장이나 도지사, 농림부장관으로부터 전용허가를 받으면 사업이나 기타 건축이 가능하다.

 

전용비용(2008기준)

농지조성비 - 경지정리가 안 된 전답은 제곱미터당 3,600원

전용부담금 - 공시지가의 20%

임야의 경우, 대체조림비가 제곱미터당 883원, 산림전용부담금으로 공시지가의 20%가 소요된다.

 

* 그린벨트 싸게 사서 전원주택 짓기 -

그린벨트 내의 취락지구에는 4층 이하의 연립주택 신축이 가능하다.

건교부(지금의 국토부)는 난개발 방지를 위해 그린벨트 내에서는 단독주택만 허용했다(2002).

결국, 그린벨트도 잘 알아보고 미래성이 있으면 건축이 가능하다는 말이다.

그렇지만 미래가 없다면 가치가 없으므로 무턱대고 구입하지 말고 입지조건과 건축 용도와 허용범위 등을 세밀히 따져야 할 것이다.

 

전원주택 선정 방법

전원주택은 전원(도시의 郊外)에 기초한 주택이다. 전원주택을 지을 땅은 생땅(生地)과 다르지만, 법령이 정한 까다로운 절차는 없다. 그렇다고 아무 곳에 지을 수 없는 노릇이다. 전원주택을 지을 곳이 대지라면 전용허가, 형질변경 등의 인허가 절차가 필요 없기 때문에 비교적 수월하다. 농림지역의 토지보다 구입이 쉬워 발품만 잘 팔면 좋은 가격에 매입할 수 있다.(경기 광주의 경우, 토지거래허가구역 외 지역인 경우, 대지가 평당 6,70만원 선에 거래되고 있다. 도시지역 내 자연녹지) 

 

농가가 딸린 대지인 경우는 1가구 2주택이 적용되니 읍면동사무소에 건축멸실 신고를 해 철거명령을 받도록 한다.

대지 구입 시, 토지소유주와 건물소유주의 일치 여부도 확인 대상이다. 건물소유주가 별도로 있다면 땅을 소유하더라도 집을 짓기가 힘들다. 또 500제곱미터를 초과하면 시, 군청의 허가를 받아야 한다.

 

관리지역의 임야나 전, 답을 대지로 형질변경 할 수도 있다.

지역설정과 면적선정은 선택의 여지가 많지만, 부지 구입 등에 따르는 제반절차와 전용허가 등 인허가 받는 절차를 밟는 동안 많은 비용과 시간이 소요된다.

주변 풍광에 일시 혹하지 말고 인근 마을과의 접근성과 각종 편의시설 등 생활여건을 고려한 입지선택을 하기 바란다.

 

택지를 분양받는 것도 가능하다.

택지는 한국토지주택공사나 지방자치단체에서 개발한 필지를 분양 받을 수 있어 안전한 방법이긴 하지만,

가격이 만만치 않아 부담이 크겠다. 택지분양도 대지로 바뀌기 전엔 명의변경이 되지 않은 상태라 필히 대지로 지목변경이 된 필지인지 확인해야 한다.

 

농가를 구입해 개조할 수도 있다.

전남이나 강원지역 농촌에는 빈집이 의외로 많다. 대부분 농가다. 싼 값에 구입해 개조할 수 있다. 농가는 대지이기 때문에 전원주택 짓기가 수월하다. 형질변경 등 인허가 비용이 안 든다. 별다른 주의사항은 없지만, 토지소유주와 실제 명의자가 동일인인지 확인해야 한다. 특히, 젊은이들이 도심으로 많이 빠져 나간 강원 오지나 전남 오지에 빈집, 농가가 많이 포진해 있으니 발품을 팔면서 잘 알아보면 상상을 초월하는 싼 가격에도 구입할 수 있다.

 

건물 값을 뺀 아주 저렴한 땅값만 지불하면 그만이다. 어느 곳은 주민(대부분 노인)들이 대환영, 지원(지자체에서 지원하는 곳도 있음)을 해주는 곳도 있으니 발품을 열심히 팔기 바란다.

 

그린벨트를 싸게 매입해 움직여 볼 수도 있다.

도시계획구역 내에 있는 주거 여건이 뛰어난 그린벨트는 자연환경이 뛰어나 친환경적이라 할 수 있다. 한 차례에 한하여 기존 건축물을 증축 또는 개축할 수 있다. 구옥을 구입해 증축 또는 개축하거나 이축권(移築權-주택의 주변환경이 안 좋아지면서 타 지역으로 이전할 수 있는 권리)을 구입할 수도 있다. 낡은 주택을 구입해 철거할 수 있고 증축이나 개축할 수도 있다.

 

그린벨트 지정 이전부터 살고 있는 원주민은 기존 주택을 3층 이하에 건물 연면적 300제곱미터까지 증축 또는 개축이 가능하고, 300제곱미터 중에 100제곱미터는 분할등기(구분)도 가능하다. 5년 이상 거주한 주민은 230제곱미터까지 주택을 지을 수 있다.

이와 달리, 그린벨트를 매입해 처음 집을 지으려는 사람은, 기존주택을 구입했을 경우 200제곱미터까지 집을 지을 수 있다.

 

* 이축권 구입해 주택 짓기

 

이축권의 대상

1. 도로개설 등 공공개발사업에 따라 철거해야 하거나 자연재해로 이전이 불가피한 경우

2. 그린벨트 지정 전에 땅을 임대해 주택을 지었으나 땅 소유주의 재계약 거부로 집을 이전해야 할 경우

이 경우, 이축 전에 구입해 원주민 이름으로 증, 개축하거나 이축한 후 본인 명의로 소유권을 이전해 주택을 소유할 수 있다.

 

** 시행업체가 부지를 매입한 후 전용허가를 받아 필지별로 분양하는 경우도 있다.

인허가 과정은 끝난 상태다.

기본 편의시설 및 도로시설도 갖추어져 있어 거주가 수월하나, 가격이 비싼 게 좀 흠이다.

완공 후 세대별 분양등기 여부, 토지소유권 이전 가능시기, 전용면적과 공유면적의 구성, 소유권 관계는 기본적으로 확인해야 한다.

 

전원주택의 설계 및 건축 비용 

설계를 의뢰할 때 정확한 대지의 위치와 면적, 토지이용계획확인원, 토지대장이나 임야대장, 현장사진 등을 준비한다.

절차를 줄이기 위한 기본적인 노력이다. 설계비용은 평균적으로 평당 15~20만원 정도로 책정한다.

10만원 미만인 경우도 있는데, 건축사가 직접 돌아다니면서 공격적으로 영업하는 경우다. 설계기간은 보통 7일 정도로 잡는다.

 

설계도면이 완성되면 건축허가 신청에 들어간다. '농어촌주택 표준설계도'를 이용하면 가격이 저렴하고 편리하다(시간적, 경제적 부담을 줄이기 위해 농어촌진흥공사<농업기반공사>에서 미리 준비해 둔 설계도가 '농어촌주택 표준설계도'이다)

 

이 설계도를 이용하면 83제곱미터 기준으로 설계비는 370만원, 건축공사비는 최고 12%까지 절감할 수 있다. 건축허가 기간은 단독주택은 3일, 기타 건축물은 40일 정도 걸린다. 표준설계도는 시, 군, 구청이나 농어촌진흥공사 지사 및 군 지사에서 구입할 수 있다. 복사비만 주면 되고 열람도 가능하다. 이 설계도를 사용하면, 소요되는 건축자재의 수량 확인이 가능하고 감리비도 절반 정도로 줄일 수 있다.

 

눈높이를 낮춘 상태에서 전원주택 건축에 소요되는 비용을 최소비용으로 따져보자.

땅은 20만원 안팎의 거품이 안 들어간 가격으로 매입하라.

만약 330제곱미터를 20만원에 매입한다면, 2,000만원이 소요된다.

건축면적을 약66제곱미터로 잡고 건축비를 평당 300만원으로 계산하면 6,000만원 정도 들겠다.

 

이외에 인허가에 드는 잡비도 2,000만원 정도로 잡아야 한다.

이렇게 계산하면 총 투자액이 대략 1억원이 된다.

하지만 잘 수소문해보면 아주 저렴한 땅도 많이 만날 수 있다.

문제는 접근성.

 

전원주택지는 접근성이 뛰어나야 하기 때문에 도로상황이 매우 중요하다.

건축에 관한 허가사항이 까다롭지 않아야 하기에 접근성이나 도로현황을 보는 것이다.

농림지역 내의 땅이나 관리지역 내의 임야를 선택해 움직여봐라.

 

전원주택의 종류로는 단독형 전원주택, 별장형 전원주택, 단지형 전원주택, 동호형 전원주택으로 나눌 수 있다.

별장형은 자가식과 임대식으로 또 나뉜다.

단지형은 회원의 회비로 조성된다. 단지형은 각종 편의시설이 들어서서 전원생활의 고립감으로부터 벗어날 수 있는 장점이 있다. 동호형식은 직업과 취미 등이 같은 사람들을 공개적으로 모집하는 형태로, 택지와 함께 분양하는 단지형과 구분된다.

 

단지형 전원주택에 투자할 때는 시공, 시행업체의 자금력을 주의 깊게 알아봐야 한다. 100% 입주자의 분양대금으로 시행한다면 대단히 위험하다. 지주와 시공사가 불일치하는 경우도 있어 잘 살피자.

33제곱미터 규모의 소형 전원주택은 인허가가 덜 까다롭고 세금 부담도 적다.

 

단지형 전원주택 부지 분양 시 주의사항

단지형 전원주택 부지는 민간업체가 인허가는 물론 기초적인 기반시설까지 조성해 일반인에게 분양하는 택지라 실수요자는 분양 받은 후 즉시 전원주택을 지을 수 있다. 하지만 주의사항도 만만치 않게 나타나 있다. 분양대금을 받아 개발 등에 필요한 비용을 충당하는 개발업자들이 있기 때문.

 

1. 단지형 전원주택 부지를 고를 땐 분양가격을 상세히 알아봐야 한다.

땅값에 인허가 대행비용과 개발업체 이윤 등이 추가돼서 인근의 맨땅 보다는 30% 정도 더 비싸다.

분양가가 이보다 더 비싸다면 투자 매력이 떨어진다.

 

2. 토목공사가 완료된 곳을 고르는 게 좋다.

산림훼손이나 농지전용허가가 난 땅이어야 한다. 허가받지 않은 평지에 필지경계 석축만 쌓아 놓고 쪼개 파는 땅은 피하라.

 

3. 필지 확정분할이 난 부지인지 알아봐라.

가분할도만 그려놓은 땅은 노우! 접근금지다. 지적도를 통해 알아봐라. 확정분할이 났더라도 도로용 부지가 분할되지 않은 상태라면 역시 노우!

 

4. 분양계약서보다 토지매매계약서를 작성해야 한다.

완공된 단지형 전원주택을 분양받을 때, 땅 주인, 건축주, 시공사, 분양업체가 모두 다르면 소유권 이전에 문제가 발생할 우려가 크다. 땅 주인이 따로 있는 상태에서 개발업체와 분양계약서만 썼다가는 큰 낭패를 겪는다.

 

5. 토지거래허가구역 내서는 단지형 전원주택 부지의 분양을 피해야 한다.

다른 사람의 명의로 허가받은 땅을 본인 명의로 바꾸는 행위는 불법이다. 개발허가를 받은 단지형 전원주택 부지를 분양 받을 때는 최초 허가서류를 직접 확인하고, 시, 군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 합당한지를 알아봐야 한다.

 

6. 추가비용에 신경 써야 한다.

땅을 분양받고 전원주택을 지을 때 암반 등이 발견되면 공사비부담이 추가로 발생하게 된다. 계약 시에 계약서에 단서조항을 넣어 손해배상의 책임을 물어야 한다.

 

7. 분양업자가 단지를 조성해 분양하는 곳은 근저당, 가압류, 가등기, 가처분 등 권리제한이 있는지 확인해야 한다.

 

 전원주택 고르는 법

하나 : 물가에 바짝 붙은 집은 피하라.

우울증 환자의 절반 이상이 강을 바라보며 산다는 통계가 있다. 확 트인 호수를 보너라면 처음엔 10년 묵은 체증이 가시는 듯하다. 하지만 시간이 지날수록 그런 마음이 사라지면서 가슴이 답답해지더니 머리가 띵해 지는 느낌이 든다. 왜 그럴까? 물이란, 항상 정체되어 있다는 걸 아는 사람은 그다지 흔치 않다. 물은 신기할 정도로 아무런 변화가 없었다. 얼음이 얼었다 녹는 경우를 빼곤 항상 모양이 같다. 그래서인지 많은 사람이 물은 물끄러미 바라보면 빨려 들어가는 착각을 느낀다고 한다. '물은 사람의 기를 빼앗는다'는 말이 이를 두고 하는 것일까? 또 호수나 강가, 큰 개울가 주변엔 안개가 많이 낀다. 그 속엔 몸에 해로운 중금속이 많이 포함되어 있다는 건 익히 아는 사실이다. 그렇기에 물은 집에서 멀찍이 떨어진 곳에서 바라보아야 한다. 계곡이나 시냇물이 흐르는 곳도 강가나 호숫가보다는 덜할지언정 비슷한 영향을 끼친다. 그래도 물가가 좋다면 물 흐름이 완만한 곳을 찾는 게 그나마 좋다.

둘 : 바위산이나 경사가 심한 산밑은 피하라.

모든 사람은 배산임수형을 선호한다. 그런데 장마철이면 옷장 속 옷가지에서 곰팡이가 피는 경우가 많다는 걸 모른다. 산과 집이 너무 가까우면 통풍이 안돼 그런 일이 일어난다는 사실을 알지 못하기 때문이다.또한 뱀과 오소리, 너구리, 들고양이 같은 짐승들을 보고 개가 짖어대는 통에 하룻밤에도 몇 번씩이나 잠을 설치기도 한다.
낙석은 물론 산불도 조심해야 한다. 대개 좋다는 땅은 묘소나 등산로를 끼고 있기에 성묘객이나 등산객의 부주의로 종종 산불이 발생한다. 인적이 드문 곳에서 발생하는 산불은 겉잡을 수 없다.

셋 : 성토나 절토지는 피하라.

성토한 땅은 지반이 물러 건축 후 균열이 발생하기 쉽다. 또한 지반이 대체로 낮기에 옹벽이나 축대를 쌓고 흙으로 메워야 한다.
절토한 땅은 뒤에 옹벽을 쌓아야 하고, 앞에도 축대나 옹벽으로 보강해야 하므로 토목비가 많이 들 뿐만 아니라 모양도 좋지 않다. 물론 절토를 많이 안한 땅은 잘만 다듬으면 오히려 멋진 집을 앉힐 수 있다. 따라서 구입 전, 공사비에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다. 건축은 성토나 절토를 한 지 3년쯤 지난 후에 하는 것이 바람직하다.

넷 : 북벽은 삼가는 것이 좋다.

시골은 도시보다 눈비가 많이 내린다. 하수시설이 잘 갖춰지지 않은 도로는 수로가 되거나 얼음바닥으로 변한다. 특히 비탈진 길, 더욱이 북벽이라면 그 정도가 매우 심하다. 겨울철엔 차량통행은 물론이고, 보행마저도 여려워진다. 겨울철 시골길을 주행할 때 눈 녹은 반대편에 하얀 눈 모자를 쓴 산이나 지붕을 쉽게 볼 수있다. 그만큼 북벽은 축고 어둡기 때문이다. 어두운 곳에서 생활하는 사람은 밝은 곳에서 생활하는 사람보다 건강이 좋지 않다는 통계가 있다. 추우면 그만큼 웅크리기 마련이다.

다섯 : 주위 환경을 절대로 무시해선 안 된다.

누군가 몇 년에 걸쳐서 으리으리한 별장을 마련했다. 돈과 시간, 노력이 많이 들어간 것은 두 말할 나위가 없다. 그런데 몇 년여에 걸친 모든 조성작업이 거의 끝날 무렵 가까운 곳에 대형 축사 두 동이 들어섰다. 도시의 친구들이 내려와 바베큐 파티를 하던 날, 쇠파리는 몰려오고 냄새가 진동하는 통에 모든 환상은 깨어졌다.
이렇듯 전원이란 집 지을 곳만 좋다고 되는 게 아니다. 주위환경을 예의 주시해야 한다. 주위에 어떤 시설이 있는지, 앞으로 어떻게 개발될지, 혐오시설 등 이런 것들이 엄청 중요한데도 대부분의 사람은 머리로만 생각할 뿐 그냥 흘려 버리곤 한다.

여섯 : 현재 조건만으로 땅을 평가하지 말자.

다른 사람이 지은 전원주택을 보고 감탄사를 연발하면서도 그보다 훨씬 좋은 땅을 추천하면 시큰둥한 표정을 짓는다. 이유는 한가지다. 개발 후의 모습을 그려보는 심미안이 없기 때문이다. 화장하고 난 다음의 모습은 화장을 안 했을 때의 모습과는 천양지판으로 다르다는 것을 염두에 두고 땅을 보아야 한다.
판으로 찍은 것 같은 네모반듯한 땅을 많은 사람이 선호한다. 천편일률적으로 아무런 특징이 없는 전원주택단지가 그러하다. 그런 땅은 효율적으로 사용할지는 몰라도 별 재미는 없다. 오히려 약간 불규칙한 땅이 재미있는 연출을 할 수 있고 가격 면에서도 저렴한 편이다.

일곱 : 길이 없는 땅은 땅이 아니다.

여기에서 길은 지적도 상의 도로를 뜻하는데 4미터가 안 되면 일단 의심할 여지가 있다. 현재 버젓이 쓰는 길임에도 불구하고 허가를 내려면 도로 소유주의 '영구 사용 승낙서'를 받아야만 할 경우가 많다. 이것은 땅을 사서 도로로 편입시킨다는 것과 다름없는데 부르는 게 값일 수가 있다.
그러므로 기존 도로라 할지라도 실제로 사용할 수 있는지, 도로로 허가를 받을 수 있는지를 면밀히 따져 본 후에 계약하는 것이 최선책이다.
부득이 도로가 없는 땅을 계약해야 할 처지라면, 계약서에 진입로는 매도인이 책임지고 잔금 시까지 해결한다는 단서를 붙이는 것이 바람직하다. 만약 매도인이 그런 조건을 들어 줄 수 없다면 제 아무리 마음에 드는 땅일지라도 미련 없이 포기할 줄 알아야 한다. 만약 현재는 길이 없지만 길을 낼 확신이 선다면, 그 땅을 싸게 구입하는 것도 재태크의 한 방법이다.

여덟 : 전원주택을 대체 주거지의 개념으로 보자.

교통 수단과 도로의 발달로 옛날 같으면 하루해가 걸릴 먼 길이 1시간도 안 되는 짧은 시간에 연결되고 있다. 그것이 출퇴근을 엄두도 내지 못했던 수도권은 물론 다른 지역까지도 서울의 일부분으로 만들어 놓았다.
심지어 고속전철의 개통으로 전국이 1일 생활권이 됐다. 다시 말하면 전원주택을 짓고자 하는 곳의 미래를 생각해 보라. 30년 후의 모습을 그리는 곳도 희망차고 보람된 일이다.

아홉 : 우리가 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 집은 하루아침에 만들어지지 않는다.

일례를 들어보자. 공원묘원을 찾았을 때 분상을 보고 ‘얼마 안 됐구나' 아니면‘상당히 오래 됐구나’를 알 수 있다. 대개 묘의 잔디 관리 상태를 보고 판단한다. 잔디가 잘 가꿔진 묘는 그만큼 세월이 흘렀다는 의미다. 이렇듯 우리가 꿈꿔 온 언덕 위의 하연집은 하루아침에 이루어지지 않는다는 걸 염두에 두길 바란다. 조금씩, 조금씩 내 손때가 묻어 들어갈 때 진정 멋진 우리 집, 예쁜 우리 집이 탄생하는 것이다.

열 : 도로에 너무 바짝 붙었거나, 울창한 나무숲으로 가려졌거나, 허허벌판에 외따로 떨어진 땅은 피하는 것이 좋다.


좋은땅 고르는법 정리해보면 이렇다.

1. 지세가 남쪽으로 향한 땅
2. 도로보다 지형이 높고 전망이 뜨인 땅
3. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅
4. 주변에 혐오시설이 없는 땅
5. 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅
6. 뒷산이 완경사로 된 땅
7. 지적도상에 도로가 있는 땅
8. 지하수 개발에 어려움이 없는 땅
9. 멀리 물이 보이는 땅
10. 대로와의 접근성이 용이한 땅
11. 주변이 새로 개발되고 있는 땅

 

 도면 이해하기

전원주택을 짓기 위해서는 설계가 먼저 이뤄져야합니다. 집을 지을 때 건축주가 맨 먼저 해야 할 일은 설계이며 그 다음에 집 지을 시공업체를 찾아야 합니다.

설계할 때는 단순한 공간 구성뿐만 아니라 주요 자재의 사용에 대해서도 검토해야 합니다. 전원주택을 지을 때 건축비를 좌우하는 가장 큰 요소 중의 하나는 내외부 마감재입니다.

 

설계가 끝나면 건축시공에 들어갑니다. 설계한 도면에 살을 붙이고 옷을 입히는 것은 시공업체의 몫입니다.

 

전원주택을 지을 때 건축사에게 맡겨 설계할 필요는 없습니다. 시공업체에서 설계를 하는 것이 전원주택업계의 일반적인 관행입니다. 단 건축허가를 받아야 하는 주택은 도시지역에서 연면적 100㎡ 이상, 농어촌지역에서 200㎡ 이상의 주택을 지을 때는 건축사가 설계한 도면이 필요하므로 건축사에게 설계를 의뢰해야 합니다.
 
● 건축계획 때 고려사항
 
○ 배치계획 때 고려사항

 

주택을 계획할 때 가장 중요한 것은 법적인 제한으로부터 문제가 없어야 합니다. 특히 건축법과 지역 조례에 규정된 건폐율 규정을 따라 집을 지어야 합니다. 지형과 지역 여건에 따라 일조량과 통풍, 채광, 방재 등도 고려되어야 합니다.

 

전원주택에서는 일조량이 특히 중요한데 겨울철에도 태양광선을 충분히 받을 수 있도록 해야 하며 특히 남쪽 창은 최소 4시간 이상 일조를 받을 수 있도록 계획해야 합니다.

 

주변경관에 맞는 외관과 정원의 형태, 건축물의 균형을 고려해야 하며 향후 관리나 증축 등에 대한 고려도 있어야 합니다. 일상생활에 필요한 공간과 동선, 차고 및 현관과 도로의 관계를 고려 대상입니다. 특히 모든 건축물의 대지는 2m이상 도로에 접해야 한다는 점을 명심해야 합니다.
 
○ 평면계획 때 고려사항

 

각 공간별로 효율적인 동선계획으로 공간이 요구하는 기능에 따라 이용을 극대화할 수 있도록 해야 합니다. 기능별로 멀리 떨어뜨려 놓아야 할 것, 가까이 붙여 놓아야 할 것에 대한 고려가 이루어져야 하며 이를 위해 크기와 모양 등도 결정해야 합니다.

 

외관을 계획할 때는 지붕을 많이 만들어 요철을 심하게 하면 하자발생의 원인이 되고 공사비도 많이 발생하므로 되도록이면 단순하게 하는 것이 좋습니다.

 

거실이나 식당, 아이방, 발코니 등 사용빈도가 높은 공간은 햇볕이 잘 드는 남향에 배치하고 하루 종일 볕이 들지 않는 북쪽에는 화장실, 저장실, 작업장, 창고 등을 배치하는 것이 좋습니다. 아침에 햇살이 잘 드는 동쪽에는 침실과 식당, 부엌 등을 배치합니다. 오후에 볕이 드는 서쪽은 여름에 특히 덥습니다. 탈의실이나 욕실, 건조실 등으로 적당합니다.

 

● 주택 설계할 때 체크사항
 
- 사람이나 자동차의 진입에 문제는 없는지를 확인해야 합니다.
- 주변의 시선이나 소음 등으로부터 가족의 프라이버시를 유지할 수 있도록 집의 방향을 정해야 합니다.
- 전기와 수도, 가스 등의 위치는 적당하고 관리에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 가족들(특히 자녀)이 성장하거나 이동 등에 따라 면적과 공간이 적절한지를 고려해야 합니다.
- 이삿짐이나 가전제품 등을 쉽게 들이고 설치할 수 있는지를 확인해야 하고 가전제품과 전기기구를 사용하기 편리하도록 배선해야 합니다.
- 거실 및 각 방들이 거주자의 프라이버시를 확보할 수 있도록 배치해야 합니다.
- 실내의 통풍은 원활하고 채광에 문제가 없도록 설계해야 합니다.
- 부엌의 음식냄새가 집안 구석구석 풍겨나가면 쾌적한 주거 공간 확보가 어려우므로 부엌 설계에 신경 써야 합니다.
- 집에 방문객이 많을 때 식당이나 거실을 편리하게 이용할 수 있을 지에 대해 고려해 보아야 합니다.
- 각 방의 크기는 거주자와 기능에 따라 면적이나 공간이 구성되었는지를 확인해야 합니다.
- 창고와 기타 수납공간을 충분히 확보해야 합니다.
- 에너지 절감 등 관리비를 줄일 수 있는 설계를 택해야 합니다.
- 집안 공간마다 필요한 전등과 조명, 방범등이 설치되었는가를 확인해야 합니다.
- 수도와 보일러 등 응급처치에 대한 계획이 돼 있는가를 확인해야 합니다.
- 배수구와 정화조는 올바르게 설치되었고 동결선, 구배 등을 확인해 동절기 대비를 해야 합니다.

 

● 설계도면의 기본
 
○ 설계개요

 

도면을 그리기 위한 기본적인 사항이 설계개요입니다. 대지의 위치와 면적, 주택의 평수와 층고 등을 표현합니다. 대지의 위치는 건축주가 정할 수 있지만 건축면적은 법적으로 규정돼 있어 각종 건축제한을 받게 됩니다.

 

- 대지위치 : 지번도에 올라있는 해당 대지의 지번수입니다.
- 지역지구 : 지역지구란 토지이용계획에 토지의 용도나 기능을 계획원칙에 부합하도록 유도하기 위해 마련한 법적, 행정적 장치를 말하며 해당지역에 따라 건축제한을 받게 됩니다.
- 대지면적 : 대지의 수평투영면적을 말합니다.
- 건축면적 : 건축물이 땅위를 차지하고 있는 면적으로 건폐율을 산정하는 기준면적입니다. 외벽 기둥의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적을 말하며 처마나 차양, 부연 등은 외벽으로부터 1m가 넘으면 추가되는 면적만큼 건축면적에 포함됩니다.
- 연면적 : 사람이 실제 사용하는 면적으로 각 층의 바닥면적 합계를 말합니다. 하나의 대지에 2동 이상의 주택이 있을 때는 합쳐 연면적을 계산합니다. 용적률을 산정할 때는 지하층 면적과 지상층에 설치한 건축물 부설 주차장은 제외합니다.
- 주요마감 : 내외부 마감 공법과 자재를 표시합니다.
 
○ 도면 표기의 일반적인 사항

 

▶ 선(Line)
설계도서에서 선은 건축물과 기타 부대시설 등의 물리적인 형태를 나타내는데 사용됩니다.
설계도면에서 나타나는 선은 실선과 점선이 있습니다. 실선은 평면의 외곽선과 단면선 등에 사용하고 점선은 관찰자가 볼 수 없는 평면에서 잘린 선들을 표현합니다.

 

▶ 도면의 표시기호(Symbol)
설계도면에 각 재료나 부재의 실제 크기와 형태를 정확하게 나타내는 것이 불가능합니다. 그러므로 도면에 따라 표시방법을 기호화하여 간략하게 나타냅니다. 특수한 것에 대해서는 척도에 의한 실형을 그려 필요한 설명을 붙입니다. 또 표시기호표에 없는 것으로 표시기호표에 유사한 것인 경우에는 여기에 필요한 설명을 붙여 대용할 수 있습니다.

 

▶ 척도(Scale) 및 방위(方位)
실제 건축물에 대한 도면 크기의 비율을 척도라고 합니다. 건축도면에서는 실물보다 큰 배척(倍尺)은 사용되지 않고 실물보다 작은 축척(縮尺)과 실물과 같은 크기의 실척(實尺)이 사용됩니다. 미국과 몇몇 국가들은 인치(inch)와 피트(feet)를 사용하지만 우리나라를 포함한 대부분의 나라에서는 미터법을 사용합니다. KS 규정의 제도통칙에 의한 척도는 다음의 24종으로 규정하고 있는데 실척은 1/1, 축척은 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/10, 1/20, 1/25, 1/30, 1/40, 1/50, 1/100, 1/200, 1/250, 1/300, 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2000, 1/2500, 1/3000, 1/5000, 1/6000 등이 있습니다.
도면에는 각 장마다 반드시 척도를 기입하며 그 표기 방법은 1/2, 1:2 등의 식입니다. 만일 그림의 형태가 치수에 비례하지 않을 때에는 ‘NS(no scale)’로 표시합니다.
1/100 축척으로 작성된 도면에서 1cm는 1m의 1/100을 나타냅니다. 즉 1/100의 척도상 1cm는 실제길이로 1m를 나타냅니다. 방위는 주로 배치도에 표기되며 건물의 방향에 대한 정보를 제공합니다.

 

● 설계도서의 종류

 

○ 투시도(Perspective)

 

투시도(透視圖)는 카메라 렌즈가 영상을 담는 것과 같이 건물이나 사물의 겉모양 및 실내 모양을 입체감 있게 투시작도법에 의하여 그린 도면을 말합니다.

 

▶ 조감도(鳥瞰圖, birds-eyes-view) : 단지 전체의 여러 건물들을 한눈에 투사하여 입체감 있게 그린 그림

 

▶ 축측투상도(軸側投像圖, axonometric projection) : 투상면에 대해 물체의 각 면을 기울여 놓고 투상해 1개의 투상면에 물체의 모양이 잘 나타나도록 한 3차원 사물의 정사투영도(正射投影圖)

 

▶ 등측투상도(等側投像圖, isometric projection) : 주요면이 화면에 균등하게 기울여져서 3개의 주요축이 균등하게 짧아지는 3차원 사물의 축측투상도

 

○ 배치도(Block Plan, Site Plan, Arrangement)

 

 

배치도(配置圖)란 대지 안 건축물의 위치 및 점유부분과 그 밖의 부속건물의 상호위치, 방위, 지형형상, 통로, 건축선, 조경 등을 평면으로 나타낸 도면을 말합니다.
배치도에는 다음과 같은 사항들을 표시합니다.

 

▶ 부지관계 : 방위, 표준지반의 기준위치, 부지의 고저, 부지면적 계산표, 인접도로의 너비 및 길이, 도로면과 지방면과의 관계 등

 

▶ 건물관계 : 부지 내 건물, 인접대지 경계선이나 도로 경계선과의 거리, 증축 예정부분, 지붕, 차양의 윤곽, 대문, 담장, 대지내의 통로 등

 

▶ 시설관계 : 옥외 상하배수 계통도, 옥외 인입전선 계통도, 우편함, 국기계양대, 식수계획 등

 

▶ 기타 : 부근 안내도 및 부지위치, 허가사항에 관계된 사항
배치도내 평면도에는 벽중심선, 기둥중심선, 간막이벽, 창, 출입구의 위치 및 종류, 계단의 위치 및 오르내림 방향, 바닥 마무리, 마닥고저치수, 부대설비 등을 표시하며 건물의 규모 및 종류에 따라 생략될 수 있다.

 

○ 평면도(Floor Plan)

 

일반 단면도가 건물의 수직단면(垂直斷面)을 말한다면, 평면도(平面圖)는 해당 층지반면 혹은 해당 층 바닥의 4feet(약 1.2m)정도에서 수평으로 잘라 그린 수평단면(水平斷面)을 말합니다.

 

실의 배치, 넓이, 개구부의 위치, 크기, 창문이나 출입구의 구별, 기둥, 벽, 바닥 등의 완성된 것을 나타낸 것으로서 설계, 시공, 어느 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면입니다.

 

평면도의 축척은 건물규모에 따라 달라지지만 정확한 시공이나 견적을 위해 부분평면상세도(部分平面詳細圖)를 그려주기도 합니다.

층별에 따라서는 지하층 평면도(basement floor plan)와 지상층 평면도(floor plan)로 나누며 지하1층 평면도(1st basement floor plan), 지하2층 평면도(2nd B.F.P), 1층 평면도(1st floor plan), 2층 평면도(2nd floor plan), 3층 평면도(3rd floor plan), 지붕 평면도(roof floor plan) 등으로 부릅니다.

 

○ 입면도(Elevation)

 

입면도(立面圖)는 건물의 외부 모양을 각 방향(정면, 우측면, 좌측면, 배면)에 대하여 그린 도면으로서, 외형에 관한 전체를 한눈에 알아보기 위한 도면입니다.

입면도를 그리기 위해서는 주요부의 높이(전체 건물높이, 처마높이, 바닥높이, 반자높이), 지붕의 경사 및 모양(지붕물매, 지붕마감재료), 외부 마무리(벽, 기타 마무리 재료의 종류) 등의 내용을 결정해야 합니다.

단면도를 기준으로 하여 한눈에 건물의 규모, 형태를 알아볼 수 있도록 그리는 것이 입면도입니다.

 

입면도는 방향에 따라 정면도, 측면도가 있습니다. 정면도는 건물의 정면이 되는 방향으로 주로 남쪽방향으로 설정해 그립니다. 측면도는 정면을 중심으로 한 양측의 방향으로 대지 및 건물의 방위에 따라 동측면도(east side elevation), 서측면도(west side elevation), 남측면도(south  side elevation), 북측면도(north side elevation)로 그리며, 정면을 중심으로 우측면도, 좌측면도, 정면의 반대편에서 본 배면도로 나타냅니다.

 

○ 단면도(Section)

 

단면도(斷面圖)는 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림입니다. 단면도에는 건물을 세로로 절단했을 때의 종단면도(vertical section)와 가로로 절단했을 때의 횡단면도(horizontal section) 2종류가 있습니다. 평면도에 절단선을 그려 절단부의 위치를 나타내 주기도 합니다.

 

단면도를 그려야 할 부분은 평면의 중요한 부분으로서 보통 계단, 현관, 화장실, 거실과 테라스 부분 등을 그리고 지반과의 관계, 계단과의 관계 등을 나타내줍니다. 구조, 재료가 특이한 부분으로 구조상 복잡한 부분, 새로운 공법, 특이한 재료의 사용부분을 표기해 줍니다.

설계자가 특히 강조해야 하는 부분은 상세단면을 따로 작성합니다. 재료의 종류에 단면선의 굵기, 진하기뿐만 아니라 보이는 선, 간접적으로 보이는 부분 등의 선 등을 구별합니다.

 

○ 각부 상세도(Detail)

 

상세도(詳細圖)는 기준도(基準圖)에 나타나지 않은 특정한 부분을 그린 도면으로 상세도의 종류에는 평면상세도(floor detail), 입면상세도(elevation detail), 단면상세도(section detail) 등이 있습니다.

 

○ 창호배치평면도(Door & Window Key Plan)및 창호도(Door & Window List)

 

창호배치 평면도에는 창호의 종류, 재료의 종류 ,형상, 높이 너비 두께, 개폐방법 등에 따라 분류된 부호를 붙여 표시해 주며 이 분류에 따라 창호도를 그려줍니다. 창호도에는 창호의 개수, 재료, 규격, 치수, 사용 철물의 종류 및 규격, 수량, 유리의 종류, 두께, 수량 등이 표시되어 창호의 모든 것을 한눈에 알기 쉽게 나타낸 창호 일람표입니다. 이 도면은 창호제작 및 견적시 중요하게 사용됩니다.

 

○ 전개도(Development, Extended Elevation)

 

건물이나 물건의 표면을 펼쳐서 그린 도면으로 주로 실내디자인을 나타내기 위해 사방의 벽을 수평으로 투시하여 전개시킨 일종의 실내 입면도입니다.

 

○ 재료 마감표(Finish Schedule)

 

건축물 실내, 실외의 치장 및 마감재료를 한눈에 알아보기 쉽게 표로 작성한 것으로 바닥, 벽의 경우는 상벽과 하벽, 천장 부분으로 나누어 표시해 줍니다.