대법원인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr
- 싸이트 접속 후 '부동산' 을 누루세요~
- ①. 열람, 또는 발급 하기를 누르세요.
- ②. 소재지 주소를 넣은 후 '검색'을 누르시면 됩니다.
※ 다세대, 아파트중 동이없는 단독 건물인 경우 '동' 란에는 '1'이라고 넣으시면 됩니다.
- 부동산구분: 토지+건물 => 단독, 다가구... (토지와 건물을 한번에 뗄수 있습니다. )
집합건물 => 아파트, 다세대, 상가...
토지 => 토지 등기부
건물 => 건물등기부
- 공동담보/전세목록 => 공동담보, 전세목록이 함께 발급됩니다.
- 매매목록 => 매매된 목록이 함께 나옵니다.
- 전산폐쇄조회 => 폐쇄등기부를 열람할수 있습니다. (전산화 중이므로 일부 지역만 열람 가능 합니다)
통상 '폐쇄등기부'는 확인할 필요는 없으나 간혹 필요 할 때가 있습니다.
- ③. 선택된 항목을 누르시고 열람, 프린트 하시면 됩니다.
- 현행 => 현재의 등기부
- 폐쇄 => 폐쇄등기부
(등기부등본 보는 방법)
- ① 집합건물(아파트, 다세대, 상가)에 대한 등기부등본 입니다.
등기부등본의 구성은 거의 비슷하기에 집합건물 등기부로 설명 드립니다.
단독, 다가구의 경우 건물등기부 와 토지등기부가 각각 있습니다.
- ② 표제부 : '건물 한동 전체' 에 대한 표시를 하는 곳 입니다.
- ③ 1동의 건물의 표시 : 건물 전체를 표시해 주는 부분입니다.
소재지 주소와 건물 구조, 층수, 세대수, 각층의 면적 등을 표시해 줍니다.
=> 전체 건물의 규모와 형태를 짐작 할 수 있습니다.
- ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 건물이 서있는 땅의 면적, 소재지번을 표시해 줍니다.
- ⑤ 표제부 : '전유부분'에 대해 표시합니다.((본건, 한 가구에 대한 표시)
전유부분의 건물 : 건물 구조와 전용면적 의 표시.
대지권의 표시 : 본 물건 의 '대지권'에 대한 표시.
=> 보통 '대지지분'이라 말하기도 합니다.
※ 대지권 : 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권(대지사용권)으로서
건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 "대지권(대지권)"이라 한다]
- ⑥ 갑구 : 소유권에 관한 사항을 표시합니다.
=> 소유권, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등 소유 목적물의 소유권한에 대한 변동 사항 등을
표시합니다.
- ⑦ 1번등기명의인표시변경 : 갑구 1번(처음 소유한 소유자) 등기를 한 사람의 표시가 바뀐 것을 나타냅니다.
=> 갑구 1번 소유자가 거주지를 이전 하였네여. 소유자의 주소가 바뀌었습니다.
- ⑧ 소유권이전 : 처음 소유주가 2006년 3월 28일 '매매'를 원인으로 소유권을 이전 하였습니다.
소유권이전이 접수된 날짜는 2006년 5월 9일 입니다.
※ 권리상의 순위는 '등기원인'이 아닌 접수된 날짜 입니다. 권리분석 하실때도 '접수일자'를 기준으로
분석하시면 됩니다.
- ⑨ 압류: 남양주세무서에서 압류한 사항입니다.
※ 당해세는 우선변제권자 중에 항상 1등으로 배당 받으며 당해세이외의 일반조세의 경우 '압류'의 접수 일자가 아닌
'법정기일'이 배당순위 설정의 기준 일 입니다.
- 일반조세의 법정기일
국세기본법 / 제35조(국세의 우선)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다) ...... 중략...
가. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를
포함한다)의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일
나. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일
다. 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세의 경우에는 가목 및 나목에도 불구하고 그 납세의무의 확정일
라. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 「국세징수법」 제12조에 따른 납부통지서의
발송일
마. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 「국세징수법」 제13조에 따른 납부통지서의 발송일
바. 「국세징수법」 제24조제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대해서는 가목부터
마목까지의 규정에도 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일
- ⑩ 강제경매개시결정 : 경매사건번호, 담당법원, 채권자 등이 표시 됩니다.
- ⑪ 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시 됩니다.
=> 저당, 근저당, 지사권, 임차권, 전세권, 질권 등...
- ⑫ 최초 '근저당권설정'에 관항 사항 입니다.
을구 1번 근저당에 관한 변동 사항은 '1-1', '1-2'등의 부번으로 표시 합니다.
=> 본 건의경우 근저당권자가 '한국주택은행'에서 '주식회사 국민은행'으로 바뀐것을 표시 하였습니다.
- ⑬ 을구 1번 '근저당'이 말소 되었음을 표시 합니다.
- ⑭ 2006년 6월 29일 근저당설정이 접수된것을 표시 합니다.
- ⑮ 주요등기사항 : 열람 신청을 하면서 '주요등기사항요약' 을 함께 발급 신청하면 등기부 맨 뒤쪽에 같이 포함되어 나옵니다.
등기부상의 현존하는 부분만 요약하여 표시해 줍니다.
위쪽에 열거된 등기부등본의 경매 정보지 입니다.
아래쪽을 보시면 등기부상의 '갑구'와 '을구'를 합쳐 유효한 부분만을 권리 순서대로 표시 하였음을 확인 하실 수 있습니다.
단독, 다가구 등의 등기부등본
- '토지'와, '건물'의 등기부가 별도로 있다는 것 말고는 위에 설명한 집합건물 등기부등본과 큰 차이가 없기에
사진만 보여 드립니다.
(경매 정보지 보는 법)
1. 말소기준권리 (권리분석)
2. 경매 신청권자 확인 -임의, 강제
3. 경매 신청권자 청구 채권액- 경매 취하 가능성 타진
4. 대위 변제의 가능성 타진- 상대방 입장에서 분석
5: 최우선 변제금 ,지급 기준 권리 -배당표 작성을 위한 지급 기준 권리
6. 물건 분석- 소재지, 향후 개발 가능성등
7. 수익분석- 현 시세 및 임차 보증금등
8. 명도 분석- 배당표작성
위의 정보를 경매 정보지에서 확인후 임장을 한다.
대부분 정보지는 유료입니다.
책자로 보는 정보지와 인터넷 사이트를 이용하는 방법이 있죠. 무료도 있긴 하지만
불 충분한 자료이기에 신뢰감이 떨어집니다. 대법원 자료를 보기엔 시간이 넘 걸린다는 단점도 있죠
그래서 유료사이트 하나쯤은 보시는게 기본일겁니다.
거기에서 투자를 하든 집마련을 하시든 정보를 얻을 수있으니깐요.
이제 부터 경매 정보지 보는 법을 자료를 통해서 보겠습니다. 자료는 제가 보는 다와옥션으로 만들었습니다.
1. 물건 주소및 관할 법원 입찰 날짜를 확인한다.
2. 물건의 종류, 상황을 확인
- 감정가 및 최저매각가격을 파악할수 있습니다. 혹 재매각 사건일 경우 보증금이 20~30%경우도 있습니다.
(전용 면적이란것을 숙지하세요!)
3. 사진, 위치도, 구조등을 살펴 봅니다.
- 임장활동 하기전에 사진으로 일차적 확인후 다음이나 네이버 지도등으로 주변 환경을 파악합니다.
(대형 마트, 종합병원,학교,지하철등을 꼼꼼히 살핍니다.)
4. 특수 권리등을 파악합니다.
- 선순위 임차인, 예고등기. 선순위 가등기등 특수한 권리를 파악합니다.
5. 건물 층수, 용도 및 대지권을 확인한다.
- 대지권은 미등기일 경우가 있으므로 현장 방문하여 추가 매입을 해야되는것인지 파악한다.
6. 감정 일자를 확인한다.
- 감정일자에 따라 감정가가 틀려지므로 임장활도을 통한 시세및 주변 변동사항을 체크한다.
(감정가가 임장으로 통한 시세보다 낮을수 있으니 그럴때는 유찰을 기다리지 말고 입찰한다.)
7. 단지 현황.
- 물건이 아파트일경우 이렇게 단지 현황이 나옵니다. 시세,층수, 구조등을 파악합니다.
물건지 주변환경또한 참고합니다.
8. 임차인 현황
- 임차인을 확인하고 있다면 전입일, 확정일자,배당요구일을 확인합니다. 말소기준권리보다 빠른 선순위 임차인이면
배당받지 못한 보증금을 인수 하셔야됩니다.
9. 말소기준권리 확인.
- 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 확인합니다.
위의 경우처럼 소유권 이전청구 가등기가 선순위로 있다면 인수를 하셔야 됩니다. 만약 가등기가 등기되어버리면
소유권이 이전되는 상황이 오는것이니 입찰을 하시면 안되시겠죠.
10. 인수되는 권리 확인.
- 말소기준권리보다 빠른 권리는 낙찰자 인수입니다.
예고 가등기 등은 필히 확인해야 합니다.
11. 경매 기입 일자 확인
- 관계자들(임차인,점유자등) 배당을 못받는 경우가 대부분입니다. 경매의 꽃이라는 명도시 어려움을 예측해 봅니다.
1. 물건지의 주소 관할 법원 입찰 날짜 등을 확인 합니다.
2. 물건의 종류, 매각 물건의 상황(지분매각, 대지만, 건물만, 몇평인지...)확인.
부동산에서 말하는 건물의 평형은 대부분 분양평형을 얘기 하지만 경매, 공매 물건은 전용면적 기준으로 얘기합니다.
입찰기일, 보증금액수, 감정가 등 을 확인 합니다.
- 때에 따라 보증금이 10%가 아니라 20%, 30% 인 경우도 있습니다. 꼭 확인 하세요.
보증금은 10원이라도 적게 넣고 입찰 하시면 무조건 무효 처리 됩니다.)
3. 위치도, 구조도, 현장 사진 등을 확인 합니다.
현장에 직접 나가기 전에 지도, 도면상으로도 물건의 많은 정보를 파악 하실수 있습니다.
미리 확인 하시고 물건을 보러 가셔야 현장에서 더 꼼꼼히 정보를 입수 하실수 있습니다.
- 지하철역은 가까운지, 근처에 학교, 마트는 어떤게 있는지, 재건축, 재개발 등이 예정되고 있는건 아닌지...
4. 사용승인, 감정 시점등을 확인 합니다.
감정 시점에 따라 감정가가 많이 틀려 집니다.
- 불황기때 감정이 되면 1차 입찰 기일의 물건이 시세보다 많이 저렴하게 감정된 경우가 있습니다.
그렇다면 당연히 1차 기일에 입찰을 해야 겠죠? 꼭 2~3 번 유찰 된후에 입찰 하는 것은 아닙니다.
5. 대지권, 건물층수, 용도 등을 확인 합니다.
- 본 물건의 경우 대지권 미등기 이지만 감정가에 포함 되어 있다고 나옵니다.
대지권의 등기가 아직 안되있단 얘기이므로 현장 방문시 대지권이 절차상의 문제로 등기만 안된것인지
낙찰후 추가로 돈을 더 주고 매입을 해야 하는 것 인지 확인 하셔야 합니다.
6. 임차인 확인
임차인이 있다면 전입일자, 확정일자, 배당요구일 을 확인 하셔야 합니다. 말소기준권리 보다 빠른 선순위 임차인이
있다면 낙찰자가 보증금을 인수 해야 하는 경우도 생길수 있고 소액임차인이 거주하고 있다면 배당도 계산해 봐야 합니다.
- 가장 많이 실수 하시는 부분이 배당요구일을 빼트리는 것 입니다.
임차인이 배당기일 보다 늦게 배당 신청을 하면 보증금을 낙찰자가 인수 하는 경우가 많이 생깁니다. 주의 하세요.
7. 말소기준권리 확인.
말소기준권리인 '저당, 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기를 기준으로 그 이후의 대부분의 권리는
소멸 되고 빠른 권리는 낙찰자에게 인수 됩니다. (소멸 되지 않는 권리, 인수되는 권리는 꼭 공부해 놓으시길... ^^:)
- 위에 예를 들어 놓은것 처럼 말소기준권리인 3번 '가압류'보다 빠른 2번 '가처분'은 낙찰자 인수 입니다.
8. 인수되는 권리 확인.
말소기준 권리보다 빠른 권리는 낙찰자 인수 입니다.
- 매매예약가등기 같은 경우는 소유권 자체를 빼앗길 수도 있습니다. 확실히 확인 하시길!!!
9. 경매 기입 일자 확인.
경매기입등기 이후의 임차인이나 점유자 등 기타 권리자들은 배당을 못 받거나 권리를 주장할수 없는 경우가 대부분 입니다.
추후 명도시의 저항 등을 예상해볼수 있습니다.
10. 주의사항.
인수되는 권리나, 유치권 등의 각종 주의 사항이 표시되어 있습니다.
꼭 확인 하시길...
11. 주의사항.
본 사건의 경우 낙찰자에게 인수되는 선순위 가처분이 말소동의서가 접수 되어 있다고 나오네요.
이런 접수내용 등으로 입찰 할것인가 말것 인가를 판단 하는 참고 사항이 됩니다.
12. 아파트단지현황.
물건지 주변의 상황 등이 나와 있습니다.
- 아파트의 경우 세대수, 층수 구조 등이 매매가에 많은 영향을 미칩니다.
물건 검색 하는데 참고 사항이 됩니다.
'法.經.財Tech. > 競賣.公賣' 카테고리의 다른 글
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