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새로운 정부가 시작되었지만, 장관 내정자들의 부동산 투기 의혹 등으로 논란이 더욱 가속화되고 있다. 특히 일부 장관들의 농지 매입 관련 기사가 언론에 집중 보도되면서 시골 땅에 대한 관심과 재테크 궁금증은 일반인 누구나 갖게 될 듯 하다. 논밭인 경우에 직접 농사를 짓는다면 거래세는 물론 보유세도 낮다. 양도소득세도 감면되고 증여세도 다른 경우보다 적지만 투자를 목적으로 땅을 매입할 때는 경우가 다르다. 취득 자체도 쉽지 않고 처분 단계에서는 고율의 양도세가 부과된다.
이번 주제는 시골 땅을 보유한 경우 혹은 보유 예정이라면 필수적으로 알아야 할 시골 땅 세테크 상식에 대하여 알아 보도록 하자. |
사례 소개
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대기업 차장으로 재직하고 있는 화수분 씨는 앞으로 10년 정도 후면 도시 생활을 정리하고 시골에 내려가 농사를 지으며 전원생활을 즐기려 하고 있다. 농지 가격이 많이 오를 수도 있다는 생각에 미리 농지를 구입하려고 한다. 농지를 미리 구입해 놓으면 향후 토지 가격이 올라 재테크 목적을 이룰 수 있다는 생각도 든다. 하지만, 농지에 관련된 세금 문제, 특히 외지인이 농사를 짓지 않으면서 농지를 구입하게 되었을 때 입게 될 불이익이 걱정이 된다. | |
부재지주를 판정 시 자경의 여부가 중요한 잣대
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농사를 짓지 않는 '부재지주'의 경우 양도세 부담이 무겁다. 부재지주 땅은 팔 때 60%의 높은 세율이 적용된다. 장기보유특별공제도 없다. 보유기간에 상관없이 매매차익의 60%를 내야 하기 때문에 땅값이 웬만큼 오르지 않으면 높은 수익을 기대하기 힘들다.
부재지주를 판정할 때는 직접 농사를 짓는 자경의 여부가 중요한 잣대가 된다. 자경을 했다면 부재지주에서 제외돼 양도세가 일반세율(9~36%)로 부과된다.
자경이란 '소유하고 있는 농지에서 농작물을 경작'하거나 '다년생 식물의 재배에 상시 종사' 또는 '농사일의 2분의 1 이상을 자기 힘으로 진행하는 것'을 말한다.
자경기준은 세 가지 요건 중 한 가지만 충족하면 된다. 자경으로 인정되는 기준은 농지를 팔기 전에 3년 중 2년 이상을 농촌에 거주하면서 농사를 짓거나, 5년 중 3년 이상을 경작지에서 살았던 경우, 보유기간 중 80% 이상을 농촌에 살면서 경작을 하는 경우 등이다.
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재촌, 자경의 기간은 증여를 통해 승계가 되지 않는다'
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세법에서는 증여로 취득하는 부동산은 매매로 취득하는 경우와 거의 동일하게 해석을 하므로 증여를 받은 사람은 증여 시점부터 자경 실적을 쌓아가야 한다.
반면 상속의 경우에는 농지를 상속 받은 지 5년이 지나지 않았다면 부재지주농지로 간주되지 않는다.
또 2006년 12월31일 이전에 상속 받았다면 이미 5년이 경과되었더라도 2009년까지는 부재지주 농지로 보지 않는다. 상속농지는 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 여부를 판단할 때 부모의 자경 실적이 승계된다. 물론 상속 받은 농지에서 자경을 하지 않을 때는 상속 받은 날로부터 3년 이내에 매각을 해야 한다는 조건이 붙는다. | |
시사점
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자경인 경우 3년 이상 자경한 농지를 매각하고 다른 농지를 살 때는 양도소득세가 아예 부과되지 않는다. 8년 이상 자경한 농지를 매각하는 경우에는 양도세가 100% 감면된다. 다만 농지의 대토에 의한 양도소득세 감면과 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면은 합해서 1억원을 초과하지 못한다.
주택의 경우 농어촌과 서울, 수도권 등에 한 채씩 갖고 있다면, 서울을 포함한 수도권 집을 먼저 팔 때는 양도세가 과세되지 않는다. 이 같은 혜택을 받는 경우는 상속을 받은 뒤 5년 이상 거주한 주택, 취득 이후 5년 이상 거주한 이농주택, 귀농 목적으로 취득한 귀농주택 등이다. | |
출처 : 왕비재테크
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